淺析房地產(chǎn)工程管理中存在的問題及解決方法

【摘 要】 項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容廣泛，事務(wù)繁多，又具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性，必須有系統(tǒng)、有條理、有效能的管理，才能保證工程建設(shè)按時(shí)、保質(zhì)順利竣工。項(xiàng)目工程管理是整個(gè)開發(fā)建設(shè)過程中的重要環(huán)節(jié)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；解決措施

一、工程管理的意義

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建設(shè)工程項(xiàng)目及固定資產(chǎn)投資規(guī)模的增長，工程建設(shè)中的弄虛作假、偷工減料、違規(guī)操作、惡性競爭等不良行為和不規(guī)范問題屢屢發(fā)生。這些事故嚴(yán)重的影響了國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的順利發(fā)展，給國家和人民造成極大損害。工程項(xiàng)目管理工作的管理體系是否先進(jìn)，以及其業(yè)務(wù)和技術(shù)水平的高低，都直接影響到工程建設(shè)的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。它在保證建設(shè)工程的健康順利進(jìn)行，提高固定資產(chǎn)的投資效益，保障人民生命財(cái)產(chǎn)的安全，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、順利發(fā)展等方面，都發(fā)揮著十分重要作用。

二、房地產(chǎn)工程管理的特點(diǎn)

1. 具有統(tǒng)一的目標(biāo)

房地產(chǎn)工程是一個(gè)目標(biāo)數(shù)量多且復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)，其管理方面也需要對(duì)各個(gè)目標(biāo)進(jìn)行協(xié)調(diào)，使其所有目標(biāo)都得到有效的統(tǒng)一。房地產(chǎn)工程管理的目標(biāo)一般劃分為兩大類：一類是總目標(biāo)，指接手的工程項(xiàng)目在施工過程中的質(zhì)量目標(biāo)和施工進(jìn)度目標(biāo)，總目標(biāo)主要關(guān)系到了整個(gè)工程項(xiàng)目的完成狀況；另一類目標(biāo)是分目標(biāo)，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中的工程規(guī)模、建設(shè)效果、經(jīng)濟(jì)效益等方面。由此可見，房地產(chǎn)工程管理的目標(biāo)數(shù)量十分之多，然而在這么多目標(biāo)中，質(zhì)量目標(biāo)是主要的原則要求，總目標(biāo)和分目標(biāo)在一定程度上也具有統(tǒng)一性，當(dāng)房地產(chǎn)工程的管理目標(biāo)與質(zhì)量目標(biāo)發(fā)生矛盾時(shí)，一般以質(zhì)量目標(biāo)為主要目標(biāo)。

2. 具有高風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)工程在管理上有相當(dāng)程度的風(fēng)險(xiǎn)性，在對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行管理的過程中，這些風(fēng)險(xiǎn)因素都很難被發(fā)現(xiàn)和控制。一般而言，這些風(fēng)險(xiǎn)因素主要是金融風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，正是這些難以預(yù)料和難以控制的風(fēng)險(xiǎn)因素，房地產(chǎn)管理的風(fēng)險(xiǎn)問題也成為了房地產(chǎn)工程管理中一個(gè)主要的難題。

三、房地產(chǎn)工程管理中存在的一些問題

1、前期規(guī)劃工作不到位

前期的規(guī)劃工作是確保整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵，也是影響房屋銷售量的第一步。—個(gè)好的前期規(guī)劃，既能保障工程的順利進(jìn)行，也能縮短施工時(shí)間，減少施工成本。這樣，開發(fā)商就能用更少的售價(jià)獲得相同的利潤，業(yè)主也能用更少的錢買到相同的房屋。從業(yè)主的角度來看，這是一件—舉兩得的事。但是，前期規(guī)劃工作不到位的話，業(yè)主的利益得不到保證，開發(fā)商也不能獲得很好的效益。

2、對(duì)有關(guān)施工許可的規(guī)定重視不夠

房地產(chǎn)公司在工程項(xiàng)目的管理中缺乏重視力度，忽視了工程管理中的一些重要環(huán)節(jié)。為了顧及公司的自身經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)施工過程的必要程序沒有嚴(yán)格進(jìn)行，因此也使得房地產(chǎn)公司受到了一定的影響，對(duì)社會(huì)和商家也是一種極不負(fù)責(zé)任的行為。在政府建設(shè)行政主管部門完善施工巡查制度之前，加上辦理施工許可證的手續(xù)較多，不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)辦理許可證的要求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關(guān)施工許可手續(xù)就匆匆施工。一些房地產(chǎn)公司甚至因相關(guān)制度上的缺漏和不完善而選擇跳過一些必要的施工前的手續(xù)，這也使得施工單位在施工過程中受到了懲罰，工程被迫停止，導(dǎo)致了施工進(jìn)度的拖延，施工單位也因此受到了一定金額的罰款。對(duì)此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動(dòng)，影響工程的順利推進(jìn)，還有可能造成不好的社會(huì)影響。

3、管理的機(jī)制不完善

一些房地產(chǎn)公司在管理的制度上不夠完善，忽視了相關(guān)的一些規(guī)定，主要的原因還是由于自身對(duì)于房地產(chǎn)工程管理的認(rèn)識(shí)和了解不夠深入。一些房地產(chǎn)公司在工程管理過程中沿襲相關(guān)項(xiàng)目的管理模式，由于自身的認(rèn)識(shí)不足，也使得管理制度方面不夠健全，造成了一定的管理影響，施工項(xiàng)目也會(huì)因此保證不了進(jìn)度和效益。

4、對(duì)工程驗(yàn)收及備案管理不到位

由于傳統(tǒng)觀念上的影響，一些房地產(chǎn)公司對(duì)于工程完工后的處理不夠嚴(yán)格，對(duì)于他們而言，工程竣工驗(yàn)收意味著可以“交樓”，工程驗(yàn)收也是能越快辦完越好，造成驗(yàn)收工作缺乏相關(guān)的注重意識(shí)，對(duì)驗(yàn)收工作中的環(huán)節(jié)落實(shí)不夠嚴(yán)謹(jǐn)。然而，建設(shè)單位往往在工程實(shí)施過程中對(duì)相關(guān)的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗(yàn)收，造成備案滯后和工程費(fèi)用交付拖延的后果。如果實(shí)施建筑施工的是多個(gè)土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗(yàn)收和備案管理就顯得尤為重要。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理的一些措施

1、加強(qiáng)工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

工程設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制的源頭，要有效控制工程造價(jià)，達(dá)到投資省、進(jìn)度快、質(zhì)量好的效果，在設(shè)計(jì)階段就對(duì)工程造價(jià)實(shí)施嚴(yán)格的控制是不可或缺的。針對(duì)目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲的問題，應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，改革現(xiàn)行設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，建立激勵(lì)機(jī)制，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)支付方法，讓設(shè)計(jì)單位承擔(dān)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)，從而保證設(shè)計(jì)深度和

控制變更數(shù)量，控制工程造價(jià)增加的源頭。采取一定約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。

2、加強(qiáng)工程項(xiàng)目在施工前期的管理

房地產(chǎn)公司對(duì)于工程項(xiàng)目的前期管理需要加強(qiáng)管理意識(shí)，確保在工程施工過程中的有效控制。在目前，對(duì)于施工前期缺乏有效管理也是致使大多數(shù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目出現(xiàn)一系列施工問題的主要原因。由此可見，施工前期管理工作對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的重要性。房地產(chǎn)公司只有對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行全面管理，注重工程前期工作，才能保證整個(gè)工程的施工進(jìn)度和經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)公司在工程前期的工作要正確落實(shí)相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查和分析工作，透過對(duì)市場(chǎng)信息的有效研究，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)范圍進(jìn)行有效控制。另外，還要結(jié)合實(shí)際情況和工程工序?yàn)轫?xiàng)目前期工程做好準(zhǔn)備工作，例如在市場(chǎng)需求方面，房地產(chǎn)公司需要對(duì)建筑物的性能、經(jīng)濟(jì)性和安全性進(jìn)行分析，使各項(xiàng)指標(biāo)都能夠達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，避免工程項(xiàng)目的浪費(fèi)。房地產(chǎn)公司需要與施工單位加以協(xié)商，讓工程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都能認(rèn)真地落實(shí)，將工程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的前期工作是整個(gè)工程項(xiàng)目的施工基礎(chǔ)和保證，房地產(chǎn)公司應(yīng)該予以更多的重視。

3、重視施工過程中的質(zhì)量、進(jìn)度的檢查

在工程管理中，除工地上正常的施工單位的自檢、互檢、專檢，監(jiān)理單位的抽檢、巡檢、分項(xiàng)驗(yàn)收外，作為建設(shè)單位，控制工程質(zhì)量，定期根據(jù)進(jìn)度情況，適機(jī)的安排質(zhì)量專項(xiàng)檢查可以顯著提高水平質(zhì)量。要充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，督促其參與項(xiàng)目管理。監(jiān)理人員素質(zhì)高、到位率高，總監(jiān)代表常駐工地，現(xiàn)場(chǎng)旁站監(jiān)理員業(yè)務(wù)熟練，品行端正，勇于負(fù)責(zé)是施工過程中高質(zhì)量的一個(gè)保障。還要充分發(fā)揮監(jiān)理作用，其關(guān)鍵是監(jiān)理工程師通過豐富的經(jīng)驗(yàn)，采取靈活的工作方法：嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理程序，把控質(zhì)量。最重要的是能夠在重要部位構(gòu)件和復(fù)雜的工藝施工時(shí)，能夠迅速提出解決方案，幫助和監(jiān)督施工單位順利展開施工。嚴(yán)格監(jiān)督并記錄下施工進(jìn)度，對(duì)于進(jìn)度滯后的原因要迅速查明并解決，且要使進(jìn)度滯后的一方進(jìn)行追究、批評(píng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)施工周期長，技術(shù)含量高的綜合性工程，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，都必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的工程管理。只有對(duì)房地產(chǎn)工程的全程進(jìn)行了有效的管理，才能保證工程的質(zhì)量和投資建設(shè)方的利益。

參考文獻(xiàn)

[1] 房地產(chǎn)開發(fā)與管理[M]，施建剛，同濟(jì)大學(xué)出版社，2007 年

[2] 周樹彬.淺談建筑工程管理.現(xiàn)代企業(yè)文化·理論版.2009.

[3] 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M]. 李清立，北京清華大學(xué)出版社，2004 年

[4] 王作陽. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制初探[J]. 科技信息，2009（13）