新形勢下房地產開發項目成本控制的探討

摘要：房地產是房產與地產的合稱，是特殊社會的意識形態背景下被特定所有權所支配土地財產與房屋財產。作為房地產物質構成形態出現于大眾面前，房產指的是依據建筑的規劃設計建造為人類生活與工作等日常活動提供便利條件實物體。新形勢下房地產開發項目成本控制為房地產項目管理核心內容，強化房地產開發項目成本控制為確保房地產開發項目的順利實施提供有效保障，該篇文章從房地產開發項目成本控制重要性與意義，國內外對房地產開發項目成本控制部分做法入手，希望可以為相關工作人員提供一些參考性建議。

關鍵詞：新形勢；房地產開發項目；成本控制

前言：在競爭日趨激烈房地產市場中，運用正確的市場營銷策略是房地產企業在競爭中能否取勝的關鍵所在。而做好房地產營銷的前提便是對房地產開發項目成本的有效控制。目前房地產開發企業的機遇與挑戰并存，首先，消費者的需求對房地產商提出了更高的要求；其次，政府對房地產開發實行更加嚴格的宏觀調控政策，第三，國內房地產企業的發展與國外發達國家存在較大差距。因此，怎樣在新形勢下做好房地產開發項目成本控制，釆取什么樣的控制辦法，直接關系到房地產開發企業的興衰存亡，這便是本文的研究目的所在。

一、新形勢下房地產開發項目成本控制的重要性

伴隨我們國家市場經濟體制形成與完善，要求政府相關管理部門破除陳規，改革政府職能，更多結合法律，法規還有經濟手段管理與調節市場，而不單純為結合行政手段對市場進行干預；承包商是房地產市場主體，做房地產生產和管理相關活動，務必依據市場規律的要求，健全與完善各類管理制度，成本控制相關制度為管理制度主要環節。加強房地產開發項目成本控制，為社會主義下市場經濟相關規律必然發展方向[1]。另外由美國次貸危機引發的全球金融危機，使全球的實體經濟受到嚴重影響，我國的房地產業也難以幸免。特別是房地產企業，由于其資本密集，投資風險極高，如果經營不善，企業虧損甚至破產的可能都有。所以為了企業的持續發展，就必須提高利潤，必須控制成本，開源、節耗。由于近幾年來房地產業的膨脹發展，引起了全社會的關注，國家不斷出臺抑制房價的措施，使得房地產企業的日子越發的不好過了。同時也加劇了房地產企業之間的競爭，其實企業的競爭就是利潤的競爭，也就是成本的競爭。控制好企業的成本，是房地產企業管理的重要內容和核心任務。

二、新形勢下我國房地產開發項目成本控制舉措

我們國家房地產開發項目成本控制體制始建在建國初，伴隨經濟體制深化改革與對外開放相關政策貫徹落實，我們國家基本開發建設方面概預算的定額管理模式逐漸變成成本控制的管理模式。表現在下面幾個方面：首先，重視與強化項目決策期投資估算相關工作，盡量提升可行性的研究報告的投資估算精準度，將它對項目的總成本控制作用發揮出來。其次，概預算相關工作不單是對設計還有核對開發項目成本的一種反映，更要自主對設計與優化設計進行影響，而且開發項目成本控制，對建設資金合理使用職能也要充分調動起來。再次，以建筑產品為商品意識為前提，用價值作為導向，對建設開發項目的成本還有建筑安裝的開發項目成本進行明確，讓開發項目成本構成趨于合理，逐漸向國際化靠攏[2]。第四，將競爭機制帶入開發項目成本控制管理體制當中，打破用行政手段分配建設與施工企業依托主管部門體制僵局，于相對平等條件下做招標承包，擇優挑選開發項目承包企業與設備材料的供應企業，來推動這些企業改善經營，提升綜合競爭能力與應變能力，減少開發項目成本。第五，用動態方法對開發項目成本進行研究與管理。著重研究項目投資金額時間價值的體現，要求各個部門，各個地區開發項目成本相關管理機構應當定期公布材料，工資，機械臺班價格指數與各開發項目成本的指數，構筑部門，地區乃至全國開發項目成本的管理信息相關系統[3]。第六，針對于開發項目成本概算，估算，預算，結算價，竣工決算等做一體化的管理，逐漸構筑一體化的管理制度，將以往分段管理狀況徹底改變。第七，開發項目成本的咨詢體系誕生并取得良好發展效果。受委托的一方，對建設項目開發項目成本合理確定與有效控制咨詢職能有關企業發展勢頭良好。第八，為順應我們國家房地產市場發展還有國際市場的競爭需要，推動開發項目量清的單計價循環模式，房地產開發項目的承發包要以招投標的方式進行。我們國家開發項目成本的管理漸漸向市場價格機制靠攏，達到開發項目成本市場化管理，構筑一體化開發項目成本控制的咨詢服務行業，逐漸同國際接軌。

三、發達國家在房地產開發項目成本控制方面的一些做法

發達國家房地產開發項目成本控制展開比較早，成本控制等方面經驗也積累了不少，并且可以滿足市場經濟諸多要求。國外房地產開發項目成本控制，大致具有下面幾種特點：首先，由政府間接的調控。國外，按照項目投資的來源渠道不一，大致可以歸納成政府投資的項目與私人投資的項目。政府對于房地產開發項目成本控制，結合間接控制手段，對于政府投資與私人投資的項目采取不同力度與深度管理辦法，將對政府投資相關項目控制作為重點來抓。其次，計價依據有章可循。縱觀國外，開發項目成本的依據是非常重要的組成部分。美國開發項目成本的計價標準不經政府組織制訂，成本計價標準與依據不統一。指標，定額還有費用標準這些通過大型開發項目咨詢企業制訂。當地咨詢機構，結合本地區發展情況，對企業開發項目消耗量與基價進行制訂，作為管制區項目成本估算標準。再次，開發項目成本的信息通過多渠道獲取。準確，及時對建筑市場的價格信息進行捕捉為業主與承包商具備競爭優勢與獲取盈利核心內容。成本信息為建筑商品估價與結算重要理論依據，為建筑市場的價格變化指明了方向。美國建筑成本的指數經相關咨詢機構與新聞媒介進行編制，很多成本信息的來源當中ENR成本指標相對比較重要。第四，成本開發項目人員動態評估[4]。英國業主對開發項目估價一般通過工料測量人員完成。測量人員估價一般采取比較法與系數法，通過長期估價實現，他們所有開發項目成本的實例資料是非常豐富的，甚至構筑了相關的數據庫，對標書當中列出各項價格確定都有一套自己獨特標準來衡量。估價的時候，工料測量人員把不同設計期提供擬建開發項目相關項目資料和以往同類的開發項目項目進行對比，參照當前建筑的市場行情，對項目單價進行確定，為計算項目用其他開發項目的成本分析所取資料加以補充。

結語：因為我國長期由計劃經濟主導，我國的房地產開發項目管理當中的成本控制還未引起所有房地產從業人員足夠重視，很多房地產從業者對此仍舊十分陌生。成本控制意識為法律意識，市場經濟相關意識，項目管理相關意識綜合表現，加強房地產開發項目的成本控制，為社會主義的市場經濟體制下必然發展趨勢。總之，房地產開發項目成本控制為開發項目相關管理重要環節，房地產工作人員，應當嚴于律己，對成本控制做嚴格管理，并且全員參與。通過該方式，才可以確保房地產開發項目順利運行。

參考文獻：

[1]吳玉蘋.新形勢下房地產開發項目成本控制的探討[J].商業經濟，2014，24：50-51.

[2]于婕.房地產開發項目成本控制研究[J].現代經濟信息，2013，03：98.

[3]謝根根.論房地產開發項目成本控制的原則[J].南華大學學報（社會科學版），2010，04：53-55.

[4]顧學扣.論房地產開發項目成本控制的主要措施[J].中國新技術新產品，2011，18：212-213.