新經濟時代下針對我國房地產經濟的理性思考

【摘 要】在新經濟時代下我國的房地產事業迎來了新的機遇，同時也面臨著前所未有的挑戰，我國房地產行業的發展方向已經逐漸成為了人們所關注的熱點話題。本文對新經濟時代下的房地產經濟進行分析和思考，希望文中內容對我國的房地產經濟發展能夠起到一定的促進作用。

【關鍵詞】新經濟時代；房地產經濟；理性思考

同計劃經濟體制相比新經濟時代有著自身的特點。新經濟的網絡化使整個社會對信息的獲取變得更加的便捷。在新經濟下人們的生活習慣在不知不覺中發生著變化，在新經濟時代環境下，資本的運作也變得虛擬化、數字化、迅速化。

一、房地產經濟的作用

房地產經濟在我國的經濟體系中有著重要地位，其為國民經濟的發展做出重要貢獻，主要體現在改善人們生活條件、居住環境上。同其它行業相比，房地產行業對經濟的推動的力量要更大。在歐洲經濟發達國家中，房地產行業為社會所提供的經濟財富已經高達10%，極少數國家已經高達18%以上，可見房地產行業在國民經濟中的重要性[1]。房地產行業的特點比較鮮明，價值大、附加值高、剛性需求大，同時隨著城市化的層層深入，房價也在進一步的升高。房地產行業在從開改革開放開始就吸引了大量的國外資金，從統計結果來看，房地產行業吸引的國外資金占所有資金的25%左右，而同房地產行業相關的吸引的所有資金的所占比重則高達40%，房地產行業作為一項高附加值產業，不僅能夠為國家積累大量的財富，而且可以加快經濟的發展促進城市化的步伐[2]。

二、房地產經濟中存在著非理性的行為

受房地產行業過熱的影響，我國房地產行業中存在著非理性行為，這種行為對我國房地產行業的發展已經產生了嚴重的影響，因此必須對其進行高度重視。

（一）市場化同城市化腳步不符

在市場經濟下，城鎮的土地使用權的出讓應當受市場的應該影響。但就目前情況看，我國的政府對城市的規劃進行嚴重的控制，早早的將商業區、住宅、環境區進行了規劃，然后在通過各種優惠條件吸引大量的投資商。這種做法雖然在少數地區獲取了相應的成功，但縱觀全局來看還是失敗居多。這種脫離市場的市場實際需求的規劃注定會面臨失敗。從市場經濟角度來看，城市化主要受市場經濟影響。城市化過程中，各種商業區的選址應當都有開發商和消費者共同作用，通常選址的原則應當是以低投資高回報為主[3]。政府在其中不應當干擾其選擇，更不應當依靠所謂的優惠政策來對其進行影響。如果在房地產行業中政府過多的對選址加以干擾，那么勢必會造成物力、人力、財力等多方面資源的浪費，從而導致投資效益的大幅度下降[4]。

（二）產業結構的調整不合理

市場導向在房地產行業中的作用既有合理的一面，又有盲目的一面。政府應當對其作用進行詳細的分析，對其盲目性應當進行合理的調整。目前存在較為嚴重的問題就是政府不顧開發商的經營方向，對于土地權的轉讓采用簡單的誰出資高就給誰用的“招標”方式，或者不對市場需求進行考慮，通過強制性的手段改變投資方向。我國是一個發展中國家，如果不顧市場需求強制的對經營方向進行改變，將會制約我國的經濟發展[5]。

（三）房地產市場尚不成熟

嚴格的說土地并不是一種商品，其價格并不是有勞動成本而決定的，而是由有土地投資收益率而決定的，同時也受市場的需求影響。在現在的經濟市場中對土地價位的算法有很多中，比較常見的幾種方法有：比較法、收益還原法、成本法等。但這些土地價位算法只適用于成熟的地產市場之中，我國的房地產市場尚且不夠成熟，因此無法為算法提供足夠的數據參數。就目前我國的實際情況來看，我國的房地產行業的“買方市場”尚未形成，土地的批租價格問題較為嚴重。主要體現在以下兩點：一是盲目高價，如果僅從表面來看，盲目的高價對國家的經濟效益最大，但實際情況并不是這樣，土地的價格的過高將會導致開發商的成本上漲，從而造成商品房的價格上漲，價格超過了消費者這承受范圍將會對經濟發展形成一定的阻礙，這也是我國房價高居不下的一個重要原因。盲目的提高地價是房地產行業中的一種非理性行為。二是土地價格過低，將會導致土地租價無謂的流失，這主要使由于我國的政治體制同房地產業行業的發展不協調造成的。

（四）政府對市場的過多干擾

由于受多種因素的影響，在房地產行業中競爭中的公平性難以得到彰顯。目前在我國的土地批租可以說是一種“壟斷性活動”，也可說是“貨幣同權利之間的交易”。出售“土地使用權”、“經營許可證”都是一種“尋租”行為。現階段在我國“尋租”現象變得越發的活躍，尋租者主要有三種。第一種“地方保護主義者”，主要是利用國家的資源吸引外商投資，

第二種，“經濟集團”尋租，主要通過搶先占有土地的使用權利來獲取額外的收益。這種行為瓜分了本來應該屬于他人的收益。第三中，“個人”尋租，主要一些政府人員利用自身的工作之便，將部分的土地使用權分配同自己相關的人員。雖然以上的三種“尋租”形式有所不同但最終都會導致國有資源的流失，擾亂了市場經濟的發展。

三、房地產經濟未來的走向趨勢分析

近年來，房地產行業發生了巨大的變化，尤其是部分城市房價的急劇下降為房地產行業的發展敲響了警鐘。下面我們就青海省西寧市的房價問題作為例子進行探討。西寧作為青海的省會，其房價的價格在房地產熱的幾年中價格增長迅猛，但同時出現了一些不容忽視的問題，如果不對問題加以解決，將會嚴重影響西寧地區房地產行業的發展。

自進入2012年后西寧市的商品房銷售情況急劇下降，銷售面積同2011年相比減少了85.2萬平方米，可見西寧地區商品房的銷售情況不容樂觀。這主要受到了我國一線城市房價波動、銷售情況的影響，造成許多購房者對房市都抱有觀望態度。同我國發達的省份相比，青海省西寧市的房地產業規模相對較小，開發商的資金并不充裕，開發能力較弱。從供求角度看，青海省的房地產市場雖然有了較大的發展，但精品小區少，缺少創新精神。雖然現階段西寧地區對賓館、寫字樓的需求量較大，但由于大型的商業樓開發周期長，銷售風險大，因此許多投資商對西寧地區的投資興趣并不大。

開發成本的上升對房價有著產生了直接的沖擊，開發成本主要包過土地成本、拆遷成本、建設成本，因此對房價的控制需要對這三部分成本進行合理控制。

西寧是人口數近兩年雖然成上身趨勢，但總體來看對房屋的剛性需求量有所下降，西寧市房屋的剛性需求主要是由城鎮人口向城市搬移和城鎮搬遷而帶來的。剛性需求的降低勢必會使西寧的房地產行業有所降溫。

四、結束語：

房地產行業雖然在經濟市場中取得了良好的成績，但在新經濟形勢下，房地產行業的快速發展也暴漏出了許多問題。這些問題不僅需要經濟市場的調控，而且也需要政府利用政策對其進行解決，只有通過經濟市場和政府的雙重作用，才能使我國的房地產國經濟在新經濟時代下朝著正確的方面持續發展。

參考文獻：

[1]賈西津.國外非營利組織管理體制及其對中國的啟示[J].社會科學，2013，10（11）：13-14.

[2]李木祥.中國房地產泡沫研究[M].中國金融出版社，2012，7（8）：21-22.

[3]張永娟，史建俊.關于國有城鎮土地產權經營的思考[J].國土經濟，2013，6（2）：9-10.

[4]石靜.房地產業在國民經濟中的基礎性、支柱性產業地位不能動搖[J].消費導刊，2010，8（13）：27-28.

[5]付楊.新經濟時代房地產業運營新模式的現實建構[J].時代經貿（中旬刊） ，2011，6（3）：13-15.