房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量管理研究

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量管理涵蓋項(xiàng)目工程自身的質(zhì)量管理和項(xiàng)目品質(zhì)。下面就針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中存在的工程質(zhì)量管理問題進(jìn)行分析研究，并闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段中具體的質(zhì)量管理手段。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目工程 ；質(zhì)量管理；全過程

引言：工程質(zhì)量管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，它關(guān)系著整個(gè)工程的質(zhì)量和安全問題，也決定房地產(chǎn)開發(fā)成敗的關(guān)鍵，質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成后的銷售與企業(yè)品牌的樹立。重視 “百年大計(jì)，質(zhì)量第一”。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的問題

1.1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠

由于各種綜合原因，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對(duì)設(shè)計(jì)有效優(yōu)化不足。如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高。反映在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)就是施工中設(shè)計(jì)變更很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。

1.2工程施工質(zhì)量可控性不足

項(xiàng)目工程質(zhì)量往往是決定于施工單位管理，甚至于是施工單位的班組操作工人，施工人員素質(zhì)高的，做出來的工程質(zhì)量好些，低的做出來的工程質(zhì)量就差些。工程主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量尚可，但裝修階段細(xì)部差，使用的材料不合格，使用幾年后就出現(xiàn)大面積滲水、脫落等質(zhì)量問題。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的實(shí)施

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期為：前期可行性研究―產(chǎn)品策劃―設(shè)計(jì)―實(shí)施―交付等五大階段。每一階段都能提交符合市場(chǎng)需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本。

2.1前期工作的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購(gòu)買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)含量分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等是否深入全面，各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否符合實(shí)際，直接決定著開發(fā)項(xiàng)目的前途和命運(yùn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果質(zhì)量評(píng)審制度。通過質(zhì)量評(píng)審制度可以吸取專家們的知識(shí)和智慧，及時(shí)更新以前項(xiàng)目已發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化工作成果，對(duì)工作成果先進(jìn)行自我評(píng)審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。

2.2 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

設(shè)計(jì)質(zhì)量主要包括方案設(shè)計(jì)質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。特別要注意過分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過分設(shè)計(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差；不足設(shè)計(jì)，存在隱患或功能降低。該階段質(zhì)量控制措施可采取：

1）編制設(shè)計(jì)質(zhì)量任務(wù)書，以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、以往工程設(shè)計(jì)的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)進(jìn)行編寫。明確設(shè)計(jì)單位職責(zé)，明確各階段設(shè)計(jì)的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的設(shè)計(jì)要求。

2）建立項(xiàng)目設(shè)計(jì)責(zé)任制。企業(yè)內(nèi)部自開始就設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由項(xiàng)目經(jīng)理推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)度，對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行管理，協(xié)調(diào)建設(shè)方各專業(yè)工程師對(duì)專業(yè)設(shè)計(jì)中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定和企業(yè)對(duì)質(zhì)量要求。

3）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。學(xué)習(xí)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，建立住宅產(chǎn)品體系的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，同時(shí)形成標(biāo)準(zhǔn)化部品體系。 企業(yè)更大里可分區(qū)域建立《住宅使用標(biāo)準(zhǔn)》和《住宅性能標(biāo)準(zhǔn)》。

4）各專業(yè)間圖紙優(yōu)化

開發(fā)項(xiàng)目的圖紙是隨著項(xiàng)目進(jìn)度逐步出圖，最先出來的是單體圖紙，后續(xù)有室外管線圖、景觀圖等，并且不是同一個(gè)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，各專業(yè)間圖紙有矛盾很正常，這就要求開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)部門各專業(yè)工程師要經(jīng)常核對(duì)圖紙，對(duì)圖紙優(yōu)化，解決設(shè)計(jì)矛盾。

2.3 施工階段的質(zhì)量控制

施工是開發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。

1）開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制

項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對(duì)工作過程和階段性成果進(jìn)行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運(yùn)用合同說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較，找出偏差；運(yùn)用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進(jìn)行比較找出偏差；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。

2）推行施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量責(zé)任制

正確劃分各級(jí)管理工作的權(quán)限，施工監(jiān)理現(xiàn)場(chǎng)管理人員各有專職、各司其事，有職，有權(quán)、有責(zé)。施工單位堅(jiān)持“三檢”制度，自檢、互檢和交接檢；監(jiān)理單位應(yīng)在施工單位自檢基礎(chǔ)上開展工序平行檢查，并記錄形成記錄，建設(shè)單位項(xiàng)目專業(yè)工程師要不定期抽查，對(duì)施工單位與監(jiān)理單位的檢查給予評(píng)價(jià)。

3）現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量實(shí)行樣板先行

現(xiàn)場(chǎng)重要工序的工程在大面積施工前做好樣板，經(jīng)過確認(rèn)后再進(jìn)行施工，確立施工標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)杜絕現(xiàn)場(chǎng)不統(tǒng)一，這一手段對(duì)墻體砌筑、裝修工程特有效。

2.4竣工質(zhì)量管理

竣工驗(yàn)收階段是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的后期工作，是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。

1）功能性檢測(cè)

竣工驗(yàn)收前，應(yīng)及時(shí)委托具有相應(yīng)檢測(cè)資質(zhì)的檢測(cè)單位對(duì)工程防雷、室內(nèi)環(huán)境管道系統(tǒng)壓力、電氣絕緣電阻測(cè)試及建筑節(jié)能等進(jìn)行全面檢測(cè)，為工程順利通過驗(yàn)收奠定基礎(chǔ)。對(duì)檢測(cè)過程中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排查解決。

2）分戶驗(yàn)收需認(rèn)真對(duì)待

成熟的房地產(chǎn)開發(fā)公司將物業(yè)公司參與的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要高于竣工驗(yàn)收，原因是物業(yè)公司人員長(zhǎng)年與客戶打交道，他們能從業(yè)主的角度考慮問題，知道業(yè)主在想什么，哪些問題是業(yè)主所關(guān)注的。對(duì)平時(shí)我們認(rèn)為符合相關(guān)規(guī)范驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的分項(xiàng)工程判斷會(huì)不合格，因?yàn)槲覀兊尿?yàn)收是抽檢，不可能全數(shù)檢查到，但是每個(gè)業(yè)主對(duì)自家所購(gòu)的房屋驗(yàn)收時(shí)，那是100%的，所以對(duì)于分戶驗(yàn)收?qǐng)?bào)告過程中物業(yè)公司提出的整改意見更具由代表性，更應(yīng)認(rèn)真對(duì)待。

3）最后的竣工驗(yàn)收

竣工驗(yàn)收要客觀、公正地評(píng)定工程質(zhì)量等級(jí)，使工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。對(duì)工程質(zhì)量有疑慮的地方，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題，盡早處理，消滅質(zhì)量缺陷。發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，建立臺(tái)帳制，落實(shí)責(zé)任單位、責(zé)任人、整改時(shí)間和檢查人員，直至問題解決，不能將小問題帶到交房，要在業(yè)主心中樹立良好的質(zhì)量口碑。

2.5交付后期的質(zhì)量管理

1）做好售后服務(wù)。

按照建設(shè)和管理并舉的方針，對(duì)開發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專門的機(jī)構(gòu)，配備專人管理，并采取切實(shí)可行的管理方法，要讓業(yè)主報(bào)修得到及時(shí)回復(fù)和維修。建筑產(chǎn)品是手工產(chǎn)品，有投訴是必然的，必須認(rèn)真對(duì)待，要做到快捷高效，各方責(zé)任單位要齊心協(xié)力，將問題解決。

2）是要做好征求意見和調(diào)查研究工作

對(duì)待投訴的問題要深入調(diào)查研究與統(tǒng)計(jì)，要進(jìn)行全面整理分析。是產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是施工質(zhì)量問題，區(qū)別對(duì)待，尚需改進(jìn)的方面，要及時(shí)反饋到有關(guān)部門與施工單位，以便后期更好改進(jìn)，切實(shí)提供產(chǎn)品質(zhì)量。

3、結(jié)束語

作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)始終以質(zhì)量控制為中心，把工程質(zhì)量作為工程項(xiàng)目建設(shè)管理的重點(diǎn)，在施工圖設(shè)計(jì)及工程實(shí)施中，可以適當(dāng)增加預(yù)控成本，加強(qiáng)對(duì)施工圖的審核及現(xiàn)場(chǎng)施工的管理，就可大力減少返工成本，并自覺接受質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位的關(guān)系。在施工環(huán)節(jié)加強(qiáng)對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制，才能建造出高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的工程，提高投資的效能和價(jià)值，為使用階段安全高效提供保證。

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