北京市利用存量土地建設政策性住房土地費用測算問題研究

【摘要】近幾年北京市房地產價格上漲趨勢明顯，商品住宅價格遠遠高于北京市普通職工的實際支付能力，北京市相繼出臺了限價房、公租房和自住型商品房等政策性住房政策，以期解決廣大市民的住房困難。為降低政策性住房建設成本，擬充分利用存量土地進行建設，但存量土地由于歷史原因導致用地情況較復雜，土地費用測算難度大。本文從宏觀政策、國有土地使用證變更、用地規劃調整、拆遷政策調整等幾個方面對存量土地的情況進行調查研究，為解決用存量土地建政策性住房時遇到的土地費用測算問題提出有指導意義的研究思路。

【關鍵詞】存量土地、政策性住房、土地費用

引言

隨著近幾年北京市房地產價格的不斷上漲，普通商品住宅價格遠高于北京市職工平均工資和實際支付能力，針對這種情況，北京市相繼出臺了限價房、公租房、自住型商品房等政策性住房，以緩解廣大職工的居住困難問題。限價房的建設土地來源為公開市場拿地，但由于土地成本越來越高，限價房銷售價格也逐漸升高；公租房的建設用地來源比較多樣化，可以采用租賃的方式，也可以利用項目單位自有用地[1-2]。2013年10月出臺的自住型商品房，限定房價比周邊普通商品住宅價格低30%左右，建設用地來源主要為市屬企業自有用地。從公租房到自住型商品房，利用自有用地建住宅的趨勢較為明顯，說明在公開土地市場拿地價格較高的情況下，充分利用存量土地建設住宅，通過降低項目建設的土地費用，降低政策性住房價格，是解決職工住房困難問題的行之有效的方法之一。

實際房地產項目咨詢工作中經常遇到復雜用地情況的情形，特別是項目單位利用自有用地建設項目，自有用地由于歷史原因導致用地情況復雜。要想正確測算土地費用，首先要對該項目地塊的宏觀政策調整、國有土地使用證變更、用地規劃調整、拆遷政策調整等幾個方面對該地塊進行調查研究：

一、宏觀政策調整

項目單位自有用地歷經不同時期國家房地產政策變化，政策導向的差異，導致項目用地具有鮮明的政策特點和時代特征。例如原規劃公租房項目的建設用地，現在擬建設新政策出臺的自住型商品房項目。由于宏觀政策變化，導致項目的建設內容調整，進而影響到項目各項手續辦理，如市政府、規劃部門、國土部門、發改部門等政府部門的批復需要重新辦理。咨詢工作需要認真研究宏觀政策調整情況，以及各政府部門的批復調整情況，這些都將影響到項目土地費用的正確測算。

二、國有土地使用證變更情況

1. 土地使用權類型發生變化

例如原協議出讓的辦公用地，現在要建住宅，土地性質和土地使用權類型都將發生變化。

2. 國有土地使用證土地邊界和面積改變

項目單位自有用地由于國有土地使用證的辦證年代久遠，其間城市變遷，市政基礎設施興建，道路用地、綠化用地和市政基礎設施用地均隨之調整，原有國有土地使用證的邊界也隨之改變。大多需要根據現在的實際用地情況測繪用地面積，并重新辦理國有土地使用證。 項目土地邊界和面積改變的案例：某項目用地邊界調整包括京石客專占地、項目用地東北角切除辦公用地和騰退綠地、項目用地北側切除騰退道路用地。

3. 同一地塊的土地權屬差異

項目單位同一地塊可能存在幾個國有土地使用證的情形，且每個國土證的土地權屬不同，這種情況需小心界定項目邊界和不同權屬國有土地使用證的邊界。

4. 土地使用權出讓和轉讓情況

項目單位自有土地可能存在土地出讓和轉讓的情況，每次出讓和轉讓發生的費用需請項目單位協助提供相關資料。例如十年前協議出讓的土地，住宅拆遷補償協議也簽訂了，但是隨著房地產市場持續上行，拆遷戶以拒絕拆遷要求追加拆遷補償，土地費用測算應現階段拆遷戶實際同意的拆遷補償金額來測算。例如項目用地的土地使用權作價入股的情況，土地費用測算應以土地使用權評估值為計算基數，契稅按照3%估算。

三、用地規劃調整情況

用地規劃調整這種情況在項目用地中比較常見，包括控規調整和規劃意見書/規劃條件調整，主要表現為用地面積調整和用地性質調整。特別是單位自有用地規劃調整，由于歷史原因可能遇到切塊調整的情況，需要注意用地邊界的界定和地塊的規劃性質。

四、拆遷政策調整情況

拆遷政策調整情況主要涉及企業自有用地房改房的拆遷，在土地費用測算時，主要存在兩方面的問題：一方面，拆遷補償是主要采用純貨幣補償方式，還是主要采用實物補償的方式；另一方面，客戶要求咨詢人員初步編制拆遷安置方案，說明咨詢服務需求更趨近于前期策劃類的服務，對咨詢人員的綜合素質提出了更高的要求。

結論

綜上所述，實際房地產項目咨詢工作中經常遇到復雜用地情況的情形，要想正確測算土地費用，應從該項目地塊的宏觀政策調整、國有土地使用證變更、用地規劃調整、拆遷政策調整等幾個方面對該地塊情況進行調研，結合項目實際情況進行具體分析，采用合理的咨詢方案并制定切實可行的咨詢技術路線，解決項目前期階段的實際問題。

參考文獻

[1] 劉穎，馬志偉.城市存量土地利用中的問題與對策研究.科技創新與應用.2013，（18），p137.

[2] 趙建超.對城市存量土地的思考[J]. 國土資源情報. 2013（07），p41-45.

[3] 孫哲，朱文興.關于城市存量土地的優化配置問題的探討.科技廣場.2008（02），p59-60.

[4] 唐程杰，陳瑩.促進城市存量土地集約利用的途徑與對策研究. 21世紀中國土地科學與經濟社會發展——中國土地學會2003年學術年會論文集，2003，p191-194.