對城鎮基準地價更新問題探討

【摘要】隨著城鎮企業和地方經濟的不斷發展，城鎮土地區域差異越來越明顯，因此，通過全面、系統、合理的評價來確定土地價格不僅是土地市場規范化的要求，更是城鎮經濟發展所必須的。然而，就目前地價管理的水平和基準地價的預算方法而言，還比較落后，土地交易和地產市場有待完善，為此，進行基準地價更新方法研究是政府加強土地資產管理和調控市場所迫切需要的。

【關鍵詞】城鎮；基準地價；更新；案例分析

一、科學求取土地還原利率

土地還原利率作為土地估價的重要參數，其取值對樣點地價有著直接影響，因而對基準地價的整體水平也會有極大影響。為此，要科學求取土地還原利率。土地還原利率的求取方法主要包括三種，土地純收益與價格比率法、安全利率加風險調整值法、投資風險與投資收益率綜合排序插入法。這三種方法中第二種方法應用最為廣泛，后兩種方法則應用很少。但是第二種方法也存在著一些不足之處。一方面是安全利率的求取。由于安全利率通常采用的是中國人民銀行發布的一年期定期存款利率，其未來走勢勢必會影響土地還原利率。另一方面是風險調整值的確定。風險調整值多根據當地的社會經濟發展和土地市場等情況而確定。通常風險調整值為正值，然遇到通貨膨脹、物價上漲幅度超過名義利率等特殊情況也可能出現負值。而一些城鎮風險調整值的取值大都在3%～5%之間。基于土地還原利率內涵和求取方法的科學性考慮，可以增加對第一種和第三種方法的應用，綜合多種方法提高土地還原利率的科學性、準確性。

二、建立空間基準地價體系

基準地價具有明顯的空間差異性、時間變化性。就目前基準地價體系而言，無論是城鎮土地級別的劃分、基準地價的確定，還是基準地價修正系數表的編制，都會充分考慮城市空間平面差異的影響，但對地價的空間立體差異的考慮非常少。《物權法》中明確規定，“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”，這一規定強調了對空間立體差異影響的考慮。另外，《國民經濟和社會發展十二五規劃綱要》中也涉及了提高資源利用效率的內容，并提出了“鼓勵深度開發利用地上地下空間”的說法。因此，通過理論的研究和實踐的驗證，建立空間基準地價體系，同時將地表、地上、地下多層次空涵蓋其中，探索不同用地類型的立體空間對基準地價的影響及分布規律，有效考慮空間差異性對地價的影響，并對地價空間加以完善。建立空間基準地價體系有助于提高基準地價的科學性，是符合社會發展需要的。

三、做好基準地價的協調平衡

做好基準地價的協調和平衡是加強土地市場管理和土地資產管理的緊迫要求。所以，可以通過建立城鎮土地等別和基準地價控制體系，協調平衡城鎮土地的定級和基準地價，進而推動各城鎮基準地價走向統一、協調。基準地價平衡就是要通過深入研究、綜合分析，促進基準地價和城鎮發展狀況的匹配，而非城市之間的簡單對比。然而，就一些城市對于基準地價平衡方面的工作來看，其研究力度還遠遠不夠。部分城市在基準地價出結果之后，只是簡單地通過“全國土地等別”列表對比當地成果和省內其他城市的地價，缺少綜合分析和平衡調整。依據地價評估理論和《規程》，可以通過以下步驟來平衡基準地價：首先，對影響城鎮土地質量的資料進行收集，資料可以是自然、社會及經濟各個方面，還有搜集各城鎮土地定級和基準地價成果、最新的市場交易調查數據。其次，對個城的基準地價內涵進行統一界定，修正各城鎮的基準地價用地類型、年期、容積率、開發程度等。再次，對于城鎮土地等別的劃分使用多因素綜合評判的方法；對于校驗環節可以通過聚類分析等方法，并借助基準地價資料和市場交易資料及專家經驗；調整分等結果后確定城鎮土地等別。最后，城鎮土地等別成果要結合專家意見、最新的長調查資料，以典型城鎮為基準地價控制點，在分析城鎮土地分等綜合分值和控制點基準地價基礎上協調平衡城鎮基準地價。而且要利用多種數理統計分析與空間分析方法來校驗和調整以上的平衡結果，進而建立本地域的基準地價體系。

四、案例分析

湖北省襄陽市2010年進行了土地級別調整與基準地價更新工作，將城區28.71平方公里土地分為4個綜合級別。此次湖北省襄陽市城鎮土地定級與基準地價更新工作仍將城區土地分為4個綜合級別。定級范圍擴大為40.4平方公里。

新舊級別面積變化分析

1.級別面積變化分析

（1）和2010年的定級結果相比較，總面積增加了11.69km2。定級邊界是參照了《湖北省襄陽市城總體規劃》、《湖北省襄陽市土地利用總體規劃》等相關資料，結合湖北省襄陽市城市發展現狀。此次定級區面積最終確定為40.4km2。

（2）和2010年相比較， Ⅰ、Ⅱ、 Ⅲ、IV級地面積均有增加。 其中IV級地面積增加最多。各級地空間分布較原有范圍均向外擴張。

地價變化分析

2.基準地價變化分析

可以看出：各用途、級別的基準地價此次更新結果都較2010年測定的基準地價有了較大幅度的提高。

（1）確定基準地價的時間、經濟基礎不同。城市的基準地價水平是城市經濟和社會發展水平的反映。2013年確定基準地價的依據是2013年搜集整理的2009-2013年的資料，至此次搜集的資料已相隔四年，這期間，影響地價的各項因素都發生了很大的變化，基準地價有變化是正常的。另一方面，從2008年至2012年是湖北省襄陽市國民經濟與社會發展以及城市建設發展最快的時期，期間國內生產總值（當年價）、地方財政收入與固定資產投資完成額的增長速度（年遞增率）較快，城鎮經濟的快速發展必然導致土地的整體增值和基準地價的上揚。

（2）地價內涵不同。導致此次更新后各用途各級別基準地價整體上揚的另一個主要原因，在于兩次評估中對基準地價涵義的界定不同。此次更新的基準地價的內涵為：各土地級別或均質區域內的平均開發程度（“六通一平”）和平均容積率商業用地為1.0，住宅用地為1.0，工業用地為1.0下，不同用途（分商業、住宅、工業三種類型）在2012年12月31日的法定最高出讓年限的完整土地使用權的平均價格。顯然此次界定的內涵要較2010年確定的基準地價的內涵豐富得多。

（3）市場化程度不同。2010年前湖北省襄陽市的土地市場尚處于初級醞釀階段，土地交易量不大，直接可用于基準地價測算的市場交易樣點不多，市場化程度不高，還較多的考慮了土地使用制度變革剛剛起步，社會對土地價格的接受能力有限而降低了基準地價水平。2010年后，湖北省襄陽市土地市場逐步發育成型，土地交易日趨活躍，市場樣點資料迅速增加，為采用市場資料測算基準地價提供了條件。這次更新的基準地價就是嚴格按照規程要求，在搜集、整理、分析了大量的土地市場交易案例的基礎上，經過科學的計算而得出的，市場化程度比2010年有了很大程度的提高，確定的地價是公開市場的完全意義上的地價。正是由于市場化程度的差異，導致了這兩次基準地價水平的不同。

小 結

我國的基準地價更新工作是我國土地工作的一個重要組成部分，需要對更新方法進行研究和改進。現代科學技術、現代數理方法的應用將會被廣泛應用，并且會出現內部和互相之間的結合運用，使我國的基準地價更新工作更加快速、準確，讓其結果更加動態、更加實用。

參考文獻

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