房地產項目成本控制的措施探討

【摘要】我國近年來房地產行業競爭日益激烈，想實現經濟效益的提升，應該從項目成本管理控制入手。本文將對我國當前房地產項目成本控制存在的問題進行分析，并根據發現的問題提出相對應的解決對策。

【關鍵詞】房地產；成本控制；問題；解決對策

引言：房地產行業在我國經濟體系中占有重要地位，我國房地產行業的高回報、高收益時代已經過去，房產企業之間的競爭日益增強。房產開發成本不斷增加，為了增強實力，提升企業項目成本控制水平對提高企業利潤有一定的促進作用。

一、當前我國房地產項目成本控制存在的問題

（一）決策階段存在的問題

項目前期決策建立在充分的市場調研基礎之上，從技術、資金上對各個項目成本收益進行比較研究，選擇一個最適合公司的方案。但是我國一些房產公司缺乏專業部門和機構，沒有建立專門的項目成本控制部門，進行成本核算時，企業工程部門會對地產項目施工成本進行預算，財務部對收益進行估算，而營銷部門對市場進行調研，由于沒有專業的成本控制部門導致各個部門自成一派，沒有形成統一的成本規劃。公司決策層所獲得的成本預期數據散亂沒有條理，影響工作效率而且在決策層對數據進行分析時，會產生錯誤判斷影響公司利益[1]。

（二）招投標階段成本控制問題

招投標是我國建立公平競爭的重要手段，招投標的目的是為房地產企業尋找到合理的原料供應商、施工建設等項目承包單位。但是在實際的招投標中存在不公平現象，而且我國招投標管理制度建設不完善，導致招投標弄虛作假的情況時有發生。一些優秀承包商或供應商做了充足準備，最后卻輸給了人情關系。招投標工作成本控制的關鍵在于評標的準確性。

（三）設計階段成本控制問題

房地產規劃設計方案在整個項目建設施工中處于引導地位，因此規劃設計階段能否對成本進行有效的控制對整個房地產項目建設有著至關重要的影響。但是當前我國大多數的設計工作人員沒有良好的成本控制意識。隨著科技的發展，設計人員日益注重設計方案技術性的展現，為了增強安全性和技術性一些設計人員不考慮開發商的成本，使開發商在建設中承擔著巨大的壓力。很多設計人員對建筑原料的市場價格不了解，不能使設計方案做到經濟性和設計性的統一[2]。另外，在設計過程中，設計人員和施工人員沒有良好的溝通交流，導致一些設計方案在實際施工中難以實現，要不斷返工重復修改，增加了施工時間并提高了建設成本。

（四）施工階段成本控制問題

工程項目建設是成本控制的重要階段，施工階段是房地產企業將規劃設計方案付諸行動的階段，施工階段對于節省工程造價沒有太大的作用，但是在施工過程中不對施工成本進行節約，會產生巨大的資源浪費，不但影響施工環境還會使房地產企業產生更大的成本支出。

施工過程中，突然對施工規劃設計進行更改，會使施工過程中的成本大幅增加并耽誤時間、浪費資源，但是出現設計變更又會常常發生，因為設計師在前期設計工作中考慮不夠全面，在實際施工過程時，需要對設計進行變更確保工程質量安全，設計變更是順應施工現場變化的手段。在施工過程中出現工程簽證的情況也是產生成本浪費的另一個重要原因。工程簽證指的是在施工過程中，因為設計變更或其他突發事件需要增加建筑成本預算的情況，我國當前很多房地產企業忽視成本管理，對設計變更和工程簽證缺少良好的控制能力，導致房地產企業在施工階段成本不斷增加。

（五）銷售階段成本控制問題

房地產開發企業進行項目開發的最終目的是將樓盤銷售出去，獲得經濟效益。房產的銷售不是在施工完成后才開始運行，而是要經過一系列的工作才能實現。前期營銷部門要對市場調研并確定開發的房型。后期房屋銷售和售后服務都要由營銷部門來完成。但是目前我國房地產企業在營銷方面存在營銷隊伍專業度不高的情況，很多房地產企業營銷部門人員流動性大，營銷工作人員缺乏專業的房產培訓，銷售技巧差，一些營銷人員連房產銷售合同的簽訂和各種證件辦理等程序性工作都不能完成，嚴重影響了房地產企業銷售業績的提升[3]。

二、成本控制對策

（一）決策階段成本控制對策

為升級企業項目決策成本控制能力通常會建立成本管理部門，但是建立成本管理部門后又會增加企業的管理費用。為了更加節約成本，企業可以對現有的各個部門進行明確的權責劃分，并制定成本管理制度，各個部門在執行任務的過程中都要對成本控制負責。設計部門要制定設計限額，為施工成本的節約起到引導作用，施工部門在施工的過程中要對建筑材料的使用做到嚴格管理和控制，防止浪費情況的發生。營銷部門要做好市場調查，為決策層投資項目提供參考，增加銷售數量，為房地產企業帶來更多的經濟收益。企業財務部門做好財務核算，財務部門是企業成本管理工作過程中的監督者，對成本管理控制監督有著重要作用。

（二）設計階段成本控制對策

規劃設計是成本管理的重要階段，規劃設計要考慮到多方面，房屋建筑的質量、外觀、整個社區規劃，在滿足以上要求的同時還要盡量降低成本的投入。

為了使規劃設計工作滿足要求，房地產企業可以采用設計招標的方式選擇最滿足條件的設計單位為項目進行設計工作。對設計單位進行選擇的時候，要注意審核設計單位的資質，為了保證能夠尋找到優秀的設計單位，房產企業要邀請盡可能多的設計單位參加競標。企業各個部門要和設計單位建立良好的聯系，降低施工過程中對設計變更和工程簽證情況出現的幾率。

（三）招投標成本控制對策

為了保證招投標的公平公正，房產企業要嚴格執行相關管理制度，對投標單位進行嚴格的考察，嚴防人情標、圍標現象的出現。另外國家應該對招投標管理體系進行完善，招投標出現違規行為后要有相應的懲罰措施，由于懲罰力度低導致部分企業無視制度破壞市場平衡[4]。因此國家相關部門要加大管理力度，給違規無視市場公平的企業敲響警鐘。

（四）施工階段成本控制對策

施工前，施工部門和設計部門要對設計方案進行交流，這樣做有利于降低施工中設計變更情況發生。在施工現場中，工程監理要發揮其本職作用，對工程項目進行監督，保障工程材料和施工過程安全，要求做到認真負責。擔任監理人員的員工要求掌握扎實的專業知識，擁有相關工作的從業經驗，監理人員是施工過程中成本的重要保障。

（五）營銷階段成本控制對策

由于大多數房產企業營銷人員流動性大，培養難度高，因此房產企業可以尋找房產銷售代理幫助企業完成銷售工作。房產銷售代理是新興行業，銷售代理有經驗豐富的銷售人員和規范的營銷管理制度，這是房產企業難以在短時間內能夠實現的，因此委托銷售代理對房產進行銷售是提高企業競爭力的手段，也是與時俱進的表現。

結論：房產競爭日益激烈，成本控制成為保證企業資金安全的重要措施。成本控制分為五個階段，在這五個階段的運行中，進行有效的成本控制，能夠使企業經濟效益得到一定的提升。實現房產企業發展的根本途徑是企業決策者不斷學習，與時俱進，豐富企業制度提升管理能力，才能取得發展。

參考文獻：

[1]鄭海玲.房地產項目成本控制過程與應用研究[D].天津大學，2012.

[2]李義軍.新形勢下房地產開發項目成本控制研究[D].湖南大學，2012.

[3]楊洋.房地產項目成本控制分析[D].安徽建筑大學，2014.

[4]俞海英.房地產項目成本控制的措施研究[J]. 金融經濟，2012，06：99-101.