淺談房地產企業工程造價的管理與控制

【摘要】開發商只有創造品牌優勢，注重成本控制，全過程、全方位地降低造價，提高投資效益，才能在競爭中立于不敗之地，創造更好的經濟效益和社會效益。本文結合實際工作的一些體會，就房地產企業在開發過程中工程造價的管理與控制談一些個人的觀點。希望能為工程造價合理、有效的管理和控制提供一定參考。

【關鍵詞】房地產企業 工程造價 管理控制

工程造價的控制與管理貫穿于項目運行的全過程，在房地產開發項目中，應對影響成本的每一階段采用科學的，系統的管理方法加以嚴格控制，才能達到全面控制工程造價的預期目的，同時應建立—套科學完善的工程造價管理體系，使各種資源得到充分而合理的利用，以取得較好的投資效益和社會效益。

一、房地產企業工程造價的管理與控制思路

1.全過程目標成本管理。在項目的可行性研究、市場定位、規劃設計、施工等各階段，分別建立成本控制目標，實現全過程目標成本管理。目標設計一方面要兼顧目標的科學性，另一方面切忌好高騖遠，應該是高于現狀但可以實現的目標。總之，目標設計切忌過低，但也不能過高，對實施者要起到激勵作用，這樣才能最大限度發揮其工作能力。

2.動態成本管理。工程造價在整個施工過程中處于不確定狀態，如設計變更、材料價格漲跌、工資標準、機械使用、費率等變化必然會影響到造價的變動。所以在實施過程中，要實時反應目標成本和動態成本的差異，及時發現問題并解決問題，建立詳細的和可操作的動態成本信息系統從而實現對成本的動態監控。

二、房地產企業工程的造價管理與控制中存在的問題

1.輕視項目前期階段的造價管理工作。長期以來，我們只重視施工階段的工程造價管理工作，造價人員的主要精力放在如何確定工程合同價格，如何確定工程變更價格，以及做好工程決算工作等。在項目決策階段，有些業主為了使項目的立項得到批準，故意少估投資，搞“釣魚工程”。在設計階段，設計人員缺少造價指標約束，設計思想保守。

2.由于房地產建設項目中各個部門之間缺乏有效的溝通協調的原因，造成了很多房地產建設項目造價偏高。通常來說，房地產開發商都是將工作的重點和精力放在了房地產建設項目的施工階段中的施工了，而忽視了房地產建設項目設計階段和施工階段中的造價控制和管理問題。再加上各個項目聯系的部門又缺乏溝通協調機制，經常會造成房地產建設項目工程造價不必要的提高。并且，因設計、施工等各個方面的人員存在著互相不能協調一致工作的情況，導致了很多專業工種之間的互相矛盾，結果必然會導致施工過程中的合同變更或者施工的返工現象，房地產建設項目的造價自然就偏高了。

3.房地產工程項目在施工過程中對成本管理和控制不全面，不科學。房地產項目在施工中因為各種原因忽視了成本控制管理，對房地產建設項目施工中出現的各種問題沒有及時發現，造成了房地產建設項目施工過程中的大量的浪費，只有等待項目竣工驗收和結算的時候才發現結算超預算。之所以會出現這樣的問題，很多原因都是建設、施工單位自身造成的，他們有時會為了趕工期不惜以浪費成本為代價。而且，在建設項目的施工過程中，技術員同管理人員也缺乏溝通協調，這就使得房地產建設項目工程造價控制與工程施工各個環節之間不能相互配合，造成人為的浪費，導致項目建設的成本大幅度提高。

三、房地產企業如何有效實施工程造價的控制與管理

1.建設前期工程造價控制。項目建設前期，是指項目立項、進行可行性研究的投資決策階段。這一階段對建設項目工程造價的控制，在總體上起到決定性作用。建設地址的選擇、投資方案的選擇以及項目在技術上和經濟上是否可行，無一不對工程造價產生重大影響。在建設前期，必須要做大量細致的調查研究，針對于項目定位及項目的建設方案進行評審，使項目決策有充分的科學理論依據。

2.項目設計階段的工程造價控制。設計圖紙和方案的選擇與工程項目總造價息息相關。投資決策以后，可采用限額設計的方式，將造價管理融入設計理念，嚴格控制每一分項工程的成本開支。在可研階段以及進行初步設計時，使價值工程中的功能分析與限額設計理念相互融合，在確保工程質量的前提下，力求以最少的成本投資獲取最大的經濟效益，同時兼顧良好的社會效益。在結構設計階段，本著經濟合理的設計理念仔細甄別結構方案，充分考慮項目的使用功能，敲定最佳結構方案，進而有效控制工程造價。

3.施工階段的工程造價控制

（1）加強合同管理。在施工管理的過程中，合同管理屬于比較關鍵的一環。有效的合同管理有助于節約成本投資、增加收益。在合同中，對于原材料供應、造價管理及簽證變更都有明確規定，另外也會具體說明竣工結算及工程款項支付的方式。實際上，明確這些內容的目的就是方便造價管控。合同管理應該從雙方談判到保修日結束為止。

（2）健全設計變更審批制度。在工程建設過程中，如有必要變更設計方案，應盡量避免其發生在施工階段，以減少成本浪費；發生設計變更總會牽涉到多個環節的工作流程，因此應提早進行設計變更，變更時間越是延后，造成的成本浪費就越嚴重；工程人員應該注意，在充分分析工程量及造價情況，并征得原設計部門同意后再實施設計變更；實施變更以后，若造價超出工程預算，應該及時將現狀上報至管理部門，切實防止通過變更設計增加設計內容，提高設計標準，提高工程造價的事情發生。

（3）重視對施工現場的管理。首先要加強施工隊伍管理。施工隊伍必須具備良好的行業信譽，且資歷深、人員配備齊全、技術實力雄厚，能夠在保證工程質量及工期進度的前提下順利完成施工任務。建設單位要注意防止工程被層層轉包，以免增加成本投入。其次，要建立嚴格的管理機制，強化現場管理。負責造價管控的工程人員應該與設計、施工、機械管理等多個部門建立密切的聯系，秉承認真務實的工作態度和降低成本投入的目標任務不斷強化經營管理，工程量的統計要客觀、真實；合同中未注明的工程量要及時向業主及監理部門報備；現場技術人員必須具備較高的專業水準和業務素質，全面記錄每一道工序的操作流程，防止與業主、監理等相關單位發生扯皮糾紛。

（4）加強竣工結算的編制工作，嚴把結算關。竣工結算過程中施工單位編制工程結算書普遍存在冒算多算、高套定額單價、高套取費標準等提高工程造價的現象。因此，要求結算人員必須認真仔細，絕不能出現放松心理，并且還要與工程各有關部門緊密配合；結算的工程量應以招標文件和承包合同中的工程量為依據，考慮變更工程量。總之，竣工結算是一項集技術與經濟為一體的工作，同時也是多部門相互配合，集體力量出成果性的階段。

4.工程造價管理必須實現信息化、網絡化。在計算機網絡技術日益普及的今天，各方面的信息流鋪天蓋地，紛至沓來。面對如此宏大的信息流，傳統的管理模式、管理方法顯然已無能為力了，我們必須尋找現代化的管理手段。近年來，也有許多人把神經網絡理論用到了工程造價管理中，神經網絡方法也就是模擬人腦的思維進行各種活動。在工程造價管理中，利用計算機軟件模擬人腦搜索類似歷史項目資料，通過綜合分析已掌握的數據來確定擬建工程造價。這種管理模式的引入標志著我們的工作有了新意，同時也給社會創造了效益。充分發揮現代化管理手段，既是向國際接軌的需要，也是工程造價管理的需要。

建設工程的造價管理工作的優劣，對房地產企業工程項目能否取得良好的經濟效益和社會效益存在著重大的影響。房地產企業工程造價人員要切實完成自己崗位的職責才能對房地產企業工程項目建設的總投資進行有效控制，從而降低工程造價，提高企業的經濟效益。

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