論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)，是我國(guó)房改新政出臺(tái)后出現(xiàn)的支柱型產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，人們生活水平的提高，迫切需要改善生活環(huán)境。基于此形勢(shì)，各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速興起，如深圳的萬(wàn)科、卓越等。而近些年，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，房地產(chǎn)暴利的時(shí)代將要終結(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要想在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境中生存和發(fā)展，就必須注重項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本管理和控制。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ；成本管理； 項(xiàng)目全周期

【引言】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程復(fù)雜，費(fèi)用繁多。從項(xiàng)目立項(xiàng)到開(kāi)工建設(shè)，其中要涉及到十幾個(gè)政府部門(mén)和數(shù)十個(gè)施工參建單位，基于本身投資額比較大，任何一個(gè)階段的費(fèi)用額都比較大，因此，必須對(duì)開(kāi)發(fā)全周期進(jìn)行成本控制。本文將從項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工和竣工驗(yàn)收等階段，來(lái)試析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制。

一、前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

1、重施工、輕設(shè)計(jì)

建筑施工成本的計(jì)算依據(jù)，主要是設(shè)計(jì)圖紙。工程量和材料選擇、施工工藝要求等都是來(lái)源于設(shè)計(jì)圖紙。設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣和質(zhì)量，對(duì)成本具有直接的影響。而有些企業(yè)，拿到土地后為了能盡快開(kāi)工，便壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間，拿到圖紙便匆忙施工，甚至邊出圖邊施工，圖紙中存在不少的問(wèn)題和缺陷，在施工過(guò)程中；才得以補(bǔ)救，發(fā)生了不應(yīng)有費(fèi)用超支。

2、缺少考核機(jī)制

大部分房地產(chǎn)企業(yè)，雖有成本管理部門(mén)以及相關(guān)一些制度，但是缺乏嚴(yán)格的考核機(jī)制，導(dǎo)致相關(guān)人員責(zé)任心不強(qiáng)，沒(méi)有將各項(xiàng)制度切實(shí)落實(shí)下去。在工程實(shí)施過(guò)程中，使不應(yīng)有的費(fèi)用發(fā)生了卻得不到監(jiān)控，造成成本超支。

3、合同簽訂不完善，有的合同名實(shí)不符

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)龐大的工程體系，往往會(huì)有很多合同，如與政府簽訂土地出讓合同，施工合同、房地產(chǎn)出讓合同等。特別是施工合同，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)承包范圍不明確，內(nèi)容重復(fù)，缺項(xiàng)目等情況，造成額外費(fèi)用的發(fā)生。

4、沒(méi)有注重全過(guò)程的管理

很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理都只注重施工階段，而忽略了整個(gè)建設(shè)全周期對(duì)成本的影響。特別是前期的市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究分析等，對(duì)工程成本有直接影響。沒(méi)有精準(zhǔn)市場(chǎng)定位和成本目標(biāo)設(shè)定，后期成本管理會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。

二、成本控制的原則

1、動(dòng)態(tài)控制

成本管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它貫穿于工程建設(shè)全周期，并且在不同的階段會(huì)有相應(yīng)變化。如投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算等費(fèi)用，都是根據(jù)對(duì)市場(chǎng)了解的深入、設(shè)計(jì)方案的完善等逐步調(diào)整，達(dá)到較合理的費(fèi)用目標(biāo)。

2、權(quán)責(zé)明確

成本控制應(yīng)該落實(shí)到具體的部門(mén)和人員身上，明確相關(guān)人員的權(quán)利和責(zé)任。各工種人員負(fù)責(zé)職權(quán)范圍內(nèi)的事情，并且采取完整的機(jī)制進(jìn)行考核。

3、合理定價(jià)

成本管理以成本目標(biāo)為基礎(chǔ)，務(wù)必控制各項(xiàng)費(fèi)用在預(yù)算范圍內(nèi)。這就要求費(fèi)用目標(biāo)合理，如果目標(biāo)成本過(guò)度壓縮，明顯低于實(shí)際需要的費(fèi)用，那么成本控制會(huì)出現(xiàn)誤區(qū)，影響工程質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全面成本管理與控制的措施

1、前期階段的成本控制措施

1.1做好市場(chǎng)調(diào)研：在市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，充分了解項(xiàng)目周邊的場(chǎng)地、市政建設(shè)、客戶分部、價(jià)格等情況，為項(xiàng)目可行性研究和市場(chǎng)定位提供有效依據(jù)。調(diào)研數(shù)據(jù)精確性、完整性，對(duì)目標(biāo)成本的控制起關(guān)鍵性的作用。

1.2合理確定投資估算：做好市場(chǎng)調(diào)研后，根據(jù)公司內(nèi)部成本制度、建設(shè)規(guī)模和周邊項(xiàng)目情況，來(lái)綜合確定投資估算，這對(duì)前期圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和后期的各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)的控制都有較大的影響。

1.3土地成本控制：土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占據(jù)較大比例的部分。深圳是全國(guó)敲響房地產(chǎn)拍賣(mài)第一錘的城市，深圳前海拍賣(mài)的土地，樓面價(jià)就2-3萬(wàn)元一平方米。現(xiàn)在全國(guó)大部分的土地實(shí)行招、拍、掛。土地的價(jià)格直接決定了建設(shè)成本及銷(xiāo)售定價(jià)。因此，土地成本是控制的重點(diǎn)。在選擇地塊時(shí)，首先要了解政府對(duì)該的地段的控制性規(guī)劃要求，特別是容積率和項(xiàng)目類(lèi)型的限制。在競(jìng)標(biāo)時(shí)，才能在可控的成本內(nèi)取得土地，并盡量將土體成本降到最低。

2、設(shè)計(jì)階段的成本控制

2.1選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位：設(shè)計(jì)人員的素質(zhì)和水平，反映設(shè)計(jì)單位綜合實(shí)力。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能準(zhǔn)確理解委托方的需求，盡量避免設(shè)計(jì)缺陷和漏洞。防止施工中設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。

2.2費(fèi)用目標(biāo)要明確、審核：很多房地產(chǎn)企業(yè)在給設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的時(shí)候，只提出具體設(shè)計(jì)要點(diǎn)和方案，沒(méi)明確費(fèi)用指標(biāo)。設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)時(shí)，追求高標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范固然是滿足了，但是成本費(fèi)用較高。特別在規(guī)劃階段，這是施工圖紙的基礎(chǔ)。所以，每一方案出來(lái)后都要有概算書(shū)進(jìn)行比選。

3、建設(shè)施工前招投標(biāo)階段的成本控制

3.1施工界限的劃分：標(biāo)書(shū)是招標(biāo)范圍和相應(yīng)要求的根本文件，標(biāo)底是把握費(fèi)用控制的底線。在制作標(biāo)書(shū)時(shí)，要分清楚施工范圍，明確具體要求，防止施工重復(fù)或無(wú)人施工的狀況，特別是些交接部分誰(shuí)來(lái)施工，要明確清楚。

3.2招標(biāo)清單的完整性：招標(biāo)清單是施工單位投標(biāo)的依據(jù)，是合同總價(jià)的組成。清單如果出現(xiàn)錯(cuò)項(xiàng)、漏項(xiàng)、與圖紙不符等問(wèn)題，會(huì)造成合同組價(jià)不準(zhǔn)確。

3.3合同內(nèi)容完整與合法。施工合同是現(xiàn)場(chǎng)管理的依據(jù)，也是后期費(fèi)用結(jié)算與處理糾紛處理的依據(jù)。合同的完整與合法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判與控制有重大的義。所以，合同簽訂前，一定要做好風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判，合同簽定后，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)控。

4、施工階段的成本控制

4.1控制項(xiàng)目變更、簽證：項(xiàng)目變更是由于設(shè)計(jì)缺陷、客戶需求、現(xiàn)場(chǎng)需要等原因造成需要發(fā)生的圖紙變更，任何一項(xiàng)變更都會(huì)涉及造價(jià)的變化。因此在施工階段要控制項(xiàng)目變更，做好變更審批和審查，盡量減少發(fā)生變更。

4.2加強(qiáng)過(guò)程檢查：在施工過(guò)程中，應(yīng)該加強(qiáng)過(guò)程檢查，不斷發(fā)現(xiàn)施工中存在的問(wèn)題或者設(shè)計(jì)缺陷，并及時(shí)提出解決方案和措施，減少返工。

4.3加強(qiáng)監(jiān)理單位利用：應(yīng)該充分發(fā)揮和利用監(jiān)理單位的力量，加強(qiáng)施工圖紙審查、過(guò)程旁站和平行檢查工作，保證施工過(guò)程按照設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范要求實(shí)施。

5、竣工決算階段：主要是要做好變更、簽證的審核以及合同外發(fā)生內(nèi)容的結(jié)算等，要注意相關(guān)資料的搜集，證據(jù)不足或資料不全的應(yīng)該嚴(yán)格控制。

【結(jié)語(yǔ)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，程序復(fù)雜，需要較多的技術(shù)和管理人員來(lái)進(jìn)行把控。在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該完善管理體系和部門(mén)建設(shè)，做到專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)事，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，才能從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全周期將成本管理的工作做好。

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