新形勢下的房地產投資模式分析

【摘要】近二十幾年來，中國房地產迅速發展，業內人士越來越關注其發展模式。近階段，中央政府針對我國房地產投資過熱的情況，出臺了相關緊縮政策以及相應的制度改革措施，這些調控政策深刻影響到房地產的投資模式。本文就近幾年我國房地產發展情況以及相關數據分析，淺析新形勢下我國房地產投資模式。

【關鍵詞】新形勢；房地產；特點

一、新形勢下的房地產投資背景

隨著經濟的飛速發展，人民生活水平不斷提高，物質需求也日益強烈。作

為生活之首的住房自然首當其沖受到關注，人們對居住環境、配套設施、交通地段等問題也越來越關心。除了滿足基本生活需求，在缺乏多種投資手段的環境下還會將購置房產作為一種保值增值的手段。在多種需求產生的利益驅使下，地產商積極儲備土地，開發新樓盤。近幾年來通過穩步調控，房地產市場逐漸降溫觸底，政府適時對“限購”“限貸”政策進行松綁，同時降低基準利率，促進房地產市場健康發展。

有了國家的宏觀調控，房地產的投資模式也相應的發生了變化。因為越來越多的房地產商機導致現在土地市場競爭愈演愈烈，因土地資源稀缺使得開發土地的成本不斷上揚，而且地價支付又必須在很短的時間內完成，從根本上增加了投資開發的難度。同時，為配合國家的宏觀調控央行出臺了一些金融政策，在土地儲備貸款、個人住房貸款、房地產貸款、商業用房貸款等方面作出了更加具體的規定，企業不能通過貸款來拿地，使得開發商的資金鏈緊張起來，金融形勢變得嚴峻。另外，由于市場監督力度不斷加大，房地產投資市場日益規范化。為了保證購房者的利益，國家出臺了一系列房屋銷售管理方法，對銷售行為進行規范，特別是預售制度的嚴格管理使得開發商提前獲得工程建設資金的機會渺茫。但是，房地產業帶動力強，有助于其他行業經濟發展，已經成為國民經濟的重要組成部分，國家也強調了房地產業的支柱地位。如此看來，房地產投資的戰略前景還是非常樂觀的。據數據統計，到2020年，我國的城鎮居民將增長至8億到8.5億，城鎮居民人均住房面積為35平方米，對比2014年的數據可知，就單單居民住房這塊供給量非常之大。隨著城鎮化的提高，與居民生活配套的商業物業房也會隨之增加。

如何在不斷持續、健康發展的房地產市場中尋找合理地投資空間，適應我國房地產不斷增長的需求，理性看待房地產市場走勢，做出理性的投資決策，是眾多房地產投資者需要面臨的問題。

二、新形勢下的房地產投資模式的特點

地價占比高。所謂房地產，即房產和地產，地產才是價值上升的源泉。隨

著城鎮化的不斷提高，土地資源日益稀缺，房地產價值隨之提高。國土資源部調查地價房價比是23.2%，而REICO工作室給出的結論卻是50%多，差距之大在于稅、費，比如說基礎設施配套費、土地增值稅等等。買得起房的買多套坐等升值，買不起的只能在城外坐等國家政策變化、房價下跌，造成我國房地產特有的圍城現象。

高門檻。土地投資開發強度增大，造成土地資源稀缺，特別是優勢資源土地日益稀缺，從而導致地價飆升；地方債務負擔重，政府熱衷于土地出讓，高溢價土地收入有利于減輕財政負擔。這兩大主要原因直接推動地價飛升，使得購房門檻過高。同時房地產的集中投資、攤餅式擴張抬高了城市中心地價。

不合理的資金來源結構。2014年上半年我國房地產國內貸款總額11292.9億人民幣，其中來自銀行貸款就有9825.0億，占國內貸款的87%，金融機構貸款1467.8億，占國內貸款的13%，由此看來，房地產投資資金來源結構很不合理，有很大的缺陷和金融風險，同時高比例的經營性欠款也蘊藏著很多不確定因素。由于房地產投資資金主要來源是銀行，各大銀行響應國家調控政策，對房地產貸款更為謹慎，相應的貸款要求也更苛刻，從而使得融資渠道收縮。為了保護消費者的利益，預售門檻提高，使得依賴預售房款來進行資金運轉的空間更窄。

三、新形勢下房地產投資

改革開放30年來，人民的收入翻了100多倍。城鎮化需求不斷增長。房地

產發展只增不減，因此房地產的投資必定大有作為。但是投資并非盲目，須實時掌握國家在房地產方面的宏觀調控信息。只有看清大局，理性分析，才能投資成功。

盡管房地產產業存在很多結構性的矛盾，但最終都將隨著政策法規、管理秩序、金融機制等的改革而化解。危機與機遇并存，市場變化莫測的背后是發展的機遇。我國居民的房屋購買欲仍然非常強烈，購買能力也非常強大。所以房地產投資具有很大的發展潛力。

由于我國的房地產投資會受到很多不可控因素的限制，住房使用年限只有70年，所以投資需謹慎。實時關注國家相關政策條例，合理選擇投資模式。而在澳大利亞，居民擁有住房權，并且是永久權，家庭成員免除遺產稅。最近幾年許多中國投資者進軍澳大利亞投資，比如以房養學、以房養房。選擇以房養學的投資者大多是為了孩子留學而投資，不僅可以省去孩子留學住宿的費用，還能將多余房間出租賺取房租。以房養房最吸引投資者的地方在于在澳大利亞對房屋的永久擁有權。

除了上文提到的以房養學、以房養房，還有一種模式就是以舊換新，即買舊房或租舊房，裝修后出租。應該選擇一些地段好、易租售的位置，另外裝修風格應依據所租人群來定，不應投資過多，避免不必要的經濟損失。比如房子在學校附近，裝修樣式滿足學生基本需求即可。這種投資模式可控制成本、增加產品附加值，因此被經常運用到房地產投資中。

房地產行業投資金額大且回收慢，特別是在酒店、寫字樓等大型投資項目，這使得很多普通投資者無法進入，只能遠觀。機構資金主導是目前房地產產業的一種現狀，這種情況在我國更為明顯。最近有人提出一種新的投資模式—眾籌，即投資門檻低，普通、中、小投資者可以小金額投資。但是這種投資模式也存在一定風險，對于普通投資者而言，完全被開發商的經驗和技能所左右，也存在很多法律問題。所以如何改變現有的投資模式，打破傳統，仍需要很多努力。

四、結語

新形勢下的房地產投資模式在很多方面會受到國家、當地相關政策的限制，

而且房地產投資周期長，資金數額大，而且投資過程中會發生不可預料、難以控制的因素，所以房地產投資需要小心謹慎，認真規劃，合理選擇投資模式。任何一個環節管理上出現問題，都會增加投資風險。機遇與挑戰并存，隨著國民經濟逐步復蘇，消費力增強，新形勢下的房地產投資前景依然廣闊。

參考文獻

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