論土地估價中市場比較方法的改進

【摘要】本文就土地市場價值估價過程中的問題進行分析，并對其中的薄弱環節進行了研究和改進，使估價過程更有理可據，估價結果更具科學性、準確性與說服力。

【關鍵詞】土地評估；市場比較法；改進

一、土地的內涵特性及其價格的影響因素

土地是一種商品，但又不同于普通商品，它的不同之處在于不具備普通商品的二重性。商品是使用價值和價值和結合，從這方面講土地不具有價值而只有使用價值，即土地和一般商品的根本區別在于它的價格不取決于價值而取決于其使用價值。土地的價格一般由三部分構成，其一是作為投資資金的利息，其二是實際上的地租，其三是被投資使用過后的折舊，這三部分組成了土地價格真正意義上的內涵。因此，土地的價格從本質上來說就是土地純收益，具體是指其價格包括由土地所有權產生的絕對地租價格和由于外部環境差異而存在的差級地租，而被使用過后的折舊對價格的影響較小。譬如對于農用土地來說，土質的好壞對其價格起主要作用；而在商用或住宅用土地中，地理區位則是決定其價格的關鍵所在，在這兩種情況下，土地投資的折舊對價格的影響就很微弱了。

影響土地價格的因素總體上來說可分為三類。首先是行政、人口、社會、經濟等因素，我們統稱為一般因素，比如住房政策、地稅政策的變化、人口密度變化以及農村城鎮化進程，國際經濟狀況，國民收入狀況等。其次是區域因素，主要是指土地所在地區的經濟發展狀況，城市規劃程度，環境狀況等。第三是基礎設施條件狀況、土地使用允許期限等個別因素。

二、土地估價中市場比較方法的原理及特點

1、市場比較方法的原理分析

市場比較法也可以稱作市場法，是在土地價格的基礎上通過類比相似土地的成交價格來求取土地價值的一種方法。在具體操作上來說，就是先選取一定數量與待估宗地的肥沃程度相當、地理位置相近、其他價格決定因素特征相似，而成交日期又相差不遠的土地，將它們的特征與估價對象的特征進行比較分析，從而決定待估宗地的價格，通常用來比較的類似的土地被稱為可比實例。因此，市場法的本質就是以實際已成交的類似土地的價格來修正得出估價對象的價格，是最直接有效的方法，其得出的結果也容易被認可和接受。

2、市場比較方法的優勢與弊端

市場比較法是土地估價中最常用最有效的一種估價方法。這種方法優點可從以下幾個方面分析：首先，市場比較法的原理簡單，它的理論基礎來源于經濟學中的替代原理，理解起來比較容易，整體估價過程通俗直觀。其次，是在整個估價過程中土地的市場狀態可以充分地展現出來。在市場比較的三個過程中，一要進行收集資料與市場分析，并建立一個類似的交易數據庫；二是在多方面的比較之后確定多個可比實例，分析可比實例與待估宗地的共性和差異；三是結合當前土地的市場狀況，進而在可比實例價格的基礎上進行一定的調整，得到更加合理的結果。以上對市場比較法過程的分析可知，整個估價的過程都充分體現了市場化的特點，反映出估價對象的市場狀況，評估的最終結果是對商場價格的直觀表現。最后，市場估價法評估的最終結果更容易被接受。結合估價法的整個估價過程，運用的傳統的經濟學替代原理，既體現了市場化的價格又能結合其自身狀況，最終修正后的結果更容易被人們接受，具有很強的說服力。市場估價法的簡單、直接的優點，使其成為最常用的一種土地估價方法，并得到了國內外業界的認可。隨著我國經濟的日益崛起，房地產行業正迅猛發展，土地市場也在快速成長，隨著成功交易的土地越來越多，進行市場比較法的案例越來越豐富，市場比較法的估價結果也會更具說服力。

然而，傳統的市場比較法中仍然存在一定的不足。第一，可比實例的選擇比較困難。用市場比較法評估土地價格首先要做的就是選擇可比實例，在實際評估過程中，為了使評估結果更加客觀我們必須選取成交價格合理的可比實例，而合理是一個模糊概念，不同的估價工作人員的經驗、看法是不同的，因此在實際的估價過程中，可比實例的選擇具有一定的主觀性。第二，在因素修正的過程中也存在過于主觀化的問題。在土地價格修正的過程中，沒有實際的標準進行參考，只是根據估價對象的特有屬性或市場情況進行的人為評定，主要是依靠估價師的經驗，因此土地價格修正過程具有很強的主觀性。第三，土地價格最終結果的確定方法過于簡單。選取可比實例的不同和修正因素差異會造成估價結果的不一致。現在市場比較法中常用的求取結果的辦法是求取加權平均數、中位數、眾數等數學統計法，這種最簡單的統計法得出的結果一般難以得到人們的信服。

三、對土地估價中市場比較方法的改進研究

1、全面選取交易實例，保證估價準確性

在選取可比實例的過程中，要盡可能收集多方面的信息，并保證這些信息的真實可靠，建立一個成交土地的資料庫，包括土地自身狀況、當時的土地市場狀況、成交價格等信息。現在我國的土地估價還沒有形成體系，評估土地價格都是由估價機構的工作人員來完成的，而我國的估價機構繁多復雜，各個機構之間信息不通，每個機構都有自己的交易實例信息庫。每個估價機構的實例庫都是其工作人員進行搜集資料建立的，難免會在其內容上缺乏全面性和可靠性，而且還會花費大量的人力物力，造成重復勞動。基于這種情況，如果政府相關部門或者行業協會可以建立一個統一的資料庫，并由各個估價機構在使用的過程中不斷完善，就保證了實例庫資料的全面性和可靠性，提高了估價工作的效率。

2、加強土地狀況因素修正的科學性

在因素修正的過程中，要避免修正效果的主觀性，最重要的是建立一定的修正機制，讓修正過程有理有據。不同類型的土地價格影響因素不同，如土地肥沃程度對農用土地的價格影響較大，經濟繁華程度和人均收入對商業用地的影響很大，環境狀況和生活條件對住宅用地價格的影響較大。在市場比較法修正土地價格的過程中，要針對不同因素采用相對應的方法進行科學合理的修正，對不同的因素的影響程度按不同的權重來分析和修正，即估價過程可以將影響地價的不同因素按不同的比重來求得，層次分明，避免了修正過程的主觀性。

3、比準價格求取中，根據適當比例修正

在最終求取土地價格的過程中，根據不同的可比實例和相應的修正因素綜合計算會取得很多不同的結果。現在估價機構工作人員在選取最終結果的過程中一般是用數學的統計法來進行的，如求取平均數的方法或取這些數的中位數、眾數等方法。這種方法簡單易行，但其結果往往存在很大的偏差，結果不能讓人信服，也可能會浪費掉工作人員在選取可比實例和修正因素過程中的努力。如果我們能采取一種全新的思路，用加權打分的方法確定可比實例的權重，經修正進而求取求估對象的價格，這樣得出的結果會更具有說服力。

四、總結

隨著我國經濟的迅猛發展，土地估價行業也漸漸成為房地產業不可缺少的重要環節。越來越頻繁的土地交易市場要求估價人員必需要有一套合理的估價方案，提高估價的效率和說服力，因此必須對傳統的市場估價方法進行改進和完善。本文提出的對現行土地估價方法的改進，將大大提高工作人員估價準確性，促進我國房地產行業和經濟的進步。

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