房地產開發的工程質量管理研究

【摘要】房地產開發的工程質量管理涵蓋項目工程自身的質量管理和項目品質。下面就針對房地產開發中存在的工程質量管理問題進行分析研究，并闡述了房地產項目各階段中具體的質量管理手段。

【關鍵詞】房地產項目工程 ；質量管理；全過程

引言：工程質量管理作為房地產項目管理的重要內容，它關系著整個工程的質量和安全問題，也決定房地產開發成敗的關鍵，質量的優劣，直接影響房地產開發項目建成后的銷售與企業品牌的樹立。重視 “百年大計，質量第一”。

1、房地產開發項目中存在的問題

1.1 規劃、設計階段優化深度不夠

由于各種綜合原因，在項目規劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優化不足。如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高。反映在項目現場就是施工中設計變更很多，有些工程從開工到竣工都發生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。

1.2工程施工質量可控性不足

項目工程質量往往是決定于施工單位管理，甚至于是施工單位的班組操作工人，施工人員素質高的，做出來的工程質量好些，低的做出來的工程質量就差些。工程主體結構質量尚可，但裝修階段細部差，使用的材料不合格，使用幾年后就出現大面積滲水、脫落等質量問題。

2、房地產開發項目質量控制的實施

房地產開發項目的生命周期為：前期可行性研究―產品策劃―設計―實施―交付等五大階段。每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產品，對房地產開發項目來說是至關重要的，也是關系到成敗的根本。

2.1前期工作的質量管理

房地產項目的地段選擇、規模、規劃方案的內容、戶型構成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設施水平分析、開發項目的技術含量分析、風險分析、財務、經濟效益和社會效益等是否深入全面，各項數據是否符合實際，直接決定著開發項目的前途和命運。因此，房地產開發公司可以通過建立開發項目前期工作成果質量評審制度。通過質量評審制度可以吸取專家們的知識和智慧，及時更新以前項目已發現問題，優化工作成果，對工作成果先進行自我評審，然后再進行內部評審。

2.2 設計階段的質量控制

設計質量主要包括方案設計質量、規劃設計質量和施工圖設計質量。特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經濟性差；不足設計，存在隱患或功能降低。該階段質量控制措施可采取：

1）編制設計質量任務書，以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據進行編寫。明確設計單位職責，明確各階段設計的細度和深度以及體現項目特點的設計要求。

2）建立項目設計責任制。企業內部自開始就設置項目經理負責制，由項目經理推動整個項目的設計進度，對設計過程進行管理，協調建設方各專業工程師對專業設計中執行公司的質量體系文件情況，確保設計產品和服務滿足合同規定和企業對質量要求。

3）產品標準化。學習標桿房地產企業，進行標準化設計，建立住宅產品體系的標準化設計，同時形成標準化部品體系。 企業更大里可分區域建立《住宅使用標準》和《住宅性能標準》。

4）各專業間圖紙優化

開發項目的圖紙是隨著項目進度逐步出圖，最先出來的是單體圖紙，后續有室外管線圖、景觀圖等，并且不是同一個設計單位設計，各專業間圖紙有矛盾很正常，這就要求開發企業設計部門各專業工程師要經常核對圖紙，對圖紙優化，解決設計矛盾。

2.3 施工階段的質量控制

施工是開發項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。

1）開發項目建設的施工過程質量控制

項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較，找出工作范圍在執行中的偏差；運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用施工方案、施工作業順序與工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出是按現階段標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。

2）推行施工現場質量責任制

正確劃分各級管理工作的權限，施工監理現場管理人員各有專職、各司其事，有職，有權、有責。施工單位堅持“三檢”制度，自檢、互檢和交接檢；監理單位應在施工單位自檢基礎上開展工序平行檢查，并記錄形成記錄，建設單位項目專業工程師要不定期抽查，對施工單位與監理單位的檢查給予評價。

3）現場工程質量實行樣板先行

現場重要工序的工程在大面積施工前做好樣板，經過確認后再進行施工，確立施工標準，同時杜絕現場不統一，這一手段對墻體砌筑、裝修工程特有效。

2.4竣工質量管理

竣工驗收階段是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程項目質量控制的后期工作，是全面考核施工質量的重要環節。

1）功能性檢測

竣工驗收前，應及時委托具有相應檢測資質的檢測單位對工程防雷、室內環境管道系統壓力、電氣絕緣電阻測試及建筑節能等進行全面檢測，為工程順利通過驗收奠定基礎。對檢測過程中發現的問題應及時排查解決。

2）分戶驗收需認真對待

成熟的房地產開發公司將物業公司參與的分戶驗收標準要高于竣工驗收，原因是物業公司人員長年與客戶打交道，他們能從業主的角度考慮問題，知道業主在想什么，哪些問題是業主所關注的。對平時我們認為符合相關規范驗收標準的分項工程判斷會不合格，因為我們的驗收是抽檢，不可能全數檢查到，但是每個業主對自家所購的房屋驗收時，那是100%的，所以對于分戶驗收報告過程中物業公司提出的整改意見更具由代表性，更應認真對待。

3）最后的竣工驗收

竣工驗收要客觀、公正地評定工程質量等級，使工程質量等級評定能夠準確反映工程建設的內在質量。對工程質量有疑慮的地方，現場進行查驗，發現問題，盡早處理，消滅質量缺陷。發現質量問題，建立臺帳制，落實責任單位、責任人、整改時間和檢查人員，直至問題解決，不能將小問題帶到交房，要在業主心中樹立良好的質量口碑。

2.5交付后期的質量管理

1）做好售后服務。

按照建設和管理并舉的方針，對開發出售后的房產，要建立專門的機構，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法，要讓業主報修得到及時回復和維修。建筑產品是手工產品，有投訴是必然的，必須認真對待，要做到快捷高效，各方責任單位要齊心協力，將問題解決。

2）是要做好征求意見和調查研究工作

對待投訴的問題要深入調查研究與統計，要進行全面整理分析。是產品設計還是施工質量問題，區別對待，尚需改進的方面，要及時反饋到有關部門與施工單位，以便后期更好改進，切實提供產品質量。

3、結束語

作為房產開發企業，應始終以質量控制為中心，把工程質量作為工程項目建設管理的重點，在施工圖設計及工程實施中，可以適當增加預控成本，加強對施工圖的審核及現場施工的管理，就可大力減少返工成本，并自覺接受質量監督機構的監督和檢查，協調設計、監理和施工單位的關系。在施工環節加強對每個環節的質量控制，才能建造出高質量、高水準的工程，提高投資的效能和價值，為使用階段安全高效提供保證。

參考文獻：

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