關于城市規劃對房地產開發的引導和控制

【摘要】城市規劃與房地產開發之間具有十分密切的關系。一方面，城市規劃化為房地產開發提供方向。另一方面房地產的開發使得城市規劃的各種想法和理念變成現實。隨著我國經濟的發展、城鎮化速度的加快以及房地產開發行業的發展，我國越來越意識到城市規劃的重要性。針對這個問題，本文重點分析了城市規劃與房地產開發之間的關系，并在此基礎上分析了城市規劃對房地產開發的引導和控制作用。

【關鍵詞】城市規劃 房地產開發 引導 控制

1、城市規劃與房地產開發概述

城市規劃是當前我國城市發展面臨的重要議題。城市規劃水平的高低直接關系著我國城市系統的發展前景和方向，關系著能否為市民提供良好的生活和工作環境。顧名思義，城市規劃就是指國家有關部門根據一定階段的城市和經濟發展目標，制定相應的城市發展戰略，明確城市的性質，制定城市發展的方向和總體規劃布局，以使得城市在發展過程中能夠合理利用城市空間、完善城市功能布局，建立和諧、宜居的城市生態系統。城市規劃的實施有助于明確城市建設的方向，使的城市建設過程中能夠有據可循。城市規劃能夠從總體布局出發，制定一個資源節約、可持續發展的城市建設計劃。

而房地產開發是指相關企業根據市場需求和城市規劃的要求，選擇合理的用地，然后進行建筑項目的開發。房地產開發是一項能夠將城市規劃的各種理論變為現實的活動。房地產開發不只是簡單意義上的建設樓房、建筑物等，而是包含立項、規劃設計、征地搬遷、土地開發、房屋建設、工程竣工驗收、經營銷售、交付使用直至物業管理的全過程。房地產的開發需要服從城市規劃建設的總體要求。只有這樣，才能夠在滿足市場局部要求的基礎上，構建和諧的城市生態系統。

2、城市規劃與房地產開發之間的關系

2.1城市規劃對房地產開發具有規范和管制作用

城市規劃的總體布局規定了城市區域內的土地使用原則，房地產開發則需要遵循這些原則進行。由于房地產行業的繁榮，房地產企業的競爭壓力也越來越大。在不斷滿足市場需求的同時，要想在競爭中占據有利地位，還需要取得一定的經濟效益。因此，很多房地產開發商往往因為自身利益，而忽視了全局的利益。在房地產項目開發過程中，不按照城市規劃的總體計劃進行，從而使得房地產開發與城市規劃布局產生矛盾。如很多建筑物的開發影響了將來一段時間內的城市道路交通規劃，為市民的出行帶來不便。此時，相關部門就會未雨綢繆，要求房地產開發更改設計方案，使之符合城市規劃的要求。另外，城市規劃中，對于城市內各個區域的用地以及其相應的城市功能都有一定的規劃，房地產開發必須遵循這些規劃要求，這在一定程度上影響了房地產開發項目的經濟效益，如由于建筑的選址影響了其銷量等。

2.2地產開發能夠為城市規劃提供反饋信息

房地產開發是城市規劃中各項計劃逐漸變成現實的重要途徑。合理的房地產開發能夠解決城市規劃和實施的矛盾，解決城市建設中分散建設的缺點。在當前社會主義市場經濟條件下，城市規劃部門通過合理的規劃房地產開發商的行為，來調節城市用地規劃、城市功能建設。通過房地產開發的反饋信息，城市規劃部門能夠了解城市規劃具體實施后的概貌，了解和檢測城市規劃的質量，根據反饋信息發現城市規劃中的事物。根據房地產開發建設的進程檢測城市規劃目標的實現情況，進而制定相應的宏觀調整策略，為城市規劃總體目標的最終實現打下良好的基礎。受傳統計劃經濟的影響，我國的城市建設中存在很多不合理的地方。如城市土地資源配置不合理，城市土地浪費等，通過合理的城市規劃能夠不斷改進這些缺點。

2.3房地產開發促進城市規劃建設變為現實

改革開發以來，我國的城市規劃建設進程不斷加快。為了確保城市系統在長期內能夠滿足市民的工作和生活需求，我們需要進行詳細的、科學的城市規劃。而城市規劃的總體目標的實現需要一段時間。在這段時間內，階段性目標的實現就需要通過具體的房地產開發來完成。城市規劃部門不僅通過房地產開發來檢驗階段目標的實現，而且通過實現情況，來確定檢驗城市規劃目標實現過程是否出現偏差。另外，鼓勵房地產開發，能夠實現資金的回收，促進資金的循環利用，進而加快城市建設的步伐。

3、城市規劃對房地產開發的引導和控制

3.1房地產開發要符合城市規劃

城市規劃是城市系統建設的總系統建設，而房地產開發則是城市系統規劃的分系統。分系統的建設需要服從總系統的整體要求。即房地產開發商需要符合城市規劃的總體要求以及政府的宏觀調控和規劃。房地產開發商不能為了自身利益，而盲目地擴建，影響城市規劃總體目標的實現。在城市規劃中，有關部門對于城市中的小區規劃、建筑風格定位、產品定位等已經有所要求，在房地產開發的過程中，需要符合這些要求，不能隨意的改變設計。我國已經建立了相應的法律體系，來確保城市規劃的法律效力，從而更加有效地規范房地產開發商的總體行為，確保城市規劃總體目標的實現。

3.2城市規劃的不同分類對房地產開發具有一定的引導和控制作用

城市規劃具有一定的層次性，有總體布局規劃、分區規劃以及針對不同區域進行的詳細規劃。不同層次的規劃對于房地產開發的規劃和要求是不同的。城市總體規劃中，會對于商品房開發的地段以及功能提出要求，然后明確房地產業的開發規模、時序和步驟。在詳細的規劃中，甚至對于居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模提出要求。在房地產開發商進行項目建設時，需要明確這些要求，并在項目設計時嚴格遵循相應的設計要求。一般而言，房地產開發中，商品房建設占據較大的比例。而商品房建設是城市規劃中的重要組成部分。在城市規劃中，關于商品房開發的區域以及相應的功能布局的劃分都有明確的要求。房地產開發商在進行項目開發時，需要按照相應的關于商品房開發的標準以及相關的要求進行安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。

3.3房地產開發需要符合城市發展需求，實現城市的可持續發展

近幾年來，隨著環境問題的日益突出，我國政府逐漸意識到保護環境和可持續發展的重要性。為貫徹科學發展觀的精神，我國的城市規劃中也相應地加入了可持續發展的內容。我們不僅要滿足長期階段為城市居民提供方便的生存和生活環境，而且還要建設綠色環保的城市生態系統，如城市規劃中需要加大城市綠化面積等。當前的房地產開發也需要滿足這些要求，遵循相應的原則。在相應的居民區開發過程中，注意加大城市綠化面積，以建設綠色環保的城市生活環境。另外，在房地產開發過程中，除了選址、綠化，還需要在選擇建筑材料，施工環境維護方面，嚴格按照城市規劃相關要求，在建設施工中不得影響市民的正常生活。

結束語

城市規劃與房地產開發之間需要實現相互協調的發展。總體規劃為房地產開發提供方向合理地用地區域，不僅使得房地產開發的項目能夠服務于局部城市人口，同時也能滿足整體城市系統的發展要求，建設完善、和諧的城市生態系統。本文通過分析城市規劃與房地產開發之間的關系，旨在使讀者明確城市規劃對于房地產開發的引導的作用，具有十分重要的實踐意義和理論意義。

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