基于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理模式的分析

【摘要】改革開放以后，中國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個穩(wěn)定、健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭也日趨激烈。在激烈的競爭下，房地產(chǎn)開發(fā)商也愈來愈重視自身競爭優(yōu)勢的提升，比如，商品質(zhì)量、開發(fā)進(jìn)度、服務(wù)質(zhì)量等，但是要想在眾多房地產(chǎn)開發(fā)項目中拔得頭籌，必然離不開項目管理。本文將從房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的現(xiàn)狀及問題入手，探尋未來項目管理模式的發(fā)展方向。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；模式

房地產(chǎn)市場的激烈競爭，也在一定程度上促進(jìn)了國內(nèi)房地產(chǎn)公司的不斷成長。隨著人們購買力的提升，客戶對住房各方面的要求也在不斷提升。但是現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)仍存在許多問題，尤其是項目管理模式方面，因此，重視項目管理模式的改革，勢在必行。下面將分析項目管理模式的現(xiàn)狀以及存在的問題分析未來的發(fā)展趨勢。

1項目管理的研究現(xiàn)狀及研究意義

項目管理理論早在20世紀(jì)50年代就開始形成，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，如今已經(jīng)日漸成熟。現(xiàn)在，不僅國防、金融、廣告等方面需要項目管理理論為基礎(chǔ)，許多大中型企業(yè)也需要新型的項目管理模式。房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，我國的房地產(chǎn)市場開拓較晚，屬于新興企業(yè)，因此更需要項目管理規(guī)范化。

1.1研究項目管理模式的意義

由于房地產(chǎn)項目的龐大給項目管理也帶了不少難度，因此對房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行全程的管理十分必要，也就是說，項目管理尤其重要。一個項目的開發(fā)與項目的管理模式息息相關(guān)，管理水平的高低也直接影響著項目的進(jìn)展。由此得知，研究項目管理模式意義重大，它關(guān)乎著整個項目的命運，必須引起有關(guān)部門的高度重視。

1.2項目管理在國外的研究現(xiàn)狀

隨著二戰(zhàn)的結(jié)束，許多科學(xué)的管理辦法應(yīng)運而生，也逐漸形成了科學(xué)的管理體系。工程項目管理的研究始于美國，目的之一提高管理效率和實現(xiàn)資源共享。這恰巧與互聯(lián)網(wǎng)的運作機(jī)制相吻合，即：資源統(tǒng)一、降低成本、提高工作積極性。傳統(tǒng)的建筑業(yè)不僅出錯率高、工作效率低下，還容易導(dǎo)致人員傷亡和資源和時間的浪費，因此基于網(wǎng)絡(luò)的項目管理這一新型的成本計劃和管理方法凸顯了網(wǎng)絡(luò)的以上好處，顯著的提高了房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭力。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的模式及存在的問題

由于我國人口眾多，人均土地面積占有量小，另外，我國的房地產(chǎn)事業(yè)正處于起步階段，因此項目管理理論發(fā)展并不迅速，項目管理模式也仍處于探索階段。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要耗費大量的資源，還需要極高的系統(tǒng)性，但是房地產(chǎn)的開發(fā)過程卻是時刻變動的而且還具有相當(dāng)復(fù)雜的產(chǎn)品需求市場，政策法規(guī)也亟需健全，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險大。因此，項目管理中的開發(fā)周期與質(zhì)量管理、程序與流程管理更得到開發(fā)商的重視。目前，許多企業(yè)采用了職能型的管理模式，雖然在統(tǒng)一策劃和協(xié)調(diào)方面起到了很大作用，但是這種管理模式較為死板，并不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，只有探索出新的項目管理模式才能靈活的管理項目的開發(fā)過程，達(dá)到企業(yè)的健康發(fā)展。

2.1項目管理模式的含義

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理模式，是一種項目組織和管理方式，目的是使開發(fā)過程順利的進(jìn)行，確保完成項目的最終任務(wù)。項目管理模式的選擇重在適合項目的特點以及市場的特點，并且應(yīng)參考國際慣例，最終達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理模式，也就保障了企業(yè)的收益。

2.2項目管理模式的分類

目前，國際房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)常使用的管理模式有以下七種，（1）設(shè)計-招標(biāo)-建筑模式DBB；（2）設(shè)計-施工總承包DB/設(shè)計-采購-施工模式EPC；（3）建筑管理模式CM；（4）設(shè)計-管理模式DM；（5）項目管理承包模式PMC；（6）項目管理模式PM；（7）建造-運營-移交模式BOT。將管理模式分類不僅有利于開發(fā)商根據(jù)自身需要選擇適合自己的項目管理模式，也有利于理清思路，找到我國項目管理模式的不足之處，促進(jìn)管理模式的完善。

2.3項目管理存在的問題

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)項目管理主要存在以下問題。

第一，項目初始市場調(diào)研不充分。市場調(diào)研是項目能否得以順利開展的必要準(zhǔn)備工作，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位以后，才能確定后續(xù)的工作方向。但是有些開發(fā)商只顧追求眼前利益，認(rèn)為市場調(diào)研浪費時間和人力物力，從而忽視了這個過程，導(dǎo)致項目的產(chǎn)品不夠新穎、缺乏市場吸引力、銷售滯后、后期資金緊張等一系列隱患問題的出現(xiàn)。

第二，缺乏創(chuàng)新意識和品牌意識。同一時期開盤的項目有些銷售火爆，有些凄凄慘慘的狀況經(jīng)常發(fā)生，產(chǎn)生這樣兩極分化的原因無非是產(chǎn)品質(zhì)量問題。質(zhì)量是一切的根本，尤其是關(guān)乎民生問題的住房，得到了客戶的信任才能在市場上站穩(wěn)腳跟，從而進(jìn)一步擴(kuò)大自己的品牌影響力。然而，現(xiàn)在仍然有許多企業(yè)偷工減料，不注重打造企業(yè)的品牌形象，一味的追求巨額利潤，很難長期生存下去。

第三，不重視設(shè)計的修改過程。許多房地產(chǎn)開發(fā)商盲目的信任初步設(shè)計的施工圖紙，不注重產(chǎn)品的完善工作，導(dǎo)致項目完成后出現(xiàn)許多不合理的地方，但已無法修改，最終不得不通過降低銷售額來完成項目，造成了時間和資源的浪費，也降低了企業(yè)的利潤。

第四，服務(wù)意識差。顧客是上帝，顧客的態(tài)度是對產(chǎn)品質(zhì)量的綜合考評，因此，除了過硬的產(chǎn)品質(zhì)量，企業(yè)也應(yīng)該重視服務(wù)的質(zhì)量。良好的服務(wù)理念可以吸引更多客戶，從而提升企業(yè)的品牌形象。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目管理模式的發(fā)展規(guī)劃

3.1項目管理模式的前景

我國目前采用最多的管理模式是傳統(tǒng)的DBB模式，但是顯然這種模式?jīng)]能跟上時代的變化，已經(jīng)不再適應(yīng)現(xiàn)代化的管理機(jī)制。其他管理模式也同樣存在各種各樣的問題，因此，需要對現(xiàn)有的項目管理模式進(jìn)行改革，使得管理模式以房地產(chǎn)開發(fā)商為主導(dǎo)，組建一個高級的項目管理團(tuán)隊，從而有效的管理施工過程。

3.2項目管理模式的團(tuán)隊建設(shè)

一個好的管理模式必然要有一個專業(yè)素質(zhì)極高的團(tuán)隊來實施。高質(zhì)量的團(tuán)隊有以下益處：第一，會確立一個共同的目標(biāo)；第二，依據(jù)這個目標(biāo)進(jìn)行明確的職責(zé)分工；第三，團(tuán)隊內(nèi)部擁有極高的凝聚力；第四，隊員之間彼此信任；第五，能達(dá)到有效溝通。擁有了專業(yè)的管理模式團(tuán)隊，就會最大程度的保證管理模式的創(chuàng)新性和前瞻性，從而形成更適應(yīng)時代發(fā)展的項目管理模式。

4總結(jié)

項目和運作是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要因素，這兩個因素都與項目管理模式息息相關(guān)。推行適合自己企業(yè)的項目管理模式才能幫助企業(yè)提高生產(chǎn)能力，拔得房地產(chǎn)企業(yè)的頭籌。目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理模式仍處于探索階段，為了企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，必須挖掘管理部門的潛力，不斷提高管理水平，打造完善的管理模式。

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