城市規劃與房地產開發的協調機制研究

【摘要】城市規劃與房地產開發有著密切的聯系，兩者都是以用地區位的選擇為基礎的。房地產開發商為了追求最大的經濟利益，必然選擇最佳用地區位和最佳開發方式；而城市規劃則是以合理布局城市用地為手段，實現城市發展的最佳目標。這就決定了房地產開發與城市規劃有著密切的內在關聯。房地產開發需要城市規劃的正確引導，需要依據城市規劃，服從城市規劃；而城市規劃也需借助房地產開發來深化、實施。

【關鍵詞】城市規劃 房地產開發 協調機制

前言

進入20 世紀90 年代，我國房地產發展突飛猛進，但與此同時，房地產開發遇到了不少前所未有的問題。如何利用城市規劃來協調房地產的發展成為研究的新熱點。城市規劃與房地產開發協調發展這一思維模式的產生根源于對房地產開發中問題的深切關注。對房地產開發中問題的反思必然要把視角指向對城市規劃與房地產開發的協調機制的研究。

一、城市規劃對房地產開發的指導作用

1、確定開發用地的性質和用途

城市規劃根據城市發展方向，劃分城市用地功能分區，確定用地性質。不同性質的用地，其單位面積所發揮的經濟效益是不同的，而投資效益又是房地產開發商最關注的問題。因此，在進行房地產開發的同時。應該按照規劃確定的內容和提出的條件，對不同性質的用地確定不同性質的開發用途。房地產開發必須要在城市規劃指導下，選擇合適的地段進行開發。只有這樣，才能使城市開發和建設有序、協調、健康地發展。

2、確定開發的用地規模

當土地的需求量增加時，可供開發的土地價值就會上升，房地產開發價值也會隨之提高。因此，合理確定房地產開發的用地規模，不僅有利于城市土地價值經常保持在較高的水平，使房地產業受益，而且還有利于提高城市土地開發利用程度。由于在城市開發活動中，對不同行業的用地，其投資收益是不同的，這就往往導致開發部門總是趨向收益高的行業進行開發。這樣，就會使利潤高的行業用地規模出現膨脹，導致城市用地結構失衡，規模失控，地價下降。因此，城市規劃既要對城市總用地規模進行控制，又要對不同用途的地塊確定合理的規模，抑制高收益用地的過度膨脹，制止以高收益擠占低收益用地，保證必要的低收益用地規模，使城市用地結構保持合理的比例，引導房地產有序開發。

3、確定用地的開發強度

為使城市土地利用與城市產業發展和居民生活質量提高相適應，城市用地的開發強度必須得到有效的控制。城市建設用地的開發強度，受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。

二、房地產開發是實施城市規劃的有效手段

近年來，城市建設引人開發機制，房地產開發部門逐漸成為城市建設的主體，成了城市發展代理者的角色。有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善。

1、房地產開發促進城市布局結構更趨合理

城市的用地結構、布局形態、功能分區都受到城市內部土地利用經濟規律的制約與影響，這種無形的力量，對城市的布局結構起著潛在的調節和促進作用。城市土地經過綜合開發后，對用地單位實行有償使用，使土地體現其真正的內在價值，用地單位必將認真分析確切需要的土地使用價值與付出的土地代價能否相稱，促使其節約用地、合理用地。這樣房地產價格這一強有力的經濟杠桿，不僅使原有的多征少用、征而不用的浪費土地現象得到抑制，而且促進了城市各種功能用地在地域空間上的分布更加合理，使其獲得最佳的利用區位。在城市規劃實施過程中，房地產開發機制的引入，將使城市內部的地域分化、結構布局等都受到城市開發要求的約束與調節。通過對城市現有的用地結構、布局形態進行多方面、多層次的調整完善，使城市設施齊全、功能完善、環境優美，工業、交通、居住、公建、倉儲等各種用地各盡其能，從而達到房地產開發得益與城市自身發展要求在一定程度上的統一，促進城市布局結構更趨合理。

2、房地產開發促進城市的更新

舊城更新規劃是城市規劃的一個重要組成部分。通過房地產開發，對城市老城區的布局結構和功能分區進行更新和完善，是實現規劃目標的重要步驟。通過房地產開發手段，可以使原有城區獲得一定程度的復興，為其增加和輸人新的活力，促進城市有機整體協調發展。隨著城市的發展，舊城更新在城市規劃和建設中的比重越來越大，其內容和方式日益深化。一方面，可在舊城內進行居住區的綜合開發，調整人口、用地分布，完善用地布局結構；另一方面，可對老城區中心進行以更新改造為主的綜合性再開發，強化中心區的功能，調整產業分布的用地構成，逐步實現對環境的整治和設施的改造，促進中心地區發展。

3、房地產開發促進城市的拓展

開辟新區是對城市的一種拓展，通過新區建設在選址、功能上的調整完善作用，適應了規劃對用地布局的要求，為原有城市注人了新的活力。以新區開發為主的城市擴展過程中，房地產開發手段的引人是非常重要和有效的。在城市規劃指導下，通過房地產開發，既可提供城市建設資金，又可對新區開發的土地性質、規模、位置的擇定符合城市規劃的意圖和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既滿足開發的要求，又保證規劃的實施、落實。

三、促進城市規劃與房地產開發和諧發展的對策措施

如何協調城市規劃與房地產開發之間的矛盾，促進二者形成良性互動機制，實現和諧發展，成為當前城市規劃界和房地產業界亟待解決的問題。需要注重以下幾點：

1、運用科學發展觀指導雙邊協調

科學發展觀的核心是以人為本，全面、協調、可持續發展。這是建設經濟強國、構建社會主義和諧社會的根本指針，也是我們協調城市規劃和房地產開發矛盾的指導思想，以及建立二者協調機制的基礎和前提。一方面，要堅持政府組織、專家領銜、部門合作、公眾參與、科學決策的原則，編制好城市規劃，正確引導和帶動房地產開發；另一方面，房地產開發也要按照城市規劃的要求，進行合理開發、科學開發。前者要兼顧后者，后者要服從前者。既不宜過分強調長遠利益，失去經濟發展的機會，又不可過分強調短期效益，損害城市公眾利益，影響城市未來發展，盡量在環境效益、社會效益、經濟效益上達成一致，要強調專家論證的科學性和獨立性，注意聽取來自房地產開發方面的意見和建議，提高公眾參與度和決策的正確性，真正體現城市規劃的綜合性、全局性特點，實現城市規劃與房地產開發良性互動、和諧發展。

2、運用政策和法律手段加強雙邊制控

城市規劃與房地產開發相關政策和法律條文不少，但執行不力。因此，要建立和完善監管系統，建設一支政治強、業務精、作風硬的執法監管隊伍，針對城市規劃和房地產開發中出現的新情況新問題，加強執法監管。在城市規劃方面，主要監管是否依法修編和執行規劃。建立和完善管理制度，控管制度、專家評審制度、聯席會議制度、公眾參與制度、網上監督制度等，推進決策的民主化、公開化、法制化，杜絕暗箱操作，維護城市規劃的嚴肅性和權威性。在房地產開發方面，要強化市場監管，嚴肅查處各種違法違規行為。合理運用經濟杠桿，對房地產市場和整個經濟運行狀況進行調控。調整土地供應結構，控制建設規模和用地規模，抑制不合理需求，彌補市場失靈和缺陷。同時，綜合調控城市建設，引導開發投資，抑制房價過快上漲勢頭，促進住房合理消費，保障大多數人對住房的迫切需要，形成有序開發、規范管理、良性發展的局面。

3、運用相互反饋、上下結合的方法促進雙邊回應

一方面，要完善規劃理論體系，改進規劃技術和方法，提高城市規劃的適用性，打破過去那種終極的、理想的、剛性過強的做法，積極探索城市規劃與房地產開發相適應的新形式，對城市規劃不斷進行調整、補充和完善，靈活回應房地產開發過程中出現的新情況、新問題，增強城市規劃的彈性和應變能力，尋求城市規劃對城市系統各要素的綜合平衡；另一方面，建立和完善房地產市場的預警監測體系，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析，為城市規劃提供及時、全面、準確、透明的市場信息，從而促進城市規劃質量和水平不斷提高。要盡快取消土地市場 雙軌制，實現土地使用權轉讓的市場化，發揮地價對房地產開發的積極作用，提高綜合協調的整體效益。積極開展對規劃方案建設后效的評價，通過及時反饋，有效調整規劃和決策，以更加理智、更加審慎的態度，盡量減少規劃與建設的失誤。此外，要改革城市管理體制，創新城市運行機制，促進城市規劃在建設和管理中發揮更大的作用。

4、發揮政府職能作用，增強雙邊關聯

在市場經濟條件下，政府要推動規劃設計和房地產市場的發展，必須將自己的行為建立在發揮市場主體作用基礎之上，使工作手段成為市場作用的助推器，而不是取代市場的力量。既要將工作重點真正轉移到組織、協調、監管、服務、研究上來，合理配置資源，滿足社會公共需要，實現社會公平與安定；又要將行政行為置于法律監督之下，尊重和保護企業經營自主權，減少和避免不必要的行政干預，提高依法行政的能力和水平。城市建設中的一些重要環節，例如，市政規劃設計與投資建設，土地使用有償轉讓與無償劃撥，舊城改造與新區開發等，都需要政府發揮作用，強化全局觀念、群眾觀念、公共利益觀念，處理好全局與局部、長遠與近期、需要與可能、效率與公平的關系，全力打造服務型、高效型、廉潔型政府，推進規劃設計和房地開發產業增強關聯、協同發展。

結束語

總之，城市規劃和房地產是城市建設過程中的不同階段，前者負責規劃及規范，后者是具體實施過程。因此，有關部門應當正確認識這兩者的關系，根據具體情況，采取不同措施，使之協調互動，以實現城市開發建設的良性循環及持續發展。

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