分析新時(shí)期房屋征收政策對(duì)土地儲(chǔ)備制度的影響

【摘要】在新時(shí)期的房屋征收政策中，對(duì)土地儲(chǔ)備制度也產(chǎn)生一定的影響。為有效優(yōu)化土地儲(chǔ)備制度，調(diào)控國(guó)家土地供給，增強(qiáng)政府的土地調(diào)控能力，根據(jù)新時(shí)期的房屋征收政策和政府總體規(guī)劃措施，激活當(dāng)?shù)卮媪客恋氐睦脙r(jià)值，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的開發(fā)再利用，有效促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置。以下本篇分析新時(shí)期房屋征收政策對(duì)土地儲(chǔ)備制度的影響。

【關(guān)鍵字】土地儲(chǔ)備、房屋征收、新時(shí)期、影響

0、引言

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布出臺(tái)后，與原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比，對(duì)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)有了更為完善和詳細(xì)的規(guī)范。國(guó)有土地上房屋征收政策的實(shí)施，也在不斷影響土地儲(chǔ)備制度，改善發(fā)展形勢(shì)，對(duì)于我國(guó)今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展獲取土地載體產(chǎn)生一定的影響。以下本文就對(duì)此做具體介紹。

1、新時(shí)期房屋征收政策

在新時(shí)期我國(guó)房屋征收政策中，不僅規(guī)范了國(guó)有土地上的房屋征收和補(bǔ)償活動(dòng)，同時(shí)也有效維護(hù)房屋資產(chǎn)征收的公共利益，有效保障被征收房屋人的合法權(quán)益；同時(shí)，也有效確保公共利益的需要，征收國(guó)有土地【1】。確保公共利益明晰化，強(qiáng)制征收司法化，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化、征收過(guò)程程序化等新亮點(diǎn)，在法律層面上規(guī)范了上級(jí)人民政府對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收、補(bǔ)償工作的監(jiān)督和檢查，優(yōu)化土地規(guī)劃策略，制定科學(xué)的土地儲(chǔ)備對(duì)策；對(duì)于對(duì)房屋評(píng)估結(jié)果存在異議的被征收人，須允許其申請(qǐng)依法進(jìn)行復(fù)核評(píng)估，維護(hù)被征收房屋人的合法權(quán)益。

2、土地儲(chǔ)備制度特征

2.1規(guī)劃落實(shí)房屋土地資源

對(duì)于儲(chǔ)備土地，土地管理部門按照法定土地管理程序，根據(jù)當(dāng)前土地市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的合理調(diào)控。在土地儲(chǔ)備工作開展過(guò)程中，應(yīng)綜合考慮土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城市控制性詳細(xì)規(guī)劃、當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃等多個(gè)規(guī)劃因素，科學(xué)編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，并將年度實(shí)施計(jì)劃落到實(shí)處，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的回收、土地收購(gòu)以及土地置換等管控形式，確保國(guó)家土地資源得到合理利用。

2.2調(diào)控房屋征收職能

根據(jù)“關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知”的相關(guān)規(guī)定【2】，增強(qiáng)國(guó)家政府部門對(duì)新時(shí)期房屋土地的調(diào)控能力。當(dāng)前土地儲(chǔ)備制度的主要特點(diǎn)是：土地儲(chǔ)備中心代表國(guó)家統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理土地，實(shí)現(xiàn)土地資源管理“一個(gè)口子進(jìn)，一個(gè)口子出”，有效地調(diào)控土地市場(chǎng)，并且采用“招、拍、掛”市場(chǎng)化運(yùn)作方式供應(yīng)土地；土地收益上交財(cái)政，除中央政府參與分成的部分外，其余留給地方政府，促使地方政府獲得土地資產(chǎn)的最佳效益。

2.3改善土地儲(chǔ)備形勢(shì)

新時(shí)期房屋征收政策增強(qiáng)了我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的效力。不僅改變土地征收功能與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時(shí)也確保政府壟斷土地，避免濫用土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)現(xiàn)象的發(fā)生；實(shí)現(xiàn)“毛地出讓”權(quán)利向“凈地出讓”權(quán)利的轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定土地使用權(quán)規(guī)劃參數(shù)，有利于政府有效地控制土地，更好實(shí)施土地規(guī)劃。

3、房屋征收政策對(duì)土地儲(chǔ)備制度產(chǎn)生的影響

3.1提升政府調(diào)控手段

對(duì)城市中心區(qū)、舊城改造區(qū)域以及近期發(fā)展的地域，根據(jù)其土地開發(fā)特征，優(yōu)先細(xì)化控制房屋土地資源，充分發(fā)揮調(diào)控作用，在土地儲(chǔ)備供地方案中，在城市中應(yīng)該嚴(yán)禁供給別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的儲(chǔ)備土地，有效發(fā)揮國(guó)家土地儲(chǔ)備的房屋建設(shè)用地調(diào)控能力，切實(shí)解決科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源維護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物維護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的用地需求。在實(shí)際土地儲(chǔ)備工作中，可通過(guò)召開土地儲(chǔ)備、房屋拆遷工作大會(huì)，將土地儲(chǔ)備和房屋征收任務(wù)分解到各部門，通過(guò)制定工作方案，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲舉措，將任務(wù)落到實(shí)處，有效解決土地儲(chǔ)備與房屋拆遷工作中的突出問(wèn)題。特別是對(duì)于保證性安居工程的用地需求，政府各相關(guān)部門應(yīng)該做到“依法依規(guī)、公開透明、讓利于民”，動(dòng)員組織社會(huì)力量主動(dòng)參與房屋征收，運(yùn)用提案等方式優(yōu)化房屋征收。如在北京土地儲(chǔ)備中，與過(guò)去相比，政府主導(dǎo)土地一級(jí)開發(fā)成本比以往企業(yè)項(xiàng)目低30%左右，大大降低了土地儲(chǔ)備開發(fā)成本。

3.2增強(qiáng)城市土地資源利用效益

針對(duì)新時(shí)期存量房屋土地，應(yīng)該強(qiáng)化其土地的利用效率，有利于提升土地資源的總體規(guī)劃質(zhì)量。針對(duì)實(shí)踐來(lái)看，對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，如：廠房等，政府往往采取土地儲(chǔ)備的方式予以“定點(diǎn)收購(gòu)”，雙方根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行協(xié)商，當(dāng)然操作中有時(shí)也會(huì)參照征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)程序進(jìn)行。另一方面，一些區(qū)縣政府的征收補(bǔ)償資金來(lái)源需通過(guò)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為平臺(tái)進(jìn)行融資，解決征收補(bǔ)償費(fèi)用來(lái)源【3】。對(duì)于國(guó)家的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，也應(yīng)積極組織展開土地前期開發(fā)工作，可以為政府供給“凈地”提供有效保證。土地儲(chǔ)備管理部門應(yīng)優(yōu)先儲(chǔ)備閑暇土地資源，狠抓落實(shí)房屋征收儲(chǔ)備工作，并且可以依法查辦違法行為，對(duì)于非法占地、賣地、租地等現(xiàn)象給予制止，并實(shí)施處罰。

3.3強(qiáng)化土地的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)工作

完成國(guó)家土地資產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)工作，為土地招標(biāo)、房屋土地拍賣以及土地資產(chǎn)的掛牌經(jīng)營(yíng)制定相應(yīng)方案，確保土地市場(chǎng)的完善化、公平化競(jìng)爭(zhēng)，提高土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)透明度，這樣不僅可以增加政府部門的土地資產(chǎn)收入，還可以促進(jìn)城市化建設(shè)進(jìn)程。對(duì)于土地儲(chǔ)備中，一些房屋征收部門，也可以根據(jù)房屋征收的施行單位規(guī)定，得到房屋征收儲(chǔ)備后的權(quán)益補(bǔ)償，但房屋征收施行單位不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門應(yīng)建立市區(qū)房屋征收信息化管理系統(tǒng)，將市區(qū)房屋征收從業(yè)機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員以及征收補(bǔ)償安置資金、征收補(bǔ)償安置協(xié)議等社會(huì)關(guān)注的事項(xiàng)納入信息化管理，從源頭上對(duì)市區(qū)房屋征收工作進(jìn)行監(jiān)督，逐漸建立房屋征收信息網(wǎng)上查詢機(jī)制。

3.4強(qiáng)化土地儲(chǔ)備制度執(zhí)行

對(duì)于我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度立法執(zhí)行效果，應(yīng)該明確表明當(dāng)前土地管理中土地儲(chǔ)備制度的性質(zhì)，劃定好土地儲(chǔ)備的使用功能范圍。應(yīng)該啟動(dòng)在土地收益評(píng)估范圍內(nèi)的土地資產(chǎn)保護(hù)工作，有效地維護(hù)我國(guó)國(guó)有房屋土地資產(chǎn)，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的調(diào)控機(jī)能，使其實(shí)現(xiàn)土地增值。可以應(yīng)用科學(xué)的測(cè)算方法，實(shí)現(xiàn)公共利益最大化，審定土地儲(chǔ)備資源的范圍，有目標(biāo)、有明確方案地進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的諧同發(fā)展【4】。切實(shí)解決土地儲(chǔ)備中的遺留問(wèn)題，提高新時(shí)期房屋征收人員的素質(zhì)，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備政策宣傳，發(fā)揮土地儲(chǔ)備制度的司法作用。在實(shí)際工作中，應(yīng)該要依據(jù)房屋土地總體規(guī)劃策略，并且可以結(jié)合近期房屋建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容，有組織的進(jìn)行土地儲(chǔ)備【5】。

結(jié)論

綜上所述，在新時(shí)期房屋征收政策的影響下，完善土地儲(chǔ)備制度，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度與房屋征收補(bǔ)償?shù)墓餐瑓f(xié)作，不僅可以促進(jìn)中國(guó)的城市化進(jìn)程，也可以有效的維持房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

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