雷軍系寓見 比拼You+

文│張琳

雷軍系寓見 比拼You+

文│張琳

寓見和You+，同是雷軍投資，差異在哪兒？長租公寓分為兩種模式：集中式和分布式。You+屬于集中式，而寓見則是分布式公寓。

雷軍小米科技創始人、董事長兼首席執行官；金山軟件公司董事長；中國大陸著名天使投資人。

長租公寓的巨大市場需求

長租公寓獲得融資的消息近來頻頻傳出，除了寓見，上海的蘑菇公寓、四川的優客逸也先后宣布獲得融資，在這些交易的背后，是資本市場對長租公寓行業的看好。

長租公寓市場規模有多大？數據顯示，僅北京、上海和深圳3個城市的存量房市場規模已經達到3000億元。來自中國租賃市場的市場報告顯示，整個中國租賃市場有2.5萬億。北京每天平均有9.1萬人在尋找整租房，有3.7萬人在尋找合租房；上海每天平均有3.9萬人在尋找整租房，有1.6萬人在尋找合租房。

在拿到雷軍旗下順為資本投資后，一向低調的長租品牌公寓“寓見”開始被業內關注。寓見成立于2014年3月，是上海的一個長租品牌公寓。在模式上，寓見采用了“房屋托管+標準化裝修+租后服務”的模式。寓見和房東簽下5年的房屋托管合約，進行標準化裝修，然后在合約期內將房屋出租給用戶。

寓見創始人程遠表示，選擇以上海作為公寓的第一站的原因在于兩個方面：第一，上海是典型的一線城市房價居高不下，對于一些工作不久的用戶來說，租房是剛需；第二，上海市場尚未出現巨頭公司，壟斷租房市場。

從市場需求和供應鏈上來看，上海的確適合長租公寓的發展。市場需求上，寓見面向的是畢業1～5年的白領。上海總人口是2300萬，有1000萬左右是流動人口，占到43％的比例，其中，年輕白領人數是400萬。從供應量上來說，上海有整租房源194萬間，合租房源160萬間。

程遠指出，人們買房的年齡在往后推遲。據最新數據顯示，中國人買房的平均年齡是27歲，而在其他發達國家，美國買房年齡是31歲，英國37歲，德國42歲。程遠認為，在房產行業發展趨于理性的情況下，越來越多的年輕人買房年齡會后延，這也意味著租房需求將越來越大。

寓見怎么做？

在巨大市場規模背后，長租市場也存在租房難、職業二房東太高房租以及住宿環境差的痛點。程遠的創業靈感由此而來。程遠介紹，對于房東來說，寓見扮演了資產管理者的角色；而對于用戶來說，寓見提供了高性價比的房屋。

寓見借助互聯網技術方式，整合房東的空置房，幫助其進行出租、管理。在這一過程中，寓見免除了房東被房產經紀人頻頻電話騷擾以及看房的苦惱。另外，寓見還對房東一方提供了一些服務，如給每套房屋購買100萬的財產保險、每半年進行一次家電巡檢、代繳水電費等。

寓見將房源歸類為14套標準化房型，每一類都有相應的價格。在寓見平臺上用戶搜查到的房源更加真實，在房屋內點基礎設施也更加完善。寓見的房源大致分布在上海外環和中環，定價在1500～2500元，處于品牌公寓中等水平。

對于新興的長租公寓企業，供應鏈端的拿房難是很大的問題。對于這個問題，程遠表示，可以將房屋選擇進行數據化。具體來說，在人流量方面可以通過交通情況來判斷。而房源總量的問題上，寓見將小區環境等條件進行拆分，并對每一項評分。通過評分，寓見就可以相對將房源判斷變成為一個可操作相對簡單的過程。

和You+的差異在哪兒？

同為順為投資的長租公寓，寓見和順為資本的差異化體現在哪些方面？長租公寓分為兩種北京每天平均有9.1萬人在尋找整租房，有3.7萬人在尋找合租房；上海每天平均有3.9萬人在尋找整租房，有1.6萬人在尋找合租房。模式：集中式和分布式。You+屬于集中式，而寓見則是分布式公寓。

程遠介紹說，類似You+的集中式公寓是拿下整棟樓盤，而后對房間進行統一裝修、配備，但是在房屋投入上略高，每間客房需要投入3萬元左右；而寓見則屬于民宅。寓見在小區內拿下個人房東的房源，對房屋進行裝修配備后，以公寓品牌對外進行長租。其中分布式公寓無需對房屋進行改造，投入成本為1.5萬元左右。

在程遠看來，You+和寓見各有特色，You+創造了一種新的業態，滿足用戶辦公、住宿以及社交等需求，而寓見更像是社區管家。程遠進一步表示，兩家在服務上都很出色，但是You+的出色的服務體現在鄰里管理，而寓見則體現在住房方面。

談到順為資本，程遠表示，順為資本投資的企業有三個共同特點：第一，都以產品為導向，用戶思維明顯；第二，供應鏈控制的很細，企業在上游做品牌，在下游的供應量控制也很嚴格；第三，順為投資的企業中，大部分都是以互聯網來改造傳統行業，寓見、麗維家、You+以及愛空間都是如此。

在很多人看來，類似于You+那樣純粹拼房源數量，拼“讓年輕人住一起”的概念沒有太多價值。行業里的公寓業態主要分為分布式和集中式兩種，在不同的城市分別有不同的代表，大家的共同價值和當年的快捷酒店的價值相當。

目前，大家都是在高端和低端租房產品中間，按照標準化產品和服務的思路為目標市場提供更高性價比的租住選擇。