對房地產開發項目設計階段工程造價控制的探究

【摘要】房地產開發在我國的興起，帶動了我國產業發展和經濟增長，但在經濟全球化前景下，房地產市場競爭愈發激烈。房地產開發項目工程造價控制的關鍵是設計階段，必須采取一系列手段控制項目的各設計階段的成本，并提出具體控制策略指導房地產開發商有效控制造價成本，實現項目全壽命周期的最小投入產出比，提高房地產開發項目的投資效益和社會效益。

【關鍵詞】房地產開發項目；設計階段；工程造價

1、引言

針對我國房地產市場在設計過程中出現的問題，如設計布局不合理、設計過程專業不配套、缺乏有效的圖紙校對等，將直接影響施工階段的施工是否順利進行，避免過多的施工返工、設計變更等情況出現，浪費大量人力、物力、財力。房地產開發企業要實現項目造價的有效降低，則必須對設計工作給予充分重視，嚴格控制投資初始階段。據資料統計，設計階段在房地產項目投資中的影響可能達到75%以上，具有較大影響力。因此，房地產開發項目設計階段的設計成果是否科學、合理、經濟，將對項目成本起著關鍵性作用。

2、房地產開發項目設計階段工程造價控制影響因素

房地產開發項目設計貫穿整個項目開發過程，從方案設計到施工圖出圖所花費的時間占整個開發周期的四分之一到一半時間，而設計費用只占整個項目總費用法的1%左右，并嚴重影響著設計投入使用后的長期經濟效益，是整個項目成本控制的關鍵階段。設計階段按照時間先后、工作程序來分，可以分為方案設計階段、擴初設計階段和施工圖設計階段，每個階段都很大程度影響著項目開發成本。

2.1 方案設計階段工程造價控制影響因素

方案設計階段的工作要點是項目設計構思、目標的確定和論證，必須設置幾個決策點，進行分析和選擇階段性工作結果。方案設計的本質是滿足客戶總體需求，引導客戶心理，實現成本的有效控制并實現項目盈利。其主要的成本影響因素有：項目定位、品質、結構形式、平面布置和建筑工藝。房地產開發項目定位是確定項目建筑形式，如商業樓、辦公樓、住宅樓等；品質有建筑檔次、配套建筑、交房標準；結構形式有常態造型、特殊造型；平面布置是總體布局形態、綠化面積等；建筑工藝主要是建筑使用材料、設備等。

2.2 擴初設計階段工程造價控制影響因素

擴初設計階段是在業主通過的初步設計基礎上，根據調整后的項目計劃書、預算、時間等，形成擴初設計，讓業主再次進行批準的過程。擴初設計包括圖紙及其它文件，列出建筑、結構、暖通、水電等系統，施工材料、施工設備及其他能反映項目規模和特點的，并提供任何初步施工預算的調整細節，深化了設計深度。其主要的成本影響因素有：設計范圍、系統設計、材料、設備等。

（1）設計范圍

設計范圍：綜合設計建筑、結構、暖通、水電等。建筑設計包括建筑的主要平面和立面設計，并有簡潔的、準確的大部件尺寸，并描繪出各配電房、電梯用房、風機用房、管道、通道等。

（2）系統設計

系統設計包括用水、供電的設計。房地產項目開發后的用水必須堅持因地制宜，盡量多的使用當地資源，減少市政供水依賴。房地產項目開發后的用電，首先確定電氣設計具體技術經濟指標，讓各電氣系統符合要求，并符合建筑概況、建筑結構、工程設計資料的規定和要求。如閉路電視系統的設計要和廣電部門合理協商，變、配電系統設計符合供電部門要求等。

（3）材料

在擴初設計階段完成材料的選用，可以有效控制項目開發成本。外墻定型是擴初設計階段最重要的一項內容，既要符合建筑品質要求，又必須考慮成本。外墻主要選用材料有面磚、涂料、花崗巖、鋁板等，產品造價相差較大。其次是窗戶的選用，現有的窗戶類型有飄窗、落地窗、低開窗、平開窗、推拉窗等，材質常見的有塑鋼、鋁合金等，不同的材料和類型都有其自身的優缺點，且成本相差巨大，在擴初設計階段要考慮解決這些問題。

（4）設備

近年來，系統設備更新換代迅速，各類產品之間的價格波動較大。在設計階段，要根據房屋使用要求、客戶需求等綜合考慮并進行技術性分析，選取較為合理的設備，實現合理的使用效果且降低項目成本。

2.3 施工圖設計階段工程造價控制影響因素

施工圖設計階段主要是結合實際施工經驗、施工規范、設計要求等，對施工中可能產生的一些勞動力損失、材料損失、機械損失等進行經驗總結，提出優化的設計方案。該階段主要控制施工材料和裝修的選取、圖紙質量、設計材料用量等，最大程度的滿足客戶需求，減少設計變更，避免大量材料浪費等，實現項目成本控制。

3、房地產開發項目設計階段工程造價控制策略

3.1 技術策略

（1）限額設計

設計單位在招標過程中，參考招標文件中明確的項目設計限額標準進行設計，且限額設計指標也是評判設計單位是否滿足要求的依據。

（2）優選設計方案

優選設計方案，綜合控制項目投資效果。同一個房地產項目，不同的設計單位、人員將設計出滿足功能要求的不同類型方案，也會造成不同的成本差異。通過招標競選，對不同設計單位的設計方案進行優選，為取得較低的成本和較好的工程質量，可以采用價值工程優選法來實現，通過定量和定性分析設計方案中的設計成本、工期、功能等，從而選取出具有合理經濟、技術先進的設計方案，滿足使用功能，有效降低工程造價。

（3）實現標準化設計

針對設計中出現頻率較高的一些部位、構件、材料等使用標準化設計，特別是一些國家標準、行業標準圖集的使用，并結合企業項目定位和技術要求，從而具備屬于自身企業的標準化材料、圖庫等，加快工程施工進度。

（4）加強施工圖紙的審核

現階段常用的施工圖紙審核有外聘監理、咨詢顧問、第三方審圖機構，從而進行施工圖紙的審核，對圖紙中存在的可能造成較大的成本、質量影響的問題及時發現并修正，特別是占有較大成本比重的材料、設備等，避免不必要的支出增加投資金額，節約成本。

3.2 組織策略

（1）建立項目設計管理專業團隊

項目設計管理專業團隊必須包括專業的設計管理人員、設計單位、監理和成本管理人員等，通過監督、管理和協調整個項目過程，全面控制與管理設計質量、進度和成本。

（2）設計招投標制度

房地產開發企業采取設計招投標制度進行設計單位的選取，并引入競爭機制提高設計單位的設計質量，激發設計人員的全面策劃能力和用心程度，降低工程造價的同時提高技術先進性和設計優異程度。

3.3 合同策略

實施合同管理策略，讓項目各參與方通過合同的簽訂、履行來完成項目的建設，是項目成本控制的關鍵點之一。制定的合同管理必須符合規范性，開發商針對項目的規模、工期、實施情況等，采取不同的合同形式。在執行合同的過程中，由于合同簽訂后將持續到工程竣工驗收直至合同失效，因此，業主必須針對合同條款進行實時的動態管理合同履行情況，當項目出現偏差時及時進行修正，確保項目按時順利完成。

參考文獻

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