論新形勢下的房地產成本控制與管理

【摘要】房地產企業(yè)要想獲得比較高的經濟收益，必須做好房地產經營項目的管理和控制工作，因為這是房地產企業(yè)最為主要的經營活動。隨著國家對房地產開發(fā)實行比較嚴格的經濟管控措施，房地產行業(yè)的市場環(huán)境也不斷出現(xiàn)新的變化，企業(yè)面臨著比較嚴峻的考驗，在這種新的經濟形勢下，房地產企業(yè)必須思考采取什么樣的措施提高其經濟收益，一方面除了分析不斷出現(xiàn)新變化的市場環(huán)境，做好市場資源的利用，及時調整經營策略；另一方面也要加強房地產成本的控制和管理工作，因為這直接會影響到企業(yè)的綜合競爭優(yōu)勢，也決定了其經營目標能否得以實現(xiàn)。

【關鍵詞】房地產項目；房地產企業(yè)；成本管理；成本控制

近些年，房地產企業(yè)面對著比較嚴峻的市場現(xiàn)狀和比較嚴格的調控政策，這在一定程度上迫使一部分房地產企業(yè)不斷的調整市場經營目標，創(chuàng)新經營策略，使企業(yè)管理和企業(yè)經營模式不斷的走向成熟。房地產企業(yè)要想實現(xiàn)經濟效益的可持續(xù)發(fā)展，必須采用比較科學有效的成本控制和成本管理措施，提高企業(yè)的核心競爭力，增強企業(yè)抵抗市場環(huán)境突變的能力。只有做好成本控制和成本管理的工作才能為企業(yè)的長久發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展打好堅實的基礎，才能把握市場機遇，較快的整合市場資源，實現(xiàn)企業(yè)成長和快速發(fā)展的目標。

1.房地產成本控制和成本管理的基本內容

1.1房地產成本控制的概念和基本原理

從學科角度講，企業(yè)的成本控制是成本管理的一個基本分支，也是比較重要的組成部分。房地產企業(yè)的成本控制是指在項目設計、項目實施等一系列完整的過程之中，按照預先制定的目標成本、消耗定額和相關費用的支出計劃，對項目整個過程中的資源進行有目的的指導、調節(jié)和合理控制，采取有效措施使實際的的耗費維持在一定的范圍之內，使預期成本目標的實現(xiàn)有科學的依據和保證。

成本控制的基本原理就是在項目實施之前，要對項目整個過程可能出現(xiàn)的人力成本、資源耗費等成本內容進行科學的估算，從而確定出一個適用于項目整個過程的目標成本，然后在房地產項目實施的整個過程中，工作人員依據項目的實際進展情況，收集實際的數據，計算實際花費的經濟成本，然后與目標成本相比較，確定出兩者的偏差，如果偏差超出了容許的成本偏差范圍，工作人員就采用一系列的方法和措施調整項目的實際成本，從而保證成本目標的實現(xiàn)。從這個過程我們可以看出成本管理和成本控制是一個動態(tài)的過程，并且采用科學的控制方法和管理程序。

1.2房地產成本管理的主要內容

房地產成本管理的主要目的是采用一系列科學有效的手段和措施盡可能的減小項目的成本和耗費，從而提高房地產經營項目的收入和效益，所以房地產成本管理必須對房地產項目實施過程中的所有經濟成本和花費進行有效預測、科學決策、制定計劃、成本核算、成本控制、偏差分析和相關的考核工作，房地產項目成本管理的整個過程也就分解為這幾個聯(lián)系密切、相互影響、相互促進的小的部分，從項目實施前、項目實施過程中、項目完成以后著幾個角度形成一個全方位、全過程的成本控制體系。當然在這幾個小的過程中有一套完整的計算過程，其計算依據是項目實施過程中的成本形成和資源耗費，但是無論在那個部分，都會采用定性分析和定量分析相結合的方法，使統(tǒng)計數據盡可能的接近實際情況，使計算方法盡可能的做到全面、合理、簡便。

2.房地產成本控制的相關分析

2.1房地產成本控制的主要特點

房地產成本控制的特點主要體現(xiàn)在以下三個方面。

第一，房地產成本控制具有全面性的特點。房地產成本控制的整個過程貫穿在從項目實施到項目結束的整個的過程中，包含了項目設計、成本決策、項目的施工建設、運營管理等主要的環(huán)節(jié)；房地產項目成本控制中的成本包含了項目所有的成本，不僅僅是某一項成本和花費；成本控制要對所有的涉及合同簽訂和項目執(zhí)行的付款進行控制和管理；成本控制同樣也重視成本形成過程的控制，以便和項目的資金使用計劃相符合。

第二，成本控制具有綜合性的特點。成本控制有效性的發(fā)揮不能僅僅依靠一些成本控制措施，也要與質量控制目標、進度控制目標、工作效率等因素相結合起來，提高成本控制的有效性。同時項目成本控制與項目質量控制、項目進度控制、施工過程管理等具有同樣重要的地位，在項目實施的過程中，某些問題的解決僅僅依靠成本控制是不能得到很好的解決的。

第三，成本控制具有微觀性和動態(tài)性的特點。從時間角度講，成本控制必須以成本形成的時間段為重點，從控制的措施角度講，成本控制必須以每個分項工程為基礎，逐步實施。另外，由于房地產項目的建設周期比較長，中間受到的不確定因素的影響比較多，成本管理必須根據實際情況采用動態(tài)控制的方式進行有效的調節(jié)。

2.2房地產成本控制的影響因素

從房地產項目本身的角度講，房地產開發(fā)項目的實施過程是一個涵蓋多種影響因素的系統(tǒng)性、綜合性工程，項目實施過程中的質量、項目進度、項目設計等任何一項因素的變動都會造成項目成本的變動，并且這些影響因素之間是相互影響、相互制約又相互促進的。所以項目成本控制的工作人員在實施項目成本控制的有關決策或者相關設計時一定要從項目整體的角度出發(fā)，使成本控制的決策更加有效。

影響項目成本的微觀因素主要有：項目決策、項目設計、設計變更、項目工期等。有關項目任何的一項決策都要保證決策實施的可行性，有效降低項目實施的風險，避免因為過于冒進的決策或者過于疏忽的決策給企業(yè)造成經濟損失；項目設計直接決定項目后期的施工和建設，也就影響了項目的經濟成本，項目設計過高和過低都不是最佳的設計方案，項目設計必須要結合市場需求和企業(yè)自身特點進行；設計變更和項目工期的長短直接影響了項目的成本形成，兩者之間的關系是非常明顯的，并且對成本影響的力度也是比較大的。

3.我國房地產項目成本控制的現(xiàn)狀分析

目前房地產企業(yè)項目成本控制的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一，部分房地產企業(yè)缺乏成本控制和成本管理的意識，從而也就難以形成成本控制的組織框架和有效的成本控制措施。第二，企業(yè)成本控制和管理的技術流程不完善，采用的控制措施不科學。成本管理和控制具體包含了目標成本的控制、實際成本數據的采集和處理、成本偏差的具體控制措施等，如果缺乏有效的控制流程和控制措施，就不會形成科學有效的成本控制體系。第三，成本核算的對象不是很明確。確定成本核算的對象是成本控制的重要內容，也是成本核算的基礎工作，成本核算的對象如果不能及時的明確就影響到成本控制的相關分析，最終影響成本核算措施的制定和實施。第四，房地產企業(yè)的資金管理的水平和效率不高，難以形成有計劃的管理和控制措施，在房地產項目進行立項時，缺乏資金測算的工作，后期項目建設如果發(fā)生進度計劃調整和設計變更的情況，就難以形成有效的資金管理措施，使項目的成本管理難以落到實處。

4.房地產各個開發(fā)階段的成本控制措施

4.1房地產項目開發(fā)決策階段成本控制

房地產開發(fā)項目的實質仍然是一種投資行為，最終目的是實現(xiàn)比較好的投資回報，所以經濟效益是房地產企業(yè)的根本目的，由于項目的開發(fā)決策階段直接影響了項目的房地產項目今后的相關決策行為，所以這個階段是至關重要的一個階段，在這個階段中，房地產企業(yè)要重視項目的可行性研究和投資環(huán)境的分析，形成反映研究成果的項目可行性研究報告和設計項目開發(fā)建設技術細節(jié)的項目建議書。

在這個階段要認真做好兩個工作，一是認真研究項目的可行性。研究項目的可行性是為了解決好以下問題：房地產項目是否具有投資方面和技術方面的可行性；房地產項目是否滿足了市場需求，其最終的市場定位又是什么；項目建設的政策環(huán)境是否允許；企業(yè)的經濟狀況、技術能力是否具有滿足項目的開發(fā)建設要求，項目的經濟合理性能否得到解決。二是合理的確定項目的投資估算工作。房地產企業(yè)要在房地產項目的建設規(guī)模、建筑設計、技術方案等方面初步確定項目開發(fā)建設所需的資金數額，及時的確定項目各個建設階段的資金計劃，形成項目初始階段的造價管理體系。同時要對土地成本進行合理的控制。

4.2房地產項目設計階段成本控制

房地產項目的設計工作是技術方面和資金花費方面對項目建設的全過程實行比較合理的安排，從而對建筑的功能、建筑的布局、建筑的外觀、建筑的建設過程等做出合理的規(guī)劃。在設計階段具體的成本影響的因素有：建筑的規(guī)劃設計方案、建筑的平面布置和空間布局、建筑的戶型與面積、建筑的層數等。在設計階段成本控制的措施主要有：限額設計法、價值工程法和全壽命周期成本法等，這些方法各自有優(yōu)缺點和適用范圍，其成本控制的有效性也有差別。設計階段的成本控制的措施主要有：第一，采用競投標制度，在對競標企業(yè)進行綜合比較之后，選擇比較各方面水平都比較高的設計單位，以最小的成本設計出質量比較高的房地產產品。第二，要結合企業(yè)自身的優(yōu)勢，積極創(chuàng)新成本控制和成本管理的流程。第三，在有限的投資金額的約束條件下，利用價值工程的方式，通過對建筑成本、建筑設計、建筑功能等方面進行分析，將建筑產品的價值和功能效益發(fā)揮到最大水平。第四，利用數學方法，基于工程實際的具體方案、項目的可行性研究、工程的效益、具體的工程參數等使項目的技術方案和經濟效益發(fā)揮達到完美的匹配和結合。

4.3房地產項目施工階段成本控制

工程施工階段是依據項目具體的設計方案，將圖紙上的建筑模型落實到地面上的一系列過程，相對于整個的項目周期，施工階段的工期比較長，作業(yè)的環(huán)境和作業(yè)的條件比較復雜，施工過程涉及的因素比較多，控制和管理的難度比較大，這也是施工過程中成本管理和成本控制需要解決的一個主要問題。具體實施時可以采用以下幾種措施。

第一，以施工合同為基礎加強施工階段成本控制工作。施工合同是施工過程中約束建設參與者的基礎因素，也是解決施工過程中經濟控制、解決相關爭議的重要手段。所以施工過程中必須重視合同管理的工作，使施工要素在合同的統(tǒng)一下有計劃實施，按照目標成本從項目的系統(tǒng)性出發(fā)，做好項目的成本管理和成本控制目標。第二，采取合理的控制措施，加強施工準備階段的成本控制工作。施工準備過程中，施工環(huán)境比較復雜，涉及的因素比較多，必須對施工人員和責任方明確工作的任務和具體目標，強化質量標準的落實，協(xié)調部門之間的合作，使施工各項內容所涉及的費用清晰、可控，增強成本控制的程序性和系統(tǒng)性。第三，要加強對工程變更的管理工作。避免因為工程變更對施工工期和項目成本造成比較大的影響，要按照目標成本進行合理的調控，建立合理的成本管理流程，增強對成本變化的敏感性，提高成本管理和成本控制的主動性和實效性。

4.4房地產項目竣工結算階段成本控制

房地產項目竣工階段的結算審查主要包含了以下的主要內容：房地產企業(yè)要審查相關的竣工文件；按照相關合同的規(guī)定要對工程竣工結算進行審核；要檢查核實工程變更的簽證；要按照工程的竣工圖等資料對房地產的工程量進行統(tǒng)一的審核等。工程竣工階段的成本控制措施主要有：基于工程竣工結算的特點，建立合理簡便、科學有效的結算工作管理和控制的制度體系、工作流程；依據工程竣工的結算資料，建立有針對性的結算資料管理和控制的相關制度，以保證結算資料的準確、有效、系統(tǒng)、科學；房地產企業(yè)要對結算工作中設計的合同、結算定額、材料設備的市場信息、工程計價費率等進行嚴格的審核，準確確定與工程造價有關的計算過程，使結果準確無誤。

5.提高房地產項目成本管理有效性的相關建議

5.1貫徹全面預算管理的理念，建立成本管理的構架

房地產企業(yè)要想提高成本管理的實效性，必須積極的貫徹全面預算管理的理念，從實際情況出發(fā)建立企業(yè)層面的成本管理的基本框架。首先，房地產企業(yè)要在企業(yè)內部動員參與項目建設的各個部門依據企業(yè)的經濟發(fā)展目標和實施策略認真編寫項目預算，將審核確認的預算落實到各個部門、項目的各個崗位和項目參與的人員身上，提高責任意識，保證全面預算能夠有效的貫徹執(zhí)行，同時預算編寫時要結合企業(yè)的發(fā)展實際和工程項目的實施情況，使預算有可執(zhí)行性。其次，房地產企業(yè)要結合企業(yè)已有資源和發(fā)展能力、技術水平建立適合自身的組織管理框架。為了保證組織管理框架能夠有效的實施，在進行成本管理時要組織專業(yè)的管理人員與參與成本管理和成本控制的工作，有效的幫助、協(xié)調項目的建設實施。

5.2完善開發(fā)產品的設計標準，形成目標成本管理制度

房地產企業(yè)也可以采用積極完善開發(fā)產品的設計標準和形成房地產企業(yè)的目標成本管理制度來提高成本管理和成本控制的水平。首先，在房地產項目建設開發(fā)過程中，由于施工圖紙的設計單位或者參與設計的工程師不同，在項目的一部分發(fā)生變化時，就會造成整個項目的整體設計發(fā)生相應的改變，造成一定的成本浪費。如果房地產企業(yè)已經建立開發(fā)產品的相關設計標準，那么即使項目建設方法、項目所需要的施工材料、項目的技術要求等發(fā)生變化，也必須滿足這種強制性的設計標準，節(jié)約項目的成本。其次，房地產企業(yè)在項目的投資決策階段除了要進行項目的投資估算工作以外，還要對企業(yè)的目標成本進行編制，從而保證在項目的實施過程中，實際成本有一個具體的參考標準，防止因為多種因素的影響導致項目的成本出現(xiàn)失控的狀態(tài)。

5.3整合資源配置，加強流程協(xié)作

房地產企業(yè)除了采用以上的措施外，還要加強項目信息和資源的合理配置，加強項目實施過程中的協(xié)調和合作。首先，在項目成本信息收集的過程中，要在成本信息和資源共享的問題上花功夫，因為資源共享可以直接節(jié)約項目的成本，尤其是對于一些跨地區(qū)、跨項目管理的企業(yè)，通過構建比較完善的企業(yè)規(guī)章制度、技術流程和大力推行現(xiàn)代化的管理措施來提高業(yè)務的工作效率和成本管理的效率，通過將相關信息納入到計算機信息系統(tǒng)來協(xié)調交叉的、有重復性的成本管理工作，從而優(yōu)化企業(yè)的成本管理和成本控制的技術流程，獲取項目建設過程中的管理優(yōu)勢。其次，房地產企業(yè)要在房地產行業(yè)的產業(yè)鏈上尋求成本管理和成本控制的突破口，這一點也是企業(yè)成本管理中容易疏漏的地方。房地產企業(yè)要通過自身良好的經營理念和企業(yè)信譽與施工公司、監(jiān)理公司等建立良好的合作關系，完善相關領域的合作，提高企業(yè)品牌的影響力，進而促進企業(yè)成本管理和成本控制工作。

結語：企業(yè)的成本管理和成本控制是房地產企業(yè)在新形勢下提高經濟效益的重要措施，企業(yè)在采取成本控制和成本管理措施的過程中也要遵循項目開發(fā)建設和成本形成的客觀規(guī)律，積極確定成本控制的目標，發(fā)揮成本管理的主動性、能動性和靈活性。本文基于房地產企業(yè)成本管理的相關內容，探討了影響企業(yè)成本管理和成本控制的主要因素和項目各個階段成本控制的主要內容，最后提出了筆者的建議，希望對新形勢下房地產成本控制工作有所幫助。

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