房地產企業項目開發成本控制的有效方法探討

【摘要】本文主要對現階段我國房地產項目開發的主要成本控制進行分析，并對加強現階段房地產項目開發成本控制的有效方法進行了探討，以供同仁參考。

【關鍵詞】房地產項目開發；主要成本；控制方法

一、前言

房地產是被公認的高風險行業，其資金投入量大，建設周期長，同時受政策及市場因素影響比較大，但是在高風險帶來高收益的驅動下，還是越來越多的企業加入到這個競爭行列中來，隨著房地產市場的不斷擴大及規范化，以及競爭的不斷加劇，其投資效益的高回報這一特點已越來越淡化。在同一開發環境下，如何能在保證項目質量的基礎上，最大限度地提高其投資開發收益，實現開發項目的最大經濟效益，需要不斷地對其成本進行有效的管理和控制，成本控制處于極其重要的地位。本文主要對現階段我國房地產項目開發的主要成本控制進行分析，并對加強現階段房地產項目開發成本控制的有效方法進行了探討，以供同仁參考。

二現階段我國房地產項目開發主要成本分析

（1）土地、土建及設備費用。在房地產開發總成本中，土地、土建及設備費用能占到80%的比例，這部分費用構成了房地產企業成本的主體。其中土地費用又更為重要，它主要分為土地出讓金、置換成本、動遷費用、批租費用、拍賣傭金、契稅等部分。在開發某個項目前，房產商都會通過土地面積和容積率的換算，將預計的土地費用計算出未來所開發的每平米商品房所占的土地承包，以此為依據對項目做出可行性評估。土地費用的數據大小往往作為評價房地產開發項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經濟指標，

（2）管理費用及籌資成本。多數房地產開發企業須借助于銀行貸款解決自身資金需求，其原因在于較其他一般行業，房地產開發大多建設周期長、投資數額大、

投資風險高。銀行貸款多，產生利息支出則數額較大，為了合理控制開發成本、獲取更好的經營成果，核算好管理費用和籌資成本即成為房產企業控制總成本的重要方式。

（3）配套及其他收費支出。在房地產開發整體成本中，配套及收費項目支出是受到外界因素影響最大的一塊費用支出，約占項目總投資的10-15%。水、電、煤氣、小區綠化及道路、大市政及公建配套費等，是構成了地產開發項目中配套及其他收費支出的主要部分。此類收費項目呈現種類繁多、標準不一、任意性強、標準偏高等特點，因而房產商力圖通過各種途徑和方法，減少這部分費用支出，以有效降低開發成本、提高經營效益。

三、加強現階段房地產項目開發成本控制的有效方法探討

（1）加強財務杠桿的應用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業負債率，關鍵是拓寬融資渠道。企業籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會發行債券、發行股票、進行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。

（2）加強項目開發前期成本控制。在項目前期開發的主要正本是項目地塊的購置成本，在地價高的地方，前期的選點就很重要。對于項目周邊的市場調研如目標客戶定位、宏觀微觀經濟形勢變化的判斷、產品品質以及人性化產品設計等等，避免投資決策的失誤，人為提高項目運營成本。具體做法是通過公司內部的市場策劃部進行橫向、縱向對比分析，必要時借助專業市場策劃知名機構進行把關，將行動計劃分析到位。同時，對于項目的銷售推廣費用，避免無效消耗。銷售推廣費用指用于和銷售推廣有關的銷售中心、樣板房、現場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用（未含銷售酬金）。使用好銷售推廣費用非常重要，因為這不但關系到花錢的多少，項目成本的高低，還影響樓盤的銷售。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產生最佳效果。

（3）加強項目開發設計階段的成本控制。1）將競爭機制運用到設計階段。要有多個設計單位投標從中擇優選定最佳的設計方案，并吸收未中標單位好的設計要點，取各家之長，達到優化設計方案的目的。這樣才有利于工程成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標；2）推行限額設計。在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等。設計總負責人按安全、可靠、實用、經濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專業分解，并要求設計人員采用新技術、新工藝反復優化設計方案，達到安全可靠、經濟合理的要求；3）實行設計監理。設計監理通過對設計的審查，提出改進意見，設計院應采納其合理的建議，無償進行改正；4）防止設計階段與工程竣工驗收相脫節。設計單位應保證其設計能通過相關部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收及浪費工程費用；5）建立獎懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應適當獎勵，以激勵各方人員設法降低工程成本。

（4）加強項目開發施工過程中成本控制。1）把好施工過程中部分專業工程及甲供材料設備的價格關。建立本公司專門的采購網站，對外及時刊登招標及采購公告，每個公司都可以來參加投標競價，再由評標人員根據所報的價格及質量選擇適合本樓盤定位的具有合適價格和質量比值的產品；2）加強和完善現場簽證管理。在施工過程中，發生現場簽證時應做到先算帳后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制?，F場管理人員應隨時深入施工現場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查。針對現場簽證可能出現的失實，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真偽，再審查虛實，判定是否該給或該給多少工程量，根據定額、合同等文件來判定該簽證內容是否允許調整；3）做好工程竣工結算的審查。工程竣工結算的審查首先是對施工單位所報結算資料的審查。施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結算書應首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實性、完整性，對不符合實際的資料應剔除，不完整的資料應在移交給公司經營管理部門之前補齊，同時應由項目部出具一份移交給公司經營管理部門的結算資料屬實的簽字證明，以示負責。另外就是對結算書的審核，由于公司項目較多，結算人員有限，為了保證結算的質量和公正性，最好采用三級審查方式，即首先由造價咨詢公司（或監理公司）初審，剔除結算書中不合理之處，再由開發公司經營管理部門作好復審工作，最后送到集團公司安審部門、財務中心終審。這樣即可以互相監督，也可以保證結算的準確性。

（5）提高成本管理人員素質。企業成本管理水平的高低在一定程度上取決于成本管理人員素質的高低，提高成本管理人員的素質可以提高成本管理的有效性，提高對市場風險預測的準確性，降低不確定性，提高資源的利用率，達到控制成本的目的。房地產企業應重視對成本管理人員的選取、培養和管理。在人員招聘過程中，重視職業道德水平，尤其是會計人員，同時對其進行培訓，增強其自我約束能力，在掌握現代成本管理方法的基礎上，自覺執行各項法律法規，使其具有全新的成本管理理念和高度的成本責任感，滿足房地產企業成本管理的要求。

四、結語

總之，在房地產企業在成本控制方面，應建立成本控制戰略，在目標成本的指導下，充分發揮公司各職能部門共同合作的優勢，同時貫穿項目開發的各個階段，來共同控制成本，降低費用，進行風險預測和評估，實現企業在項目規劃決策中的預計效益目標。

參考文獻：

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