房地產開發中住宅項目設計管理淺析

【摘要】在房地產開發的過程中，能夠提高其價值及地位的主要因素是住宅的質量、功能及安全性能。目前，在我國的大多數沿海地區，當地政府已經將房地產的開發同其他重輕工業一道，列入日常生產的主要行列中，并取得了一定的成就。但是，在產業化迅猛發展的當今社會，市場競爭日益激烈，社會群體對住宅的設計及其功能等都有了更高的要求。為了更快更好的發展房地產業，提高住宅項目設計的管理勢在必行。本文就當今社會房地產開發過程中存在的不足以及項目設計管理在其中的作用進行分析，并提出了一定的改革措施，希望能給該事業帶來幫助。

【關鍵詞】房地產開發；住宅項目設計管理

近些年來，隨著市政工程、樓盤項目等基礎城市化建設進程步伐的加快，項目經濟管理及設計管理等經濟學科被廣泛地應用到這些產業中，主要用于對住宅質量、功能的管理以及協調管理等。據業內人士陳述，房地產開發過程中對住宅項目的設計管理是該房地產業能否正常運營的關鍵，離開設計管理，住宅的建造將寸步難行。為了加快房地產業的發展，提高我國的綜合國力，必須從對住宅的設計管理入手，并漸漸深入，掌握發展中的主旨。這篇文章是根據我多年的工作經驗總結出的一些相關問題和改革措施，希望能引起人們的重視。

一、我國房地產項目對住宅前期設計管理的現存問題分析

眾所周知，住宅前期的設計管理就是指在施工之前對整個工程從頭到尾的預算，以及在開展此項目過程中的相應管理措施，它在整個工程中占領著及其重要的地位。就房地產項目本身而言，在對住宅的前期設計過程當中必須嚴格按照相關的規定和社會的發展趨勢進行，同時還應綜合考慮所在城市的發展，這樣才能使房地產企業穩定發展。根據相關研究結果顯示，目前我國大部分地區雖然已經在極力發展房地產業，并取得了可喜的成就，但是與其他發達國家相比，仍存在較大的落差，而且導致該現象的主要原因是管理者對住宅的前期設計管理不夠到位，甚至持有一些錯誤的觀點。為了使房地產事業有進一步的發展，首先必須要深刻認識到目前該領域存在的問題。以下是對現在我國房地產項目對住宅前期設計管理的現存問題分析：

（一）開發前期設計中對住宅場地的選擇與判斷失誤

目前，由于市場間極大的競爭力，許多現行的房地產在開發前期對正在進行的項目規劃和設計時，為了節省時間和金錢，并沒有對住宅所在區域的地理位置和周邊的環境詳細觀察和全面調查，而是派一些缺乏專業水平的工作人員粗略走訪，造成住宅結構的不合理規劃。比如，有些房地產公司由于缺乏考察，在自然景觀附近或城市的中心建立較為高檔的單體別墅。從公司的個體角度來看，這有利于提高其自身利益。但是，從城市的整體規劃來看，這樣做反而影響了“宜居”思想的傳播，不僅使城市得不到美化，更重要的是占用了大量土地，降低了土地的利用率。

（二）住宅設計前缺乏對市場和目標客戶群的調查和分析

為人們營造舒適的居住環境是建筑業中應遵守的首要原則，負責人在修建新的樓房之前必須掌握當時的市場情況，主要包括當前社會流行的住宅結構和客戶群對住宅環境的需求。其次，還要對未來的市場進展狀況作出預測，以便設計出能夠長久居住的樓房只有這樣。房地產公司才能保證正常運營。然而，根據目前的房地產發展情況來看，大多數公司并未遵守這類原則，很多國內的房地產項目在進行定位的初級階段，僅僅考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，這種失誤直接導致了住宅只限于短期居住的現象，許多花費巨大的項目并不能長期被利用。除此之外，房地產在開展項目之前缺乏對客戶群的深入了解，他們無法準確掌握人們真正需要的住宅類型及適應當代人居住的住宅周邊環境。

二、住宅項目設計管理在房地產開發中的指導意義及重要價值

在房地產企業的發展過程中，對建筑項目進行設計管理有著極其重要的作用和意義，它在建筑業的發展歷程中始終占據著不可忽視的地位。下面主要從兩方面進行闡述：

一方面，對建筑項目進行合理設計能夠使其更具有實用價值，并滿足大眾的要求。一般，建筑的最終結果是由眾多專業人士的共同努力得來的，在此過程中集結了無數工程師的結晶。如果在實施某項工程之前能夠提前進行安排和規劃，根據工程師的個人特點讓其負責適合自己的工作，將會更有于項目的開展。同時，該設計也會提高住宅的實用價值，能被大眾所接受。另一方面，在項目開展之前各部門對該項目進行詳細的交流和討論，并設計一定的計劃，能夠為后來整個工程的開展及控制奠定一定的基礎。比如在工程設計的初級階段，設計人員的介入不僅能夠充分調動人員的流動性，而且能夠更加使項目的管理順利進行。

三、房地產開發中住宅項目設計管理的具體措施探索

項目設計管理在房地產開發中占領著如此重要的作用，我國相關政府部門和機構必須加大管理力度，設法改變目前房地產項目設計管理的現存問題，為房地產事業的發展奠定基礎。以下是我根據當代社會房地產住宅項目設計管理中體現的不足之處提出的幾點可行措施：

（一）做好對房地產市場的發展規律的研究和分析

自古以來，房地產的發展就有其自身的特殊規律，在日常工作中對房地產市場的考察要從宏觀和微觀兩方面入手進行討論。宏觀方面，在經濟全球化的當今時代，工作人員要及時觀察全球的房地產市場變化，并根據市場狀況對自己的項目做出及時的調整，設計出適應時代潮流的建筑規劃和住宅。微觀方面，施工人員在開展項目之前要對住宅地的周邊環境進行詳細考察，注意該地區的發展態勢，合理規劃住宅地，提高城土地的利用率。

（二）提前建立完善的項目設計管理體制，確保工程順利進行

擁有完整的管理體制是房地產項目順利開展的基礎。在啟動某項工程之前，首先要對其進行詳細的計劃，其中最重要的是設置完善的管理體系。房地產公司的相關部門必須嚴格把守自己的崗位，為工程師即將進行的項目制定合理的體制，明確施工過程中應遵守的相關法則和注意事項，這樣能夠使工程的順利進行得到保障。

（三）做出合理的預算，對住宅的質量和功能進行嚴格設計

無論何種企業，決定其能否順利進行的首要條件是是否擁有足夠的資金，充足的資金能使公司正常運轉。房地產企業更是如此，缺乏資金，該類企業將無從下手。因此，在住宅項目的開發過程中，首先必須提前對工程做出合理的預算，盡量減少施工過程中的不必要浪費，并準備充足的資金，確保企業順利運轉。另外，在對住宅進行設計的過程中要尤其注意對其質量和功能的規劃，既要使人們的安全得到保障，同時還要能夠滿足人類的需求，使其功能多樣化，將“宜居”的思想有機結合到住宅的設計中。

四、小結

總而言之，在改革開放的新時期，房地產項目的開發會日趨頻繁，市場競爭也會愈加激烈。要想使我國房地產業和建筑業能夠更加長久的存在于市場中，政府必須加大管理力度，盡量避免目前房地產項目中的類似問題，并頒布嚴格的規章制度，確保住宅的質量安全和功能多樣。另外，在住宅設計的過程中要全面考慮可能遇到的問題，并設法解決，為我國綜合國力的提高增磚添瓦！

參考文獻

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