基于可拓法的房地產項目成本評價及控制研究

摘要：隨著房地產市場的迅猛發展，國家宏觀政策的影響，以及近兩年出現的樓市回冷，市民的觀望態度，都使得房地產業之間的生存與競爭日趨激烈。做好房地產開發項目成本的時時評價及控制，是目前房地產業維持生存和發展的基本保障。本文以房地產項目全過程為出發點，分析房地產項目不同階段影響成本增大的各種因素，基于分析因素建立評價指標體系，并引入可拓物元模型，通過關聯度和等級度的計算，客觀而全面地給出房地產項目成本的綜合評價結果，旨為給房地產企業在控制成本上做出指引，并提出一些控制成本的措施。

關鍵字：房地產；項目成本；可拓物元理論；評價因素

1引言

自改革開放以來，隨著經濟持續快速發展，城鎮化進程的不斷推進，進入城市的人口越來越多，致使房地產業火熱發展，自2007年房地產業就達到發展的最高點，從2008年開始房地產的樓市逐步進入調整階段，無論從成交價格來看，還是成交量來看都或多或少的萎縮。然而房地產業的發展，已經成為拉動國家GDP快速增長的重要因素之一[1]，更是成為政府和金融部門關注的重點，因此近兩年政府不斷出臺各式各樣的房地產調控政策，從房地產的萎靡開始，各大省市逐步從原來的房屋限購到現在的取消限購，貸款利率的降低等等方面來刺激房地產市場，但這些舉動都沒怎么影響市場的回暖。做好房地產本身的評價及控制對于目前房地產企業的生存就顯得格外重要，一個房地產企業想要度過這幾年的萎靡市場，想要在這樣的環境下生存，就只能從自身出發，在開發滿足消費者需求項目的基礎上，不斷把控自己的成本關，將成本降至最低，并時時對成本進行評價分析，找出一個狀態點影響成本加大的因素，及時調整成本管理力度，本文就是在房地產項目開發基礎上，分析影響房地產成本加大的主要因素，旨為給房地產企業一個指引，使得其能夠在這如此的房地產市場環境更好的發展。

2房地產項目成本評價指標的建立

2.1評價指標體系的建立原則

為了建立一套科學的、客觀的、全面的房地產項目成本項目綜合評價指標體系，本文總結以往影響房地產成本的特點，以項目的全生命周期展開分析，并遵循以下原則：

（1）全面性、科學性原則。影響房地產項目成本增大的因素很多，只有建立一個全面而科學的綜合評價指標體系才能正確、客觀的評價房地產項目成本的現狀，找到減少成本的控制措施。

（2）差異性原則。我國土地區域面積廣泛，不同的地方，經濟發展不一樣，房地產項目所產生的成本也不一樣，因此，我們要能根據不同地方的不能的成本差異靈活設置分析指標。

（3）層次性原則[2]。房地產項目的成本評價類似于一個復雜的系統，它可以分解為多個子系統，在不同層次上采用不同的指標，有利于房地產企業能夠直觀的對影響較大的因素進行調控。

（4）動態性原則。設計指標體系時應充分考慮系統的動態變化，要能夠綜合反映房地產項目成本的時時變化，便于房地產企業能夠時時進行預測和管理。

2.2評價指標體系的建立

評價指標體系是建立房地產項目成本評價的載體，房地產項目成本控制是一個全生命周期的動態成本控制，涉及房地產項目開發的各個階段，因此，必須依靠上述原則，通過對待評房地產項目認真研究，客觀而公正選擇評價指標，本文通過對西安曲江某房地產公司商品住宅項目進行成本研究，得出下列評價指標體系見表1。

3 可拓物元模型的構建

3.1可拓評價方法的原理[4]

可拓學理論是蔡文于1983年提出的新理論方法，該理論定量地描述了事物特征的變換，以關聯函數值表示事物之間所具有得某種特征程度，從定性和定量兩個角度分析研究和解決不相容問題，能擺脫因主觀因素而產生的不必要麻煩，在處理實際問題時具有很強的科學性和適用性。

3.2可拓評價方法的基本步驟[5]

可拓評價方法是根據事物關于特征值來判斷其屬于某一集合的程度，通過可拓關聯函數的計算使評價結果定量化、精確化。

3.2.1確定經典域。

設房地產項目成本評價的影響因素有m個評價等級Nj=（j=1，2，…，m），則經典域就定義為各個影響因素Ci關于各個等級Nj的各個特征值Xji的取值范圍，則經典域物元矩陣表示為：

其中，Rj為經典域物元矩陣，Nj=（1，2，…m）為第j個等級，Xji為Nj關于事物特征Ci的量值范圍，即各個等級關于對應事物特征Ci的量值為（aji，bji）。

3.2.2確定節域

節域為Cp的各個特征關于全部等級的值域，則節域物元矩陣表示為：

其中Rp為節域物元矩陣，Np為事物等級的全體，Cp為全體特征因素，Xpi為Np關于事物特征Cp的節域，且有Xji∈Xpi（i=1，2，…m）。

3.2.3確定待評物元

將影響房地產項目成本評價的等級因子作為參數用物元來表示，稱為房地產項目成本評價的待評物元，則待評物元矩陣表示為：

其中Roj為待評物元矩陣，P0j表示待評房地產項目成本評價等級，Ci為P0j的事物特征參數，Xi=（i=1，2，…n）表示事物特征參數Ci具體的取值，它的取值是通過專家調查及計算房地產項目成本指標而來。

3.2.4確定權系數

確定事物特征Ci的權系數αi且 。每個事物特征因素的權重，一般都是由專家打分并結合以往類似研究案例，運用屬性層次模型求得。

3.2.5確定待評事物關于各等級的關聯度

根據可拓學理論的關聯函數定義，關聯函數表示為物元的量取值為實軸上一點，符合要求的范圍程度。即表示待評物元P0j關于事物特征參數具體值Xi屬于房地產項目成本評價等級Nj的程度。令有界區間Xji=[aji，bji]的模定義為 ，根據上述的可拓物元理論，可以得出關聯函數如下所示：

其中 表示待評物元P0關于事物特征參數的具體值Xi的房地產項目成本評價等級Nj的關聯程度， 為點xi在區間Xji上的距離，同理可得 ， 。 的計算公式如下：

3.2.6計算待評事物P關于等級j的關聯度

3.2.7等級評定

，從而確定房地產項目成本評價結果，其中Kj為綜合關聯度。

4房地產項目成本評價的實例研究

以陜西省西安市曲江某商品住宅項目為例研究。

4.1指標等級的選取

就本文而言，選取成本控制優，成本控制較優，成本控制一般，成本無控制四個評價等級，通過專家調查及走訪多個房地產項目，比較得出評價指標等級區間及指標參數值如表2所示。

4.2 參數指標量綱化

為了使各個指標具有可比性，方便分析計算，必須把有量綱的指標進行量綱化處理，統一化為無量綱，處理方法如下[5]：

其中：（1）為越大越好的因素；（2）為越小越好的因素。qti為t類別第i因素的評價標準值； 為量綱化后的t類別第i因素的評價標準值； 為第i因素的最大評價標準值； 為第 因素的最小評價標準值。對表2 中量綱指標進行無量綱化處理，結果如下表所示：

4.3確定物元經典域、節域以及待評物元矩陣

根據表3，取各參評指標取值范圍作為經典域。節域由參評指標等級的取值范圍而定，一般是優劣等級的全體，待評物元為參數指標值。結果如下：

通過查閱大量參考文獻資料、走訪各個房地產項目成本和咨詢相關專家，選擇房地產項目評價指標權重為規劃選址、市場定位、砌體類型、鋼筋含量、混凝土含量、設計變更、施工單位選擇、報價水平、合同管理、項目部人員管理水平、不可避免的現場簽證、設備及材料采購控制、造價人員水平分別為：0.05、0.1、0.1、0.22、0.17、0.08、0.05、0.05、0.05、0.05、0.01、0.02、0.05。

4.4計算房地產項目成本評價因子的關聯度[5]

根據關聯度公式，具體結果詳見表4。

4.5 計算待評物元綜合關聯度及評定等級

根據上述各個指標權重系數結合評價因子關聯度表計算房地產項目成本評價等級的綜合關聯度，計算結果如下：

由上述計算分析可知，房地產項目成本的評價結果屬于成本控制一般的狀態。說明房地產企業對于成本的控制狀態沒有達到最優，還需要很大的力度去控制。

5控制措施

通過上述分析研究可知，影響成本優劣的重要指標是設計階段及招標及合約階段、施工階段。

（1）設計階段

在設計單位選擇上加大力度，從優選擇；嚴格執行限額設計標準，對于本項目而言，沒有過多的重視限額設計，導致一部分成本加大；重視施工圖紙審查。

（2）招標及合約階段

選擇有經驗的施工單位以合理低價的選擇原則，可以大大減少我們的成本和后期的施工管理。推行集中采購招標的方式，降低采購價格。注重合約規劃及管理，嚴密制定合同條款，謹防后期變更與簽證索賠。

（3）施工階段

項目部應該時時編制調整動態的資金需求計價，與成本部的目標動態成本控制相結合，做到一月一檢查，一季一分析，半年一總結。施工過程中嚴格控制現場簽證。

6結論

本文通過對房地產項目成本研究，以決策階段、設計階段、招標及合約階段、施工階段、竣工結算階段來選擇成本評價指標體系，引入可拓方法論對房地產項目成本進行評價，得出目前成本可控的狀態，更深一步的找出影響成本增大的主要因素，并對其提出一定解決方案的控制措施。

參考文獻：

[1]廖文賢.論房地產開發中的成本控制[J].廣東建材，2009，（6）：327-329.

[2]李馨，石培基.城市土地利用與經濟協調發展評價研究——以天水市為例[J].干旱區資源與環境，2011，（3）：33-36.

[3]周志珺.房地產企業全過程成本管理研究——以恒大地產為例[D].天津：天津大學，2012，61.

[4]李屹.基于可拓評價方法的工程項目方案選擇[J].山西建筑，2011，（12）：240-241.

作者簡介：1.苗倩娜： 中鐵二十一局集團德盛和置業有限公司2.（1）出生年月：1987-07-09；（2）性別：女；（3）籍貫：漢；（4）學位：碩士；（5）專業：工程經濟與管理；（6）研究方向：建設工程項目管理。