試論房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量控制

【摘要】本文從房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期，對如何進行質(zhì)量控制進行了闡述。闡明在項目開發(fā)建設中實施質(zhì)量計劃，關鍵是加強質(zhì)量預防措施的落實，適當增加預控成本，大力減少返工成本。

【關鍵字】開發(fā)項目；周期階段；質(zhì)量控制

引言

近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場認同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個：由于產(chǎn)品的質(zhì)量問題（事故）而導致房產(chǎn)商倒閉。由于沒有樹立品牌的力量，導致企業(yè)沒有長久的生命力和競爭力。其核心就是質(zhì)量控制。

質(zhì)量是一個企業(yè)永恒的主題，房地產(chǎn)項目要想創(chuàng)立品牌并具備永久的生命力，那就必須把質(zhì)量提到一個新的高度，如果盡量在不增加投資的前提下確保房地產(chǎn)品牌的質(zhì)量，那就是加強管理，制定各種措施和管理制度，并確保其實施和執(zhí)行。

這里的質(zhì)量是一個廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項目前期策劃質(zhì)量、設計質(zhì)量、工程實施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。

下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個人的想法。

1、目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。當開發(fā)項目進行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。

有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。在設計階段也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關鍵。

2.1 建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責任制。

項目負責人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負責人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標，負責編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施；按質(zhì)量計劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。

2.2 制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃。

充分了解項目投資人開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質(zhì)量目標和質(zhì)量標準；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項目組織結(jié)構(gòu)的特點，決定如何應用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。

3、設計階段的質(zhì)量控制

3.1 方案設計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設計的依據(jù)。

在咨詢公司得出較為科學的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應該參與到后一階段的規(guī)劃方案設計。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設計單位時也要對規(guī)劃方案設計的單位業(yè)績進行綜合考察，因為規(guī)劃方案設計是一個創(chuàng)造性的工作。

3.2 施工圖設計階段

施工圖設計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設計的設計依據(jù)。

工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。各階段的成果包括設計說明、技術文件（圖紙）和經(jīng)濟文件（概預算），就是通過不同階段設計深度的控制保證設計質(zhì)量。

4、施工階段的質(zhì)量控制

工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質(zhì)量和工程使用價值最終形成和實現(xiàn)的階段，也是工程項目質(zhì)量控制的重要階段。

4.1 房地產(chǎn)項目施工前準備階段質(zhì)量管理。

（1） 明確質(zhì)量目標

房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標必須適合項目本身的特點。

（2） 制定項目建設實施的質(zhì)量管理計劃

在確定了項目建設質(zhì)量目標后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質(zhì)量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質(zhì)量標準）編制切實可行的質(zhì)量計劃。在項目開發(fā)建設中實施質(zhì)量計劃，關鍵是加強質(zhì)量預防措施的落實，適當增加預控成本，大力減少返工成本。按現(xiàn)代項目管理理念：高質(zhì)量是計劃出來的，而非檢查出來的，如是檢查出來的，就勢必增大不一致成本，其實就是加大了質(zhì)量投入。

（3） 質(zhì)量保證

質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。

4.2 開發(fā)項目建設的施工過程質(zhì)量控制

以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。如何做好開發(fā)建設項目施工過程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來說。

（1） 工程施工質(zhì)量控制特點

① 從工程地質(zhì)地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設計水平、施工材料供應、機械設備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術措施和管理制度等等。

② 建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會導致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問題。

③ 不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。

④ 及時檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并加強工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗直覺判斷。

（2）施工階段工程質(zhì)量的影響因素

影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機械因素、方法因素和環(huán)境因素、測量因素。

① 人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識、技術能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗和管理能力。 首先是領導責任

② 材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設備等，是工程項目的物質(zhì)基礎，也是工程項目實體的組成部分。

③ 機械因素施工機械是實施工程項目施工的物質(zhì)基礎，是現(xiàn)代化施工必不可少的設備。施工機械設備的選擇是否適用、先進和合理，將直接影響工程項目的施工質(zhì)量和進度。

④ 方法因素包括施工方案、施工工藝技術和施工組織設計的合理性、可行性和先進性；方法因素的控制。

⑤ 環(huán)境因素主要是指工程技術環(huán)境、工程管理環(huán)境（如管理制度的健全與否，質(zhì)量體系的完善與否、質(zhì)量保證活動開展的情況等）和勞動環(huán)境。

⑥ 測量因素是指質(zhì)量檢查和反饋時采用的方法是否標準、正確。

“人”的因素是生產(chǎn)管理中最大的難點，更是最突出的重點，因為一切事在人為，材料、機械、方法都是可以人為控制和選擇的，環(huán)境影響可以通過人的管理和措施避免和解決的，測量因素是可以認為制定、規(guī)范和落實的，所以質(zhì)量控制的一切核心是“人”的因素，人的管理。

（3） 我們除了正常的質(zhì)量管理程序外，各項目普遍采用的質(zhì)量管理辦法有以下幾種：

①. 創(chuàng)精品活動（根據(jù)對業(yè)主承諾和項目質(zhì)量目標所確定的精品項目展開活動，對精品項目進行二次深化設計，先做樣板，再展開施工，使亮點真正突顯出來）。

②. 治理質(zhì)量通病活動，根據(jù)以往工程出現(xiàn)的質(zhì)量通病開展活動，分析原因，采取預防措施（如許多樓盤存在的漏水、瓷磚脫落、外墻涂料掉色等）。

③.已完成工程的保護、維修和交房后物業(yè)質(zhì)量維護，確保品牌質(zhì)量的長久展現(xiàn)。

（4） 預先研究和編制質(zhì)量趨勢及風險評估報告，并制定預防和控制措施。

對質(zhì)量管理及現(xiàn)場施工活動中潛在的影響質(zhì)量目標實現(xiàn)的風險因素進行識別、分析，建立質(zhì)量風險防范機制，定期進行質(zhì)量趨勢分析，并采取有效的預防措施加以控制，以保證各項質(zhì)量目標的實現(xiàn)。