房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的有效方法探討

【摘要】本文主要對(duì)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要成本控制進(jìn)行分析，并對(duì)加強(qiáng)現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的有效方法進(jìn)行了探討，以供同仁參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；主要成本；控制方法

一、前言

房地產(chǎn)是被公認(rèn)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，其資金投入量大，建設(shè)周期長，同時(shí)受政策及市場(chǎng)因素影響比較大，但是在高風(fēng)險(xiǎn)帶來高收益的驅(qū)動(dòng)下，還是越來越多的企業(yè)加入到這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)行列中來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大及規(guī)范化，以及競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，其投資效益的高回報(bào)這一特點(diǎn)已越來越淡化。在同一開發(fā)環(huán)境下，如何能在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，最大限度地提高其投資開發(fā)收益，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，需要不斷地對(duì)其成本進(jìn)行有效的管理和控制，成本控制處于極其重要的地位。本文主要對(duì)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要成本控制進(jìn)行分析，并對(duì)加強(qiáng)現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的有效方法進(jìn)行了探討，以供同仁參考。

二現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要成本分析

（1）土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)總成本中，土地、土建及設(shè)備費(fèi)用能占到80%的比例，這部分費(fèi)用構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)成本的主體。其中土地費(fèi)用又更為重要，它主要分為土地出讓金、置換成本、動(dòng)遷費(fèi)用、批租費(fèi)用、拍賣傭金、契稅等部分。在開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目前，房產(chǎn)商都會(huì)通過土地面積和容積率的換算，將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用計(jì)算出未來所開發(fā)的每平米商品房所占的土地承包，以此為依據(jù)對(duì)項(xiàng)目做出可行性評(píng)估。土地費(fèi)用的數(shù)據(jù)大小往往作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，

（2）管理費(fèi)用及籌資成本。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須借助于銀行貸款解決自身資金需求，其原因在于較其他一般行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)大多建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、

投資風(fēng)險(xiǎn)高。銀行貸款多，產(chǎn)生利息支出則數(shù)額較大，為了合理控制開發(fā)成本、獲取更好的經(jīng)營成果，核算好管理費(fèi)用和籌資成本即成為房產(chǎn)企業(yè)控制總成本的重要方式。

（3）配套及其他收費(fèi)支出。在房地產(chǎn)開發(fā)整體成本中，配套及收費(fèi)項(xiàng)目支出是受到外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，約占項(xiàng)目總投資的10-15%。水、電、煤氣、小區(qū)綠化及道路、大市政及公建配套費(fèi)等，是構(gòu)成了地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中配套及其他收費(fèi)支出的主要部分。此類收費(fèi)項(xiàng)目呈現(xiàn)種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一、任意性強(qiáng)、標(biāo)準(zhǔn)偏高等特點(diǎn)，因而房產(chǎn)商力圖通過各種途徑和方法，減少這部分費(fèi)用支出，以有效降低開發(fā)成本、提高經(jīng)營效益。

三、加強(qiáng)現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的有效方法探討

（1）加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業(yè)負(fù)債率，關(guān)鍵是拓寬融資渠道。企業(yè)籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會(huì)發(fā)行債券、發(fā)行股票、進(jìn)行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。

（2）加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)前期成本控制。在項(xiàng)目前期開發(fā)的主要正本是項(xiàng)目地塊的購置成本，在地價(jià)高的地方，前期的選點(diǎn)就很重要。對(duì)于項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)調(diào)研如目標(biāo)客戶定位、宏觀微觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的判斷、產(chǎn)品品質(zhì)以及人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)等等，避免投資決策的失誤，人為提高項(xiàng)目運(yùn)營成本。具體做法是通過公司內(nèi)部的市場(chǎng)策劃部進(jìn)行橫向、縱向?qū)Ρ确治觯匾獣r(shí)借助專業(yè)市場(chǎng)策劃知名機(jī)構(gòu)進(jìn)行把關(guān)，將行動(dòng)計(jì)劃分析到位。同時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目的銷售推廣費(fèi)用，避免無效消耗。銷售推廣費(fèi)用指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動(dòng)等的所有費(fèi)用（未含銷售酬金）。使用好銷售推廣費(fèi)用非常重要，因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢的多少，項(xiàng)目成本的高低，還影響樓盤的銷售。所以要充分研究市場(chǎng)，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。

（3）加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制。1）將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目的。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)；2）推行限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號(hào)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求；3）實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過對(duì)設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議，無償進(jìn)行改正；4）防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過相關(guān)部門的驗(yàn)收，防止工程施工完畢而不能通過驗(yàn)收及浪費(fèi)工程費(fèi)用；5）建立獎(jiǎng)懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)各方人員設(shè)法降低工程成本。

（4）加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)施工過程中成本控制。1）把好施工過程中部分專業(yè)工程及甲供材料設(shè)備的價(jià)格關(guān)。建立本公司專門的采購網(wǎng)站，對(duì)外及時(shí)刊登招標(biāo)及采購公告，每個(gè)公司都可以來參加投標(biāo)競(jìng)價(jià)，再由評(píng)標(biāo)人員根據(jù)所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價(jià)格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品；2）加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)做到先算帳后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制。現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)隨時(shí)深入施工現(xiàn)場(chǎng)，掌握簽證資料的真實(shí)性和必要性，對(duì)其中不實(shí)之處和不合理性加以嚴(yán)格審查。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證可能出現(xiàn)的失實(shí)，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)危賹彶樘搶?shí)，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整；3）做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對(duì)施工單位所報(bào)結(jié)算資料的審查。施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)首先報(bào)給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部審查上述資料的真實(shí)性、完整性，對(duì)不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給公司經(jīng)營管理部門之前補(bǔ)齊，同時(shí)應(yīng)由項(xiàng)目部出具一份移交給公司經(jīng)營管理部門的結(jié)算資料屬實(shí)的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。另外就是對(duì)結(jié)算書的審核，由于公司項(xiàng)目較多，結(jié)算人員有限，為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級(jí)審查方式，即首先由造價(jià)咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開發(fā)公司經(jīng)營管理部門作好復(fù)審工作，最后送到集團(tuán)公司安審部門、財(cái)務(wù)中心終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。

（5）提高成本管理人員素質(zhì)。企業(yè)成本管理水平的高低在一定程度上取決于成本管理人員素質(zhì)的高低，提高成本管理人員的素質(zhì)可以提高成本管理的有效性，提高對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，降低不確定性，提高資源的利用率，達(dá)到控制成本的目的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對(duì)成本管理人員的選取、培養(yǎng)和管理。在人員招聘過程中，重視職業(yè)道德水平，尤其是會(huì)計(jì)人員，同時(shí)對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)其自我約束能力，在掌握現(xiàn)代成本管理方法的基礎(chǔ)上，自覺執(zhí)行各項(xiàng)法律法規(guī)，使其具有全新的成本管理理念和高度的成本責(zé)任感，滿足房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的要求。

四、結(jié)語

總之，在房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面，應(yīng)建立成本控制戰(zhàn)略，在目標(biāo)成本的指導(dǎo)下，充分發(fā)揮公司各職能部門共同合作的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)貫穿項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，來共同控制成本，降低費(fèi)用，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和評(píng)估，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃決策中的預(yù)計(jì)效益目標(biāo)。

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