淺析房地產市場的“新常態”

內容提要：隨著世界經濟形勢的深刻變化，以及中國經濟發展的自身規律，在經歷30多年的高速發展后，必然進入中速發展的“新常態”。中國房地產行業作為過去經濟發展的重要支柱也必將進入“新常態”。本文概述了中國房地產的現狀及形成原因，并分析了影響中國房地產未來的幾大因素，闡述了未來中國房地產市場的“新常態”。最后，結合我國社會和政府的實際，提出了應對房地產“新常態”的措施。

關鍵詞：房地產 新常態 應對措施

在2014年11月9日的APEC北京峰會上中國國家主席習近平做了題為《謀求持久發展 共筑亞太夢想》的演講，首次系統的闡述了中國經濟“新常態”意義與內涵。經濟“新常態”的提法不僅深刻的符合了經濟學的客觀規律，還準確的把握了我國當前的經濟態勢，即在經歷了改革開放以來經濟30多年的高速發展轉向中高速發展這一客觀實際。

中國房地產市場也經歷了十幾年的高速增長，即為中國經濟的發展做出了巨大貢獻，又產生了一系列的經濟副作用。由于房地產關系到居民的民生問題，所以向來是經濟社會發展的關注點與關鍵點。在中國經濟步入“新常態”之際，房地產“新常態”值得關注。

房地產市場現狀分析

中國房地產市場發展迅猛特別是1998年住房商品化以后房地產行業逐步成為了我國的支柱性行業（見表1），通過數據可以發現房地產市場在我國的國民經濟中的比例日益增加。

其主要原因有以下三個方面：

（一）改革開放以來我國經濟高速發展生成大量住房需求

中國改革開放以來國內生產總值（GDP）從0.216萬億美元、人均GDP226美元增長到13年的GDP9.1萬億美元、人均GDP6767美元，人民物質生活極大豐富，這無疑極大地刺激了房地產市場的發展。居民住房條件需求也不斷提高，先后經歷了從無到有，從小到大，從注重實用性到注重品味性的發展。

特別是，我國在住房商品化以后，我國城鎮居民的購房需求呈現井噴狀態。1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的出臺明確廢止了住房實物分配，標志著住房制度改革在全國范圍內全面展開。至此，我國實行了近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺，老百姓開始進入買房時代。而這一年已經改革開放20年了，居民積累了一定的財富，但其住房需求被長期壓抑，當住宅商品化以后，之前的被壓制的需求在短期內井噴，使房地產市場超快速發展。

（二）住房剛性需求疊加

剛性需求主要是指消費者買房的目的是自住而非投機，分為首套購房需求和住房條件升級需求。其中剛性需求的主力是新成立家庭的首套購房需求，這其中其決定性的是我國人口結構。

據公開相關資料顯示，自新中國成立以來，我國曾有過三次“嬰兒潮”。大量“嬰兒潮”中出生的人口正好處在20-30歲之間，這部分人口正好需要結婚首套購房。

第一次嬰兒潮出現在1949～1959年。當時國家為了彌補戰爭的人口銳減鼓勵生育的政策，人口增長率將近300%。但由于當時中國總人口只有4億，基數小，此次嬰兒潮人口的絕對數量相對不大。第二次嬰兒潮則是自1962年開始，高峰出現在1965年，持續至1973年，是我國歷史上出生人口最多的主力嬰兒潮。這段時期，國民經濟情況逐漸好轉，補償性生育來勢很猛，人口出生率在30‰～40‰之間，平均達到33‰，10年全國共出生近2.6億人。占當前全國總人口數的約20%。第三次嬰兒潮是在1986～1990年，上一次嬰兒潮新增人口已經成家立業，進入生育年齡，其中1990年是這5年中出生人口最多的一年。由于計劃生育政策，此次嬰兒潮出生人口總量雖不及主力嬰兒潮，但也有1.24億，接近當前全國人口的10%。值得注意的是，目前人口眾多的“80后”一代也已長大，陸續成家立業。

“80”后由于成家立業需要購房，“60”后也大多事業有成也需要升級住房條件，這兩部分人口占了全國總人口的30%，由此可見，我國的住房剛性需求出現了“扎堆”現象，即住房剛性需求的疊加。這樣一來，使房地產市場在短時間內供小于求，導致房地產價格虛高，出現了超額利潤，大量開發商進入該行業。

（三）經濟刺激政策和貨幣超發催生泡沫投資需求

08年金融危機以后，各國政府相繼采取了經濟刺激計劃，實行了史無前例的積極的財政政策和貨幣政策（見表2）。雖然這是世界經濟避免了1929年經濟大蕭條的歷史覆轍，但是也產生了嚴重的經濟副作用——資產泡沫。由于中國的可投資標的物相對較少，一旦有多余的資本，首先就進入資產市場，在中國主要是進入房地產市場。投資投機需求和剛性需求進一步疊加催生了中國房地產的泡沫。

（一）國內外經濟形勢必然要求

①國內外經濟刺激政策的退出

2014年10月29日美聯儲宣布10月結束資產購買計劃，為六年前開始實施的量化寬松政策（QE）畫上句號，同時明確下一步政策重點將轉向加息，這意味著金融危機以來史無前例的寬松貨幣政策的結束。由于美元是國際結算貨幣，該退出計劃實際上意味著全世界范圍內進入“貨幣緊縮周期”。同時，中國政府為應對金融危機的4萬億財政政策也進入尾聲，大量高鐵、公路、基礎設施建設投資也進入了收尾階段。市場的流動性收緊將使中國的房地產市場進入“去杠桿化”階段。

②房地產出現產能過剩現象

中國指數研究院發布的《2014百城房價盤點》報告中指出，2014年12月全國一百個樣本城市均價降至10542元/平方米，自5月以來連續8個月環比下跌，同比下降2.69%，且2015年全國房地產市場高庫存壓力增大。

2014年表現為一些城市房價開始持平或者下降表明經過十多年的房地產開發，市場已經悄然從供小于求轉變為供大于求，一些城市地區甚至出現了產能過剩，大量的“鬼城”開始出現，住房的空置率顯著上升。在居民有效購買力條件下，有效剛性需求已經基本得到滿足。

（二）房地產市場健康持續發展必然要求

過去十幾年中國的房地產市場雖然經歷了快速發展但是由于社會各方面的不理性投資出現了不健康的，不科學的現象，具體表現有以下幾個方面：①房地產質量堪憂。雖然國家在住房建設方面已經基本實現“標準化”，但是但瘋狂的樓市面前，一些“黑心”商人為了追逐暴利，降低成本偷工減料建設了不少的“豆腐渣工程”，而在賣方市場下消費者往往搶先購買，忽略了樓房的質量。這顯然不利于房地產市場的健康發展 ②房地產布局不合理，“扎推”現象嚴重。一些樓盤在規劃之時缺乏產業規劃和生活設施的協調配套建設的意識，盲目立項，結果是城市內結構性的住房短缺或過剩，造成了資源的浪費。③樓盤千篇一律，缺乏生活與文化積淀。過去十多年的新開發的樓盤往往雷同，這一方面是由于建筑設計雷同，缺乏創新，另一方面是由于發展太快，往往沒有時間進行文化積累，居民生活節湊快，失去了生活的特色，最終導致生活品質的下降。

而房地產的“新常態”將有助于改善當前的困局，有利于房地產市場的持續健康發展。“新常態”下社會各方投資趨于理性，市場機制淘汰一大批房地產開發商，這使得開發商更加注重住房質量的提升，配套設施的合理性；剛性需求占據主導地位也將有助于社區文化的積累。

（三）經濟轉型升級的必然要求

經濟轉型升級有很多含義，在不同時代有不同的主題。當今世界，經濟全球化和經濟信息化的歷史背景下，從傳統經濟轉向新經濟則是當代經濟轉型升級的主題。新經濟將發展成為以生命科學技術、新能源技術、新材料技術、空間技術、海洋技術、環境技術和管理技術等七大高科技產業為支撐的核心經濟。然而反觀這些新經濟領域，都不再是勞動密集型產業，而是資本密集型產業。這意味著經濟轉型升級需要大量的資金。

過去幾年由于房地產市場的快速發展，大量的資金流入房地產市場。08年金融危機以后美國實行了量化寬松政策，美國的投資投機資本大量流入新興經濟國家，這其中就包括中國，而中國的房地產市場利潤率較高，吸收了這部分熱錢。因此，多種因素作用下，房地產市場成為了貨幣的“池子”，這對緩解短期通貨膨脹起到了巨大作用，但是也對其他行業產生了“排擠效應”，使本應該投入到新經濟的資本也流入房地產行業，特別是那些需要高投入，短期無經濟收益的高科技研發型行業影響巨大。過去幾年中房地產市場的火爆和股市的慘淡充分說明了這一點。

當前我國經濟轉型升級進入關鍵期，經濟下行壓力增加，傳統行業產能過剩，國際經濟形勢等因素倒逼我國加快經濟轉型升級。這其中的關鍵就是培育新經濟增長點。這就要求原本流入房地產行業的資本平穩過渡到資本密集型的新興經濟產業中，只有這樣才有助于我國經濟轉型升級，從低級制造轉驅動向創新驅動，從投資拉動經濟轉向消費拉動經濟。

如何應對房地產市場“新常態”

在房地產“新常態”下，居民消費者應該理性認識對待，一方面減少投機意識，不再盲目投資，回歸價值投資，根據自身的剛需購買；另一方面也認識到我國房地產的總量還不能滿足人民的需求，房地產在中國還是非常主要的資產，作為國民經濟的支柱行業會“軟著陸”進入健康發展的軌道來，所以不必恐慌性拋售住房。

房地產企業要及時的轉變經營戰略，做好財務管理，不要盲目地擴張，并逐漸退出房地產行業，或者轉向開發具有高附加值的能帶動服務業的綜合房地產項目，實現企業的平穩轉型與前期階段發展的軟著陸。其他行業的企業也應不再以投資房地產行業為重點，應該轉向新經濟行業，關注高新技術產業、社會需求大的服務業。

在中國經濟“新常態”背景下，政府的作用尤其重要，既要防止房地產市場崩盤，又要引導房地產企業轉型，還要培育經濟的新增長點，保證國民經濟健康發展。概括起來主要措施有以下幾個方面：

①適當降息降準，對沖美國貨幣政策的負面效應

從國外看，美國量化寬松貨幣政策終結勢必會引發的全球流動性的從緊；從國內看，中國經濟和其他新興市場一樣，正在面臨金融危機以來最困難的時刻，經濟下行壓力很大，流動性非常緊張，持續性、常態性的錢荒導致實體經濟融資難、融資貴問題極其突出。

美聯儲退出QE不僅僅指美國寬松貨幣政策的結束，更意味著近20年來，全球貨幣超發，流動性泛濫，廉價貨幣時代將宣告結束。美聯儲基于美國未來經濟戰略的考量，正在主導美國的貨幣政策發生歷史性的逆轉。美國QE退出，必將引發兩個結果：一是美元走強；二是美元資金將從新興市場流出，回到美國等發達經濟體，結果是新興市場將立即從資本流入地區變為流出地區。這種大變局，對于全球經濟而言，意味著極大的沖擊和不確定。國際金融研究所（IIF）公布的數據顯示，10月份至今投資者從非洲、拉美、東歐、亞洲股市合計撤出90億美元。中國9月份外匯儲備突然罕見的減少1000億美金，外匯存款減少了188億，種種現象表明資本在悄然流出中國。這對中國的房地產行業將無疑帶來巨大沖擊。

因此，中國政府要靠“政策”組合拳。貨幣政策既要避免出現過去無原則無底線的刺激主義，也不能罔顧流動性緊張的現實而在貨幣政策上進一步收緊。降準降息是基于中國經濟的現實，是對沖美國貨幣政策的沖擊，是有助于我國經濟“軟著陸”的有效政策，從而避免中國經濟陷入通縮的危機。

②簡政放權為培育創業企業營造良好外部環境

簡政放權指精簡政府機構，把經營管理權下放給企業。是中國在經濟體制改革開始階段，針對高度集中的計劃經濟體制下政企職責不分、政府直接經營管理企業的狀況，為增強企業活力，擴大企業經營自主權而采取的改革措施。

國務院前兩次召開常務會議， 批準取消和下放133項行政審批事項；同時在上海自貿區試行了“負面清單”制度。行政審批制度改革和“負面清單”制度的核心就是簡政放權，這就是為了“把錯裝在政府身上的手換成市場的手。簡政放權能激發市場主體的創造活力，促進經濟穩定增長；它能更好地發揮地方的作用，激發內在活力；它能推動經濟轉型，釋放改革紅利、激發內需潛力、形成新動力。為實體創業企業營造了良好的外部環境。

③加快金融市場發展

政府除了以上兩點外，還需為企業發展融資提供健全健康的金融市場，為企業的升級轉型提供加速器。實體經濟融資難、融資貴問題一方面在短期內和貨幣政策有關，另一方面和金融市場的有關。我國當下融資過度依靠銀行進行的間接融資，直接融資不足，結果導致銀行積累了大量風險，新經濟行業投資不足。解決這些問題的根本性方法就是發展股票市場和證券市場，適度推進房地產證券化，增加市場流動性和活力，提高市場效率。

加快發展金融市場還要配合利率市場化改革、匯率市場化、滬港通、上市公司機制改革等一系列改革配套措施，最終將我國的金融市場建設成世界上有投資吸引力的金融市場，是我國實體經濟順利升級轉型。

注釋：

【1】：經濟發展方式轉變的關鍵是政府職能轉變 姚紅 曹剛 改革與開放 2014.17

【2】：吳敬璉 直面大轉型時代 生活 讀書 新知三聯書店 2014.5