淺談房產公司對高層鋼結構住宅體系的施工管理思路和方法

【摘要】隨著人民生活水平的提高，綠色建筑的需求量被提至空前高度，鋼結構高層住宅應孕而生，房產公司對高層鋼結構住宅體系的施工管理思路和方法直接影響著項目的質量和最終效果。萬郡·大都城作為包頭市首個取得二星級建筑的省地節能環保型住宅，在施工管理中總結了一套獨特的管理思路和方法，設計先行、優化成本、樣板示范、標準管理執行。供同仁探討。

【關鍵字】鋼結構；高層住宅；施工管理；思路；方法

前 言

房地產開發建設項目的實施階段是建設項目全壽命過程中時間周期最長、管理工作涉及面最廣、資金消耗最大的一個階段，實施階段的成功與否直接關系到整個開發建設項目的成敗，所以抓好開發建設項目實施階段的各項管理工作是項目管理的重中之重。

萬郡·大都城住宅小區位于草原鋼城—內蒙古包頭市，總占地面積約28萬平方米，總建筑面積約100萬平方米，綠化率 達35%，是全國鋼結構住宅產業化示范小區，被住建部批準為“省地節能環保型住宅、國家康居示范工程”，整個工程分四期建設。一二期項目結構體系采用鋼框架及鋼支撐組合的雙重抗側力結構體系，矩形鋼管混凝土柱（內灌自密實混凝土）、H型鋼組合梁和鋼支撐、梁柱連接節點采用橫隔板貫通式剛接連接、現澆鋼筋桁架樓承板，圍護結構采用：輕鋼龍骨、CCA灌漿墻體（外墻厚度280mm、巖棉保溫80～100mm厚、分戶墻150mm）、CCA板EPS混凝土復合條板墻（分室墻90mm）、斷橋鋁合金雙層夾芯玻璃門窗，是包頭市首個取得二星級標識的綠色建筑。

1、設計先行

項目實施階段應認真落實圖紙內審制度和施工組織內審制度，確保圖紙和施工組織設計的準確性和可實施性，是提高工程質量的基礎。這就要求我們重新定位甲方和設計院的角色和作用，創造性的解讀、理解規范，用智慧和經驗去作出優化的設計。找到成本控制與規范、安全、功能之間的技術路線，從而降低造價，挖掘施工圖背后的大額利潤空間。優化的過程必須在設計之前即開始，并伴隨整個施工階段。施工圖設計完成后與現場實際作對照，優化設計，施工發包前建立圖紙內審制度，避免出現因設計不合理造成的大規模返工和成本浪費。

萬郡房地產充分重視設計在整個項目中所占的優勢，隨著開發的進程不斷推敲，不斷嘗試不同結構體系對發展產業化的利弊影響，一期采用第一代產品體系（鋼框架—支撐結構：鋼筋桁架混凝土樓板體系），二期采用第二代產品體系（鋼框架—支撐結構：裝配式鋼筋桁架混凝土樓板體系），三四期采用第三代產品體系（鋼管束組合結構體系），優秀的設計為產業化發展提供了堅實的基礎。

2、優化成本

施工方案是否先進、合理，不僅直接關系到施工質量，也必然會直接影響工程項目的目標成本和工程項目的利潤。按照最優方案施工可以降低成本、加快進度、保證質量和安全，實現工程項目投入少產出最大、提高經濟效益。在工程實施過程中，進行多方案的技術經濟比較分析，努力挖掘節約工程投資的潛力，從而達到控制工程成本，獲取更高經濟效益的目的。施工前先確認施工方案，分包單位進場前先報批施工組織設計，合理按排人力及工期，減少不必要的工序，經監理及我方審核后實施。把好質量關，嚴格按合同及圖紙執行管控，對質量不達標或不符合圖紙要求的進行返修或扣款；制定合理的簽證、變更流程，并嚴格按流程執行。

萬郡·大都城一期使用第一代產品體系，內隔墻采用CCA板灌漿墻（圖1），綠色環保、保溫性能好、防火性能好、抗震性能優異，但限于墻體厚度限制，對施工要求較高。樓板采用鋼筋桁架樓承板（圖2），受力合理、經濟實用、施工便捷，可大量減少現場模板及腳手架用量，且減少現場綁扎工作量70%左右，但底模重復利用率不高。

經過研發在二期中使用了第二代產品體系，內隔墻采用輕質條板內隔墻（圖2），大大降低了施工難度和施工質量。樓板采用裝配式鋼筋桁架樓承板（圖4），將樓板中鋼筋在工廠加工成鋼筋桁架，再將鋼筋桁架與鍍鋅鋼板現場用連接件裝配成一體，其上澆筑混凝土，形成鋼筋桁架混凝土樓板，下表面平整，大大節約了底模的周轉使用率，加快了安裝速度，降低了建安成本。

3 、樣板示范

萬郡房地產采用“樣板引路”的施工管理方法，是提高建筑工程質量的一種切實可行、行之有效的技術措施?！皹影逡贰北Ｕ腺|量，技術創新提高效率，對大面積施工可以起到示范作用。

萬郡·大都城項目無論從CCA灌漿墻的灌漿方式（圖5），還是到輕質條板內隔墻的接縫處理上都進行了樣板示范施工，直至達到最優方案后才進行大面積施工，大幅度提高了施工效率，減少了返工率，保證了產品質量，節約了建安成本。

4、標準管理執行

標準化管理是加強建設項目管理、實現建設項目目標的一項基礎性、長期性工作，是新形勢下項目管理工作方式方法的創新和發展。結合項目特點和實際情況，建立健全完善的目標控制系統和目標控制措施，并嚴格按“PDCA”循環進行施工管理，全面落實和執行“三全管理”和“三階段控制”，加大管理力度，狠抓工作落實，努力向實現自主管理方向邁進。

萬郡房地產開發項目實行TOC管理，通過優先次序排程、小批量作業、齊套和緩沖管理實現準交和短交，根據TOC生產施工管理盈利模式確保工程質量和工程進度符合社會化貢獻、低成本建造、短交期交付的預期要求。

結 語

本文就萬郡·大都城項目施工管理進行了簡單分析和總結，在實際的項目開發過程中，施工管理是一個比較復雜的過程，我們只有在實踐中不斷的去探索和完善，才能使企業發展為具有核心競爭力的行業領跑者。

參考文獻

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