項目后評估報告

前言：AX項目是公司的普通住宅項目，2010年3月取得土地使用權后，于2010年年7月開始進行樁基施工，至2014年4月全部竣工交樓。

基于對項目進行經驗總結和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發的類似項目提供一定的借鑒。

【項目概況】

一、項目概況：

AX項目位于一號組團E分區E11-2/02號地塊內，原場地原始地形較為平緩，西臨px路，南臨ss大道，西南面與城市綠地相接。工程用地面積141640m2，總建筑面積724366.14 m2，分為三期，容積率為4.20，建筑密度20.65%，綠地率30.09%。本工程共29棟一類高層住宅、1棟三層商業、幼兒園和一至二層的商業網點、配套用房以及兩層地下車庫組成，其中一期為10棟，二期為6棟，三期為13棟，建筑層數最高為33F，建筑最大高度99.6m，建筑類別為一類，防火等級為一級，建筑合理使用年限50年，結構形式為剪力墻結構或框架剪力墻，結構抗震設防烈度為6度。

【規劃設計工作評估及設計情況介紹】

一.規劃設計

1、規劃設計與定位之間的契合程度

規劃設計成果與產品定位基本契合，純高層小區，配套幼兒園，沿城市道路做商鋪。

2、前期設計對成本控制的影響

設計結合地形，通過豎向設計控制成本?？倛D布局結合地形，順應豎向布置采用平坡式，區內無高擋墻，多以環境消化高差，交接面采用平坡處理方式相接。同時保證了區內環境的舒適性。

3、技術標準和新材料的使用

基本遵循公司的技術標準設計。大部分材料同相鄰的已完成一期組團，但外墻面保溫材料調整為無機保溫砂漿；屋頂保溫材料調整為擠塑聚苯乙烯泡沫塑料；架空樓板保溫材料采用全輕混凝土和擠塑聚苯乙烯泡沫塑料。

4、規劃設計與定位之間的契合程度：規劃設計成果與最初產品定位不完全契合。

（1）住宅產品，原產品定位為舒適型兩房、三房產品為主，贈送較少；銷售過程中，根據市場變化及銷售反饋，定位調整為緊湊型兩房、三房產品為主，增加贈送，提高溢價，因此在2012年3月對其中4幢樓戶型進行了調整，標準層從三梯七戶調整為三梯八戶；

（2）商業產品為沿街小商鋪，銷售良好。

5、前期設計對成本控制的影響

原始地形較為平緩，成本控制較好，在車庫負二層設置一個獨立的超市，因道路流線設置關系，銷售價位受影響。

6、設計在售后中使用情況：

交房后主要投訴問題集中在部分設計對人性化考慮不周。如：（1）暗衛沒有降板，影響

業主使用；（2）外墻石材遮擋商業門面和住戶視線、通風采光受影響；（3）門窗劃分過多關注立面造型，影響視線通透；（4）園林呈現的完成效果不太好。

二、項目設計情況的介紹

1.產品策劃理念：

本項目所在區域為未來規劃中重點居住組團板塊，配套設施日趨完善，為我們打造高

品質小區打造了良好條件。項目建成后，將進一步提升該區品質，逐步完善，使該區成為新城市亮點。

2.規劃方案設計：

該項目位置較為優越，針對項目的地理位置，我們把該項目定位為高尚高品質住宅小

區，必須在規劃、建筑風格、景觀品質、技術特點都要有別于普通住宅。規劃采取圍合向心方式，力求將最長的樓間距，最大的內院景觀，最好的景觀朝向貫徹到總平面布置里。大中庭最佳位置，采用28層、32層、33層兩梯6戶、三梯7戶、三梯8戶點式高層，盡量擴大間距和增加朝向中庭的戶數；讓更多的戶型享受到中庭的園林景觀，針對小區的品質和其定位，該項目建筑風格采取現代風格，建筑色調以暖白、深灰色系為主，建筑形體的塑造以豎向為主，以體現建筑的挺拔、大氣，營造與品質相符的品味。

3.建筑戶型設計：

戶型產品定位即為舒適型一房、兩房、三房產品為主，面積區間為55-70一變兩房，

70-80㎡兩變三房，80-90㎡純三房，90-110㎡三變四房。部分樓棟頂層為躍層設計，兩房變三房。陽臺贈送集中在客廳陽臺、生活陽臺及院館贈送，躍層贈送客廳上空，提高溢價。設計成果按該定位要求成型，形成了兩梯六、三梯七、三梯八的高層產品，空間尺寸較舒適。

4.立面設計：

建筑總體風格強調現代都市的挺拔感和品質感，通過凸出強烈的豎向線條，打造簡潔大氣的造型，追求一種向上的升騰感，體現蓬勃發展的現代都市形象。立面設計力求簡潔、大氣，線條清晰明朗，減少雜亂的感覺。建筑通過建筑上部退臺的變化實現高低錯落的城市天際輪廓線。住宅外立面飾面材質主要采用大面積的仿石涂料和局部石材，色彩以暖灰色和深灰色為主。從而營造一種更適合人居的建筑形態，使得建筑更加地親切與宜人。

5.結構設計：

主樓戶型的結構方案進一步深化設計時和建筑、設備專業配合，作相應優化調整，以

達到“安全適用、技術先進、經濟合理、方便施工”的目的。

6.景觀設計：

AX項目園林綠化面積約9萬平方米（中庭景觀），采用都市自然主義結合現代裝飾風

格，打造簡約、自然、浪漫、精致的中庭景觀，植物方面主要采用易維護的本土植物，以便控制成本及方便后期維護。

7.裝飾設計：公區精裝設計，室內是清水房交付業主。

公區設計：精致、簡潔，裝飾墻設計美觀，電梯前室墻面地面為磚，而過道部分地面為磚墻面為涂料，首層大堂墻面地面均為磚，大大降低成本。整體家具配飾色調統一，落地花藝營造的氛圍較濃，架空層家具材質符合室外功能需求，交房時業主評價很不錯。

【本項目設計管理方面突出經驗和教訓】

一.項目設計管理突出經驗

1.設計管理中注重設計效果的復核。對4幢樓戶型調整后，戶型套內面積減小，以小戶型為主打戶型，其功能優化調整；每戶陽臺面積最大化，并以可變方式（可改造為臥室或書房）設置。

2.景觀優點：中庭景觀構圖線性流暢，高層鳥瞰整體性強；項目LOGO同景觀結合，形成景點。

3.AX項目獲得如下榮譽：

在2013年詹天佑.重慶優秀住宅小區評選中，獲得重慶市住宅小區優秀規劃設計

獎、重慶市住宅小區優秀建筑設計獎（尤其是外立面顏色搭配）、重慶市住宅小區優秀環境設計獎

二.項目設計管理中吸取教訓

回顧整個項目進程，其中有很多經驗教訓，特別是在項目巡檢過程中所發現的問題，部分問題得到及時修正，并取得一定的效果，具體情況如下：

1.建筑專業：

（1）局部架空層與室外的高差較大問題：場地整體放坡時應控制其最大高度范圍，為景觀優先化考慮。

（2）局部墻體、井道等之間的縫隙：采用頁巖空心磚填充其之間的縫隙，設計時應細化處理此類情況，多進行自我檢查。

（3）造型線條遮擋其視線問題：

后期處理：設計時應該考慮其對住戶臥室，客廳，陽臺等視線影響，并考慮造價成本，減少石材線條數量及線條的寬度。

2.結構專業：施工圖設計、校對、審核時注意結構專業與建筑、設備專業溝通，避免因專業沖突造成返工及對建筑功能的影響。

3.設備專業：

（1）管道安裝高度問題：接至生活陽臺污水立管的廚房污水支管在梁下吊裝，安裝高度較低，影響吊頂效果。

（2）負一層車庫建筑設計有采光井，設計時將電纜橋架和消防給水管設置在采光井中，影響了美觀。

4.園林專業：

（1）設計了一條水系，實際的使用中該水系使用率較低，在以后的設計中，建議不用大的水系，可以采用較小的涌泉或尺度宜人的鏡面水景，一方面節約成本另一方面維護方便；

（2）過于強調景觀平面構圖，近人尺度的空間使用性不強。

5.裝飾專業：公共入戶走道處未貼磚，影響樓盤檔次，另業主裝修期間對墻面破壞

也給物業維護工作增加難度。

郵寄地址：山東省菏澤市牡丹區大學路大學嘉園21號樓3單元201室 仝愛霞（轉 段菁 收）

郵編： 274000

聯系電話：15315665667