淺析房產(chǎn)測量精度技術(shù)研究

【摘要】衣食住行一直以來是人們關(guān)注的大問題，近幾年房產(chǎn)制度進(jìn)一步完善，商品價格日益升高，房產(chǎn)價格生長最快，讓你們對房產(chǎn)測量關(guān)注度增高，使得房產(chǎn)測量技術(shù)在市場上得到快速發(fā)展。本文介紹房產(chǎn)測量的意義和常見的測量技術(shù)，分析出房產(chǎn)測量技術(shù)的不足與建議。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)測量；測量技術(shù)；測量內(nèi)容

近幾年來，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化速度加快，城市面積也不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展蒸蒸日上，房子交易數(shù)量有增無減，取得前所未有的成績。在房子交易中，房子占地面積、房子的高度、房子的地理位置等都是客戶關(guān)注的問題，利用各種房產(chǎn)測量技術(shù)對房子進(jìn)行調(diào)查，對房子進(jìn)行估算，為客戶提供購房參考依據(jù)，由此可見，房價測量技術(shù)在房產(chǎn)交易中的重要作用。房產(chǎn)問題自古以來都是關(guān)系到民生的大問題，近些年，房地產(chǎn)行業(yè)子經(jīng)濟(jì)市場中占據(jù)重要地位，房價不斷攀上，在這個大環(huán)境下，房產(chǎn)測量受到人們的高度關(guān)注。房產(chǎn)測量在房屋交易中有著重要的地位，通過房產(chǎn)測量，可以采集一些列數(shù)據(jù)，為未來房地產(chǎn)開發(fā)提供數(shù)據(jù)參考依據(jù)和資料，研究新型房產(chǎn)測量技術(shù)多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有重要的意義。

一、房產(chǎn)面積測量精度

房產(chǎn)面積測量根據(jù)測量對象、方法及目的的不同通產(chǎn)分為預(yù)售測量和竣工測量。預(yù)售測量是指房產(chǎn)在預(yù)售階段進(jìn)行的房產(chǎn)面積測量，此一測量由于房產(chǎn)正處于施工階段，實際并沒有已經(jīng)建成的房產(chǎn)可測量；竣工測量是在房產(chǎn)完成后房產(chǎn)面積的測量，運(yùn)用一定的測量儀器，通過對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)邊界的實地測量，計算出房產(chǎn)的面積及分戶面積。根據(jù)《房產(chǎn)面積測量規(guī)范》，房產(chǎn)測量要求執(zhí)行三個精度指標(biāo)，但根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)和發(fā)展?fàn)顩r的不同，選擇的精度也不同，甚至在同一城市不同區(qū)位（主要分商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)和不發(fā)達(dá)區(qū)）選擇不同等級，據(jù)了解，我國經(jīng)濟(jì)中等以上發(fā)達(dá)地區(qū)均采用二級標(biāo)準(zhǔn)即100平方米的誤差極限為0.6平方米。

二、常見房產(chǎn)測量技術(shù)

房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術(shù)主要有：

1、房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)

房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)是采用一定的數(shù)字化技術(shù)采集房產(chǎn)中的相關(guān)數(shù)據(jù)和信息，再通過計算機(jī)進(jìn)行處理，進(jìn)行圖形生成操作和編輯操作，得到數(shù)字化房地產(chǎn)圖形，最后通過數(shù)控技術(shù)將圖形打印出來，組合成房地產(chǎn)圖樣，數(shù)字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動強(qiáng)度低、圖載信息多等特點。因此，數(shù)字化測圖是房產(chǎn)圖成圖的一個主要發(fā)展方向。

2、運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量的計算

房屋銷售面積的計算過程比較復(fù)雜，一般來說房產(chǎn)面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算兩方面。在商品房銷售過程，房地產(chǎn)位置和房產(chǎn)面積糾紛時有發(fā)生。因此，一個科學(xué)明確并且能反映房屋面積測量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量計算具有巨大的進(jìn)步意義。

三、房產(chǎn)測量中邊長丈量精度

《房產(chǎn)測量規(guī)范》第8.6.1條對面積測算的要求為：“各類面積的測算必須獨立測算兩次，其較差在規(guī)定的限差以內(nèi)取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢驗合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具”。房產(chǎn)面積測量是通過丈量房屋邊長計算實現(xiàn)的，它不是一個直接測量量，而是間接測量結(jié)果，面積測量誤差即使超限，沒有通過計算現(xiàn)場也不易發(fā)現(xiàn)；其二，房屋邊長是一個直接測量量，房產(chǎn)面積誤差是由于邊長測量誤差引起的，因此應(yīng)通過限制邊長丈量誤差來保證面積測量誤差不超限；由于房產(chǎn)面積具有不同的精度等級，針對房產(chǎn)面積不同的精度等級應(yīng)該明確相應(yīng)的邊長丈量精度和對丈量卷尺的要求。

不同卷尺的固定誤差可以通過精確地對準(zhǔn)刻度和讀數(shù)達(dá)到上表的要求，但比例誤差是受卷尺本身限制的，在一般情況下，皮尺丈量的相對精度在1/300左右，皮尺只能用于三級面積精度測量量邊；玻璃纖維尺丈量的的相對精度在1/2000左右，只能用于二級、三級面積測量量邊；鋼尺丈量精度可優(yōu)于1/3000（要施加拉力改正和溫度改正），可用于一級、二級和三級面積測量量邊。房屋在理想是長方形的，因此建議即使是三級面積測量，宜采用玻璃纖維尺丈量房屋邊長。

四、房地產(chǎn)測量中存在影響精度的問題及對策

1、檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題

由于房產(chǎn)測量精度要求高，目前開展的房產(chǎn)測量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量方法，在房產(chǎn)測量時必須使用資質(zhì)部門檢定過的儀器進(jìn)行測量。對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計，會影響測量的精度，但加常數(shù)必須考慮，在理論上存在很多與實際不同的情況，應(yīng)在實際情況來測量。在實際工作中，可以將儀器常數(shù)設(shè)為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù)，在野外數(shù)據(jù)采集前，設(shè)定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)和棱鏡常數(shù)，就可以直接測出房屋角點的坐標(biāo)。

2、對稱邊長度實地丈量不一致問題

在對房屋進(jìn)行測量時，由于精度問題，對每一條邊進(jìn)行測量后發(fā)現(xiàn)有兩條本應(yīng)對稱相等的邊不相等了，使得原本是規(guī)則形狀的房子變得不規(guī)則了，背離人們的傳統(tǒng)觀念。這時就需要對勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計算。對于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對稱邊的平均值作為邊長數(shù)據(jù)。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是不是測量不準(zhǔn)確的原因，如果確系不相等的，則根據(jù)勘丈結(jié)果進(jìn)行繪圖或面積計算。

五、結(jié)束語

近些年，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們的生活水平得到明顯的提升，人們已經(jīng)不再滿足于溫飽即可的生活了，他們更注重養(yǎng)生和享受生活，這就造成房地產(chǎn)的行業(yè)的迅速崛起。在房地產(chǎn)交易中，人們對房子的面積和所在位置比較重視，這些都與購買者的利益直接掛鉤，因此，進(jìn)行房產(chǎn)測量就顯得尤為重要，房產(chǎn)測量也是房產(chǎn)交易的直接依據(jù)，房產(chǎn)測量技術(shù)選擇是否得當(dāng)，測量精度是否合理，測量是否準(zhǔn)確等關(guān)系著雙方的利益，同樣對技術(shù)人員的要求也很高。就目前來說房產(chǎn)測量技術(shù)的數(shù)量還比較少，有些技術(shù)的局限性還比較大，不能滿足各式各樣的房產(chǎn)式樣的準(zhǔn)確測量，因此，還學(xué)要學(xué)者們進(jìn)一步深入研究，完善各種房產(chǎn)測量技術(shù)中的不足，以適應(yīng)變化萬千的房產(chǎn)行業(yè)。

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