我國房地產發展及小產權房合法化探析

【摘要】我國房價過高已經成為一個嚴重的社會問題，影響到我們的正常生活。造成房地產大幅上漲的主要原因是：我國土地政策諸多弊端影響土地合理利用，房地產投機行為造成房產泡沫。亟待通過國家法律政策層面解決這些問題。同時要盡快解決我國小產房合法化問題，國家應當允許集體土地流轉，同時應該盡快通過相關法律措施使集體土地上的小產權房盡快流轉開來，從而達到農民、城市居民和國家三方共贏的局面。

【關鍵詞】房地產業；房地產發展、小產權房、合法化

當今社會房價過高已經成為一個嚴重的問題，嚴重影響人們的生活，近年來房地產業由新興產業變為經濟增長的重要動力。最近幾年房價迅速回升并大幅上漲，有的地區上漲甚至超過50%，現在的情形是：60后、70初的人們依靠福利分房得以安居；75后、80初的人依靠實打實干買房買車奔小康；85后、90初的我們沒有福利分房，實打實干近年才能勉強付個首付，接下來的20年甚至更長久的時間都要為房貸而活，甚至很多人都買不起房，只能“望房興嘆”，于是產生了“蝸居”、“蟻族”、“裸婚”。所以房價問題已經成為困擾我們的主要問題，只有解決了這一問題我們才能安居樂業，但是依靠我們個人的力量是不可行的，這是一個社會的普遍問題。

一、我國的房地產發展現狀

房價過高問題與房地產業存在的問題有著密切的聯系；一方面，房地產開發結構失衡，有效供給不足，人民所需的經濟適用房不足，高檔次商品房大量空置；另一方面，房地產市場投機嚴重，例如溫州炒房團等，增加了房屋空置率；一系列問題從不同的方面導致了房價的上漲，哄抬物價，房地產法律體制的不完善讓不斷升高的房價無法得到有效的抑制，進而又影響到了房地產市場秩序的嚴重混亂。

（一）我國土地政策諸多弊端影響土地合理利用

一個國家的經濟首先得符合這個國家的經濟發展戰略，國家的制度不同，國情不同，發展戰略也就不同，所以房地產經濟也得國家的經濟發展戰略。我國是社會主義初級階段的發展中國家，土地歸國家和集體所有，這就要求我國的房地產經濟由我國的特色。要發展房地產經濟，就的使用土地，我國在土地所有問題上已經形成了明確的土地共有制度，而是用制度正經歷著由行政劃撥到有償使用的變革，但是這種變革也隨著時間的推移和經濟的發展，也暴露許多的弊端：一些土地的不到合理利用；一些申請用地者多要地，要好地，甚至違章建設和非法占地，而且土使用效率低造成寶貴的土地制造資源浪費；一些單位非法轉讓，出租土地，成為新生的“土地主”，給國家的土地管理帶來不便；而且土地的行政劃撥沒有公開性和競爭性，這也是社會無法進行有效的監督，這也為社會的不安造成一定的影響。隨著這些弊端的影響擴大化，政府也推出了一系列的改革措施，即國有土地使用權的出讓，可以是拍賣，招標或雙方協議的方式，還規定了不同類型土地使用的使用年限，還出臺了一系列的法律保障，這使得土地的使用率大大提高，這也使得我國的房地產向著良好趨勢的發展。

（二）房地產投機行為造成房產泡沫

有著良好的經濟環境，使得許多有人開始向房地產經濟方面投資和開發。房地產投資有幾個特點：（1）投資數量大，且回收周期比較長；（2）容易獲得金融機構的支持；（3）受政策影響大，限制因素多；（4）抵制通貨膨脹的影響，實現保值和增值；（5）流動性低。基于增資保值的心理，一些人不是真正的的投資，而是投機，雖然有一些積極作用，但是消極作用也比較大，他們專注于房地產的市場流通。他們購買房地產不是因為其房地產以外的生產經營活動或者生活需要，這樣使得房價被炒得很高，使許多想買住房的人買不起住房，而那些投機者有房卻沒有得到很好的利用，使得資源的利用很不合理。這也使開發者開發出更多的房，浪費更多的土地資源，當供大于求時就產生了房地產經濟泡沫，從而引發一系列的不良影響。許多人想買房，卻因為房價高而買不起，而一些人卻有閑置的房，為了賺取利益不愿意賣，造成惡性循環，這也是國家正在努力解決的問題，期待出臺好的政策，盡快出臺房產稅，以解決這一問題。

二、 我國小產權房存在的客觀原因及意義

小產權房問題源于我國土地資源的城鄉二元分割。按規定，集體所有的土地只有在被征為國有土地后才能進行商品房建設，在城市商品房價格狂飆之前，處于法規邊緣地帶的小產權房并不引人注目。只有當城市商品房每平方米價格動輒上萬，小產權房成為低收入階層的不二之選時，這才突顯為社會問題。因此，這一問題應該辯證地分析。簡單地沒收、粗暴地拆除或者一味放任自流都于事無補，反而會引起新的社會矛盾。

我們應該看到，小產權房的存在有著它的客觀原因。一方面，我國的城市化進程加速必然會推進城郊農村住宅建設；另一方面，僅為城市大產權房價格一半的誘惑，也成為城市消費者追捧的主要原因。其存在的積極意義起碼有這么幾條：首先，它可以成為新農村建設的重要內容，改善農村環境，發展農業生產，增加農民收入，加速城鄉外在形式上的融合。不少集中規劃、以“舊村改貌”形式建設的小產權房，不但沒有改變土地性質、減少耕地面積，反而大大提高了土地的利用率；其次，在廉租房匱乏、經濟適用房并不經濟的前提下，可以讓城市低收入階層圓了住房夢，還能降低城市中心人口密度，減輕城市的公共負擔，有利于和諧社會的實現。

三、我國小產權房合法化的必要性

有人說，小產權房動了房地產開發商的“奶酪”，壟斷房屋供應的房地產商及其代表的利益集團不能再獲取暴利，應該無條件地鼓勵其發展。其實也不盡然。作為一個向政府交納了土地出讓金及各種稅費的開發商，讓他在省去了大量成本的小產權房面前不公平競爭，也是不現實的。我們也不能讓給政府掏了錢的開發商合法的利益受到侵害。但是我們也應該看到小產權房產生積極作用，國家需要通過一些政策措施對小產權進行解決，即要平穩房地產市場，不能讓違法行為得到鼓勵，同時又要考慮我國的現狀，通過政策法律法規引導是我國房地產市場規范。

（一）小產權房亟待合法化

小產權房需要一個恰當的出路，實現各方的共贏。簡單取締不能解決根本問題，更何況還有可能造成國家資源的極大浪費。如果不能為低收入家庭提供獲得廉租房的渠道，影響的將是社會的和諧；對于那些已經購買了小產權房的家庭而言，取締的結果更是不堪設想。而不加分析地一味“扶持”，也會形成不公平競爭，甚至造成當前房地產市場混亂、影響國民經濟發展的結果。因此，有關部門應該認真地研究面臨的復雜情況，出臺相關政策，盡快給予小產權房一個合理的出路。比如，該由購買者通過補交土地出讓金等方式取得真正產權的就應盡快出臺相關規定；對符合上市流通條件的要盡快納入市場統一管理范疇；對不符合法規規定的房產開發行為要有效加強管理；對占用耕地違法行為應明令嚴加制止等。城鄉統籌發展已經成為黨和政府的既定目標，目前一些地區的試點已經開始。

小產權房的合法化關系到中國現代化的發展戰略問題，也就是說中國是繼續過去的城鄉分治、二元結構，還是應該走城鄉一體化、城鄉互動、城鄉均衡的發展道路？小產權房問題看起來很小，其實是一個重大的問題：中國是繼續過去的征地制度，集體土地由政府征用，土地由政府壟斷供應，大部分利益由政府獲得，同時產生嚴重的土地腐敗問題，還是應當改革土地制度，允許集體土地的流轉、自主的使用和建設？其實，發達國家在這方面已經有很多成功的做法，他們有很多城市居民住在了鄉村。如今的城市化并不能夠僅僅理解為農村人口到城市生活和擇業，還應當包括很多的城市居民到農村居住，甚至創業、投資，這是城鄉人口互動交流的雙向的過程。

（二）小產權房合法化能夠達到三方共贏

第一，農民贏得新的收入來源，有利于新農村建設。通過集體土地上的建設，吸引城里人來居住、投資，農村的第二產業第三產業都能夠帶動起來，醫院、幼兒園、小學都能夠建設起來，最終能夠推動農村的城鎮化，農民也能夠致富。當然，如何健全農村民主理財制度，避免由集體土地的使用所帶來的腐敗，還有賴進一步的改革和村民自治制度的完善。不過，由土地分散使用所產生的腐敗與征地和土地的集中壟斷的供給所產生的腐敗相比，也是小巫見大巫的。

小產權房合法化還有利于新農村建設。目前，中國的新農村建設可以說是無源之水。沒有資金來源，農民也很難成為新農村建設的主體；如果能夠讓更多的城市居民到農村居住，有的人可能會到農村創業，因為在農村居住，離城市很遠，上班很遠，有些人就會選擇在農村創業，這樣最終能夠給新農村建設注入新的活力。

第二，城市居民贏得低房價，有利于整體房價下調。大量的人到農村居住、創業，城市的擁擠能夠緩解下來，房價也能夠降下來。即使未來集體土地也要交一定的集體土地出讓金，出讓金的大部分歸村民所有，小部分交給政府，但集體土地出讓金占房價的比例不能太高，最多占10%，不能像國有土地占30-40%。中國的城市化是單向的，大量的人口擁擠在城市，購買城市的住房，房價當然越抬越高；如果中國有更多的人到農村居住，房價自然會下跌，有可能下跌30-40%，甚至50-60%。當然，這不是一夜之間能實現的，可能要經過很長的時間。

第三，政府贏得土地出讓金，推動規范化管理。小產權房合法化，政府可以獲得集體土地出讓金的一部分。如果政府一點收入都沒有，一點好處都沒有，那么他當然要去禁止；不但如此，而且如果允許集體土地的自主使用、建設，就等于剝奪了地方政府征地的巨大收益，那官員能夠容忍嗎？所以，以后要征收一定的集體土地出讓金，其中的一部分交給政府作為規劃、管理、頒證的費用，這樣政府就有了積極性。而且，小產權房合法化了之后，未來政府的物業稅、不動產稅、某些建設稅費的收入渠道將更加廣闊，長遠的利益將是巨大的。同時更好的推動我國土地資源的規范化管理和合理利用。

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