房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析與前景展望

摘要：隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活質(zhì)量與需求正不斷提高，房地產(chǎn)投資在這一大環(huán)境下的比重逐漸上升，極大程度刺激了房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，并逐步成為社會支柱產(chǎn)業(yè)。但值得注意的是，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資中仍存在著部分有礙于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的問題。鑒于此，本文簡要概述了部分房地產(chǎn)融資中常見問題，分析了融資過程中的部分風(fēng)險因素，提出了若干融資渠道優(yōu)化路徑與前景展望，以促進融資市場的多元化發(fā)展，為我國經(jīng)濟穩(wěn)定提供保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；融資風(fēng)險；房地產(chǎn)發(fā)展

前言：房地產(chǎn)融資作為房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目直接融資與間接融資的集合體，在融資過程中仍然存在渠道單一、組合簡單等問題。由此，為減少房地產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險，保證其強大的競爭力，則迫切需要在基于“優(yōu)化融資渠道”的先決條件出發(fā)，制定出可行有效的策略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資中常見問題

其一，融資渠道單一化。據(jù)實際數(shù)據(jù)而論，每當(dāng)政府出臺相應(yīng)政策都將對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成一定程度的影響。比如，政府展開對銀行貸款利率的調(diào)控，便將波及到房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，使之受調(diào)控影響而產(chǎn)生波動。從這一點來看，說明了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道首選方案即是與銀行合作，借助銀行信貸資金來發(fā)展房產(chǎn)項目，是首選方案，然而也是當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)唯一可以選擇的融資方法。之所以如此，一方面受到盈利能力和相關(guān)資質(zhì)等綜合實力的限制，大多數(shù)普通房地產(chǎn)企業(yè)，如選用采取上市直接融資形式則門檻太高，難度巨大。另一方面，法律禁止性的規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)無法采取預(yù)售形式融資，雖然有效遏制了部分不法房地產(chǎn)企業(yè)利用“融資”來套取消費者購房款項，但也使得合法房地產(chǎn)企業(yè)少了一條可選融資渠道。

其二，融資組合簡單。如前文所述，我國房地產(chǎn)融資不僅渠道單一，融資工具組合也很簡單。過度依賴銀行的貸款，使得房企在融資創(chuàng)新方面至今難有明顯提升，不僅在一定程度上限制了組合工具的選擇，也致使大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)只能被動接受并應(yīng)用指定融資工具。即使部分房地產(chǎn)企業(yè)在實際中能夠采用多種融資工具，但由于缺乏整體的思考與足夠的籌劃，難以獲取合適的組合，導(dǎo)致無法實現(xiàn)預(yù)設(shè)的效用。與此同時，部分房企還只是憑借與發(fā)展周期的結(jié)合就確定相應(yīng)的融資策略，不僅無法得到科學(xué)的理論支持，而且也缺乏策略上的靈活性與前瞻性，致使融資結(jié)果無法達到預(yù)期。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中的風(fēng)險因素

其一，是來自外圍的影響因素——金融市場體系欠完善。目前，我國融資市場之中大多還是倚重于債券類的融資手段，針對專門的股權(quán)類融資則關(guān)注度不高，整體占比較低。此外，房地產(chǎn)尚未構(gòu)建一套富有層次化的房地產(chǎn)金融體系，格局過于片面，缺乏多元化、規(guī)模化的“成熟”金融體系。然而國外房地產(chǎn)金融體系不僅具備債券類、股權(quán)類兩大融資形式，同時亦配置了完備的證券化二級市場。

其二，是來自內(nèi)部的影響因素——自身抗風(fēng)險能力不足。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)生力軍仍是以中小型規(guī)模企業(yè)為主要組成，自身即擁有雄厚綜合實力與規(guī)模的集團型房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量仍舊相對較少，大多房企都在中小型規(guī)模的邊界處徘徊，整體競爭能力尚有很大的進步空間。也正是在這樣的潛在風(fēng)險環(huán)繞的環(huán)境下，市面上大多房企自身抗風(fēng)險能力較弱，極易受到經(jīng)營、融資等不同環(huán)節(jié)中的風(fēng)險波及。與此同時，在中小型房企之外的那一部分大型集團式房企的吞并風(fēng)險也是不容忽視的。現(xiàn)實中，這類房地產(chǎn)集團企業(yè)基本上瓜分了銀行貸款資源的絕大部分，中小型房企要想在這其中分得一杯羹，更是困難重重，致使時常因資金鏈斷裂而陷入倒閉的危機之中。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)融資的前景與發(fā)展路徑

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為市場經(jīng)濟的重要支柱。由于項目投資較大，風(fēng)險較高，周期較長，致使融資壓力變大。根據(jù)企業(yè)規(guī)模的不同，所選擇的融資方式也存在差異。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，在資金規(guī)模以及數(shù)量的限制下，無法滿足上市融資的嚴(yán)格要求，銀行借貸成為其融資的首要選擇；而大型房地產(chǎn)企業(yè)不僅資金雄厚，而且自身具有一定的品牌標(biāo)志，憑借好的聲譽、信譽，可以很快地通過嚴(yán)格的上市審查，利用發(fā)行股票的方式進行融資。鑒于此，筆者就房地產(chǎn)企業(yè)將來的發(fā)展前景提出如下認知：

其一，多元化的融資方式拓寬融資渠道。當(dāng)前，我國尚未建立相對專業(yè)的信

貸與評估機構(gòu)，無法將房地產(chǎn)基金、債券、上市等有效的融資方式發(fā)揮作用。房地產(chǎn)業(yè)直接融資的比例不足5%，上市融資更為困難。由此，構(gòu)建多元化的資本市場體系，不僅適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展的需求，且為不同規(guī)模的企業(yè)提供了不同的融資場所，真正意義上提高直接融資的比重，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。比如，對于上述大型房地產(chǎn)集團企業(yè)可拓寬融資渠道，通過發(fā)行股票的形式以達到融資目的，釋放銀行信貸資源；而對于一般中小型房企可“集腋成裘”，選用房企聯(lián)合開發(fā)的方式，綜合利用閑置資金來實現(xiàn)融資，藉此走出以往單一化的對銀行信貸的依賴，實現(xiàn)綜合利用多種混合形的融資方法，進行規(guī)避風(fēng)險的組合搭配來分散融資風(fēng)險。

其二，逐步立法完善地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境。社會發(fā)展與行業(yè)進步無一例外的需要借助政策法律的保駕護航，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。面對多元化且復(fù)雜化市場動態(tài)，房地產(chǎn)金融市場要實現(xiàn)穩(wěn)定與有序的發(fā)展，必須借力法律的規(guī)制與推動。所以，基于全面綜合考察房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的前提下，政府及相關(guān)立法部門應(yīng)作出客觀評估，為房地產(chǎn)行業(yè)提供良好的外部環(huán)境。如，嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸市場準(zhǔn)入關(guān)口，極大融資方式與途徑的監(jiān)管力度；建立風(fēng)險預(yù)警機制，提高企業(yè)事先估計與規(guī)避風(fēng)險的能力，等等。

其三，借力自有資金融資以提升競爭力。依靠企業(yè)內(nèi)源融資所面臨的風(fēng)險較小且成本較低。在房企發(fā)展到一定程度時，可參照當(dāng)前政策與自身實際情況來統(tǒng)籌規(guī)劃自有資金、賬款或是有價票據(jù)等的轉(zhuǎn)現(xiàn)，實現(xiàn)自有資金增持額。同時，還可以利用“信托融資”和“產(chǎn)業(yè)投資”來共同緩解資金壓力，降低融資風(fēng)險。但這類方式僅可當(dāng)作暫時的“緩兵之計”，若以實現(xiàn)長足發(fā)展的目標(biāo)，必然要提升自身競爭力，要充分分析自身發(fā)展對資金的需求程度及內(nèi)部優(yōu)、劣勢，認真核算出融資成本以作出精確的風(fēng)險評估。在此過程中需要注意的是，當(dāng)首次達到初時設(shè)定階段的融資目標(biāo)時，一面要確保目標(biāo)項目的開發(fā)仍然保持前進態(tài)勢，另一面也要展開第二階段的目標(biāo)制定，拓展業(yè)務(wù)范圍，充分借助現(xiàn)時已有的融資優(yōu)勢來促進企業(yè)運營能力，盡快打開市場，提高市場占比率與競爭力，促使企業(yè)規(guī)模不斷擴大，實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。

結(jié)語

在房地產(chǎn)市場競爭日益加劇的今天，實現(xiàn)融資已是成為房企開拓市場、占領(lǐng)高比份額的關(guān)鍵所在。綜上所述，通過構(gòu)建多元化資本市場體系，大力發(fā)展項目融資，拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資工具組合等方式，是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金運用能力的提高、保障房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的可行策略。

參考文獻

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