我國房價上漲影響因素的實證分析

摘要：房價不斷上漲不僅是住房供需關(guān)系變化而引起的，從宏觀經(jīng)濟運行的角度，我國近年來的通貨膨脹也起到了極大的推動作用。本文選取了1998年—2011年的CPI、全國商品房銷售面積和房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用利用的年度數(shù)據(jù)，實證分析我國上述因素在住房價格上漲中所起到的作用。結(jié)果表明：我國房價上漲的關(guān)鍵原因在于長期的通貨膨脹。另外，居民對于房產(chǎn)的旺盛需求也是房價上漲的重要因素。并且土地的掛牌拍賣政策起到了抑制房價上漲的作用。因此，筆者認為當(dāng)前政府對于房地產(chǎn)價格的調(diào)控不僅要解決供需失衡的問題，而且更應(yīng)該從調(diào)整我國經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)、降低通貨膨脹率、完善資本市場等措施入手，最終到達在宏觀層次引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 房價 CPI 土地購置費用

受政策紅利、人口紅利的多方因素的影響，中國GDP自改革開放以來長期保持高速增長。但是在中國經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，國內(nèi)一些社會、經(jīng)濟矛盾逐漸暴露出來，例如金融市場的不完善、通貨膨脹率長期維持在較高的水平、房地產(chǎn)市場等問題。其中，房地產(chǎn)價格的持續(xù)攀高幾乎成了中國經(jīng)濟穩(wěn)定的定時炸彈。中央政府也曾從多個角度嘗試調(diào)控房地產(chǎn)市場的價格。據(jù)筆者統(tǒng)計，從2003年—2013年，僅中央政府出臺調(diào)整房地產(chǎn)價格的政策和措施就多達69條之多。但調(diào)控效果收效甚微，房地產(chǎn)價格依然堅定的穩(wěn)步攀升，甚至在經(jīng)濟增長放緩的時期依然堅挺。在當(dāng)前，房價的規(guī)范調(diào)整不僅是涉及到經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，還觸及到了社會穩(wěn)定的基石，如何合理、準確、及時的出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，已經(jīng)成為政府的當(dāng)務(wù)之急。本文通過構(gòu)建房地產(chǎn)價格與多種因素的計量模型來分析各種因素對房地產(chǎn)價格變動的內(nèi)在影響，并提出有針對性的政策建議，為政府更有效地調(diào)控房價提供參考。

文獻綜述

張宏斌（2001）認為土地價格與房價不存在一個固定的比例關(guān)系。土地價格上漲是由住宅市場所決定的，房價的上漲則是由多方面因素所決定的。姚先國、黃煒華（2001）認為土地價格與房價有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系。宋勃、高波（2007）通過對中國的房價和地價的關(guān)系進行Granger因果檢驗，認為：在短期，房價對地價沒有影響；但是在長期，房價和地價存在雙向因果關(guān)系。張紅、章輝贊（2008）認為在北京通貨膨脹與商品住宅價格不存在長期均衡關(guān)系，房價抵御通貨膨脹的能力不顯著。在上海通貨膨脹與商品住宅價格存在長期均衡關(guān)系；而且，房價上漲會引發(fā)通貨膨脹。汪冰聰（2011） 居民住房價格與居民消費價格指數(shù)（CPI）關(guān)系密切。居民住房價格的不斷上漲，不僅直接推動了勞動力要素價格即工資的上漲，而且也帶動了土地生產(chǎn)要素價格即地租的上漲，地租上漲又引起地租資本化后的土地價格上漲。李春風(fēng)、陳樂一、劉建江（2013）通過運用動態(tài)系統(tǒng)廣義矩陣方法對我國29個省市的房價、住房面積、消費習(xí)慣及借貸約束等年度數(shù)據(jù)的實證分析，認為中國城鎮(zhèn)居民受到較強消費習(xí)慣與收入敏感性的影響。

一、模型的構(gòu)建

1.數(shù)據(jù)的來源

本文使用的統(tǒng)計數(shù)據(jù)采用的是以1978年為基期的居民消費價格指數(shù)CPI的年度數(shù)據(jù)，和商品房平均銷售價格中住宅平均銷售價格的年度數(shù)據(jù)、土地購置費用的年度數(shù)據(jù)、商品房銷售面積中住宅的銷售年度面積。

2.計量模型：

其中代表商品房平均銷售價格中住宅平均銷售價格。代表商品房銷售面積中住宅的銷售面積，從需求角度考察住宅的銷售面積的變動對本期商品房平均銷售價格變動影響，商品房銷售面積越大，因此居民購房需求越高，系數(shù)預(yù)期為正。代表土地購置費用，從供給角度考察土地購置費用的變動對商品房平均銷售價格變動影響， 2000年—2011年全國房地產(chǎn)住宅竣工累計50063110套，而從2005年—2011年住宅銷售累計47099224套，存在2963886套為售出。同時考慮商品房改革源自1998年，并且2000年—2004年商品房銷售面積增長緩慢，可以預(yù)估在全國房地產(chǎn)市場上，是供給大于需求的，所以系數(shù)預(yù)期為負。代表居民消費價格指數(shù)，從經(jīng)濟面的角度考察本期通貨膨脹的變動對本期商品房平均銷售價格變動影響，通貨膨脹帶動經(jīng)濟整體價格的上漲，房價受到間接的影響，系數(shù)預(yù)期為正。

二、實證結(jié)果和檢驗

1.實證結(jié)果：

實證方程為：

2.經(jīng)濟意義檢驗：

由回歸結(jié)果，的系數(shù)為+0.441，即全國商品房銷售面積越大，表明國內(nèi)居民購房需求越高，進而引致房價上漲，與預(yù)期相符。的系數(shù)為-0.145，說明在全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場是供給大于需求的，與預(yù)期相符。的系數(shù)為+2.148，居民個人可支配收入的上升，帶動居民購房需求的上升，進而帶動房價的上漲，與預(yù)期相符。

3.統(tǒng)計結(jié)果檢驗：

值可知回歸方程擬合優(yōu)度較高，模型整體擬合良好。解釋變量應(yīng)該對被解釋變量有顯著解釋能力。如下圖：

F檢驗值=605.0911，P=0.0000，表明方程總體線性顯著，解釋變量中至少有一個是對被解釋變量有顯著影響，或者說至少有一個系數(shù)不為零。在，在自由度為3時，給定，查找t分布表，其臨界值為2.228，各變量的t檢驗值均大于臨界值，即各系數(shù)在5%水平下顯著。查找分布表，得到，。由可知，回歸方程不存在一階自相關(guān)。

3.異方差檢驗

由于在商品房平均銷售價格的數(shù)據(jù)的選取中，使用的全國的商品房平均銷售價格，考慮到在全國范圍內(nèi)的存在區(qū)域性差異，各個省市的人均收入以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模等因素都存在差距，因此有可能存在異方差性。所以用white檢驗方程，判斷方程是否存在異方差性。

通過對檢驗結(jié)果的分析可知，在自由度為9，顯著性水平為5%的情況下，=13.553<16.919，所以不能拒絕原假設(shè)，即原回歸方程誤差同方差。

4.殘差單位根檢驗

5.回歸結(jié)果分析

房屋銷售面積是房價上漲的一個重要因素，而造成放價上漲的主要因素則是居民價格指數(shù)CPI的上漲帶來的通貨膨脹引起的。

房屋銷售面積反映的是消費者對商品房住宅市場的需求。當(dāng)前商品房住宅市場需求旺盛的原因，可以分為剛性需求和投資需求。在我國城鎮(zhèn)化的進程中，大量的農(nóng)村人口遷移進城市，造成城市人口的快速擴張，這些新的城市移民引發(fā)了大量對住房的需求。

另外在長期的通貨膨脹下，導(dǎo)致我國的物價持續(xù)上漲，使得房地產(chǎn)的投資的成本急劇增加，間接的導(dǎo)致房價的持續(xù)上揚。而金融市場的不完善使得居民在金融市場的投資渠道單一、投資風(fēng)險較高。使得居民出于對財產(chǎn)保值和升值的目的，將大量資金投入到安全系數(shù)較高且回報率可觀的中國商品房住宅市場。這也在無形中擴張了居民對于商品房住宅市場的投資需求。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用的增加將起到抑制商品房住宅市場價格上漲的影響，筆者認為原因主要是政府通過土地的掛牌拍賣的政策，在一定程度上達到了規(guī)范土地房地產(chǎn)市場、調(diào)整房地產(chǎn)市場價格的效果。

四、政策建議

通過實證分析，我國商品房住宅市場價格增長過快，甚至逆經(jīng)濟風(fēng)向變化的根源主要在于我國的長期通貨膨脹導(dǎo)致的物價上漲和貨幣貶值以及當(dāng)前商品房住宅市場的剛性需求過于旺盛造成的。筆者認為：

我國通貨膨脹的特點表現(xiàn)為社會總需求的膨脹，同時也是各種能源和原材料等生產(chǎn)資料價格的上漲。因此我國通貨膨脹對于房價的影響不僅是從通過居民可支配收入來影響住房需求，而且來通過房開商的建房成本的提高來影響住房供給。因此，當(dāng)前我國政府在大力調(diào)控房價的同時，應(yīng)密切關(guān)注房價與通貨膨脹的關(guān)系，應(yīng)加大對房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)價格的調(diào)控。對于減緩資金的流動性，還要有逐步建立一個相對完善的融資體系，發(fā)展新型的金融衍生產(chǎn)品。從而大力發(fā)展直接融資渠道，釋放居民投資需求并暢通房地產(chǎn)資金鏈。

為了解決居民對商品房住宅市場的剛性需求，我國應(yīng)加大住房的有效供給。首先從土地供應(yīng)等方面加大保障性住房、中小套型住房的供給。其次出臺以引導(dǎo)為主的房地產(chǎn)政策，而不是限制居民的這種剛性需求。因為過多的政策干預(yù)只能使價格繼續(xù)不合理的上漲。第三適時調(diào)整我國土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模型，使得房地產(chǎn)市場資源能有效配置，從而滿足居民的住房需求。

參考文獻：

[1]張紅，章輝贊.通貨膨脹與商品住宅價格關(guān)系的實證分析[J].清華大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版，，2008，5.

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