公寓投資的三種邏輯

文│陳方勇

公寓投資的三種邏輯

文│陳方勇

陳方勇佰仕信資本董事長

在雷軍投資小米公寓之前，純粹的出租性公寓投資實在是一件很苦逼的事。體現在這種產品從需求端而言根本是在夾縫中求生存，一面是嚴重過剩并不斷細分的酒店業競爭，一面是大量閑置散戶的居民出租房隨意定價沖擊。

可以拿來比較的優勢不過是：和酒店相比公寓提供的是無打擾和接近于家的氛圍以及和散租房相比所提供的更為安全和規范的管理。然而回到投資邏輯上，仍然不得不要算的一個賬是究竟公寓的投資回報幾何，這能衡量它是否是一個好的投資選擇。當我們面臨的現實情況是，酒店大多在賠錢，住宅的出租回報率若是按當下的資產估值大多還不如活期存款利息，難道夾在兩者中間的公寓會有更好的表現？

就投資回報的邏輯來看，提高回報率的辦法無非兩個方向：加大分子，或者減少分母。就公寓而言，加大分子就意味著要提高經營收益，還是兩個方向去做工作，提高定價和降低運營成本。高定價不一定意味著是高端人群，還有一種高溢價的獲取是讓客戶為特殊情況買單，這就需要更精準的客戶定位和更強大的客戶粘和度。

低成本運營的取得辦法之一是盡量做大規模取得規模優勢，另外一種辦法是利用精細管理和科技運用，減少不必要的浪費。減少分母就是要盡量減少資本投入，一種最常見的選擇就是做輕資產（例如“二房東”），另一種可能就是做資本杠桿，用他人的錢來賺錢。當然，這些還都是傳統的地產思維在考慮問題。現在大家都調侃互聯網思維是“羊毛出在豬身上”，也就是說可以不通過主業賺錢，而通過其他的延展來獲取更大的想象空間。據說雷軍投資小米公寓的最初邏輯就是這樣的。

為了搞清公寓的投資邏輯，佰仕會近期組織了一場關于白領公寓的大討論，特別邀請了三家在公寓投資領域做得風生水起的機構來現場PK。他們是鏈家地產投資的自如寓、華盛基金投資的太空船公寓和賽富不動產基金投資的新派公寓。非常有意思，這3家各自有各自成功的邏輯，除了在管理細節上做足文章，還有各自獨到的視角。

鏈家是成功從線下殺入線上的二手房中介代表，他們盯準的蛋糕是青年人從起步拼房到獨立空間再到體面租住以及最終擁有住房這樣一整個鏈條的居住消費過程，并且希望通過提供一系列解決方案來抓住真實的客戶需求和真實的房源，因此他們做了整合散租的自如友家和集中管理的自如寓，這樣結合房屋出租和二手房買賣，為青年人群提供了一個全面的解決方案，倘若可以真正引導形成重復消費行為，這樣的商業模式無疑是非常有價值的。一旦掌握了青年人群真實的租房、買房需求，鏈家就可以成為一個集中的需求端，面對市場就有了更為有力的議價權，不僅可以在二手房市場更具壟斷實力，在未來直接對接新房開發商的時候，鏈家的客戶資源也可以釋放巨大的潛在價值。所以，即使目前看來鏈家的自如寓本身不一定贏利，但其作為鏈家戰略擴張的重要一環是非常具有戰略意義的。

華盛基金投資的太空艙公寓嚴格說起來其實都不能稱其為公寓，因為這在本質上其實是一個流水線生產的標準居住模塊（理解為集裝箱也不過分），可以放在任何地方，提供的是面向社會中低收入人群的臨時居住解決方案。在華盛投資之前，太空艙運行的是制造業模式，通過生產、銷售實現利潤。華盛進入之后，非常敏銳地抓住了互聯網風潮下的資本風向，引入面向年輕人的移動生活概念，這樣太空艙就不僅僅是公寓了，而是面向廣大中、低收入人群的一個廉價居住解決方案，可以迅速規模化。而“得屌絲者得天下”正是互聯網的邏輯，也是如今資本最為認可的方向。這樣的人群雖然單位購買力不高，但其龐大的基數和高頻次的消費習慣被資本高度看重。這樣的用戶基礎，將成為一種可能的用戶接口，資本格外喜歡這樣的想象空間。另外，太空艙公寓給公寓的投資提供了一種脫地模式的借鑒，從不動產變成了可動產，不僅是從重變輕，更多了許多靈活處置的可能，這也是非常顛覆傳統的地方。

新派公寓是這三家當中做公寓做得最本分的，其著眼點在于公寓的精準定位以及由同質化人群帶來的情景選擇。同樣地段的房子是可以比較的，房子的裝修和家具是可以相互模仿的，但是要替代一個能夠讓人產生深度認同感的居住氛圍難度是比較大的。新派公寓的選擇在于做地段和品牌，用地段鎖定剛需，用品牌制造粘性，讓客戶愿意為了這不同的體驗而付出溢價。新派公寓也是我看到最注重公寓本身投資邏輯的一家，他們用心而不是用錢來營造居住的品質，他們用貼心的服務而不是一味的折扣來吸引客戶，通過取舍聚焦核心客戶，雖然基數不是太大，但是卻成為最忠誠的追隨者。新派公寓的擴張速度可能是最慢的，但在單店贏利模式的思考上卻是行業當中最成熟的。其輕重結合的打法有效地解決了贏利與持有之間的難題，從線下到線上的O2O模型有效地解決了客戶積累和削減管理成本的問題，品牌影響力所帶來的價值認同以及與供應商之間的深度結合也為很多創新實踐提供了可能性。雖然新派公寓目前只在北京開出兩家店，但其品牌影響力已經遠遠超出了北京，據說已經得到了許多開發商邀請，或許很快就會在全國范圍內復制，不排除做品牌公寓的管理輸出。作為公寓的投資人，最重要的是要了解自己在投什么，什么才是自己的贏利模式。千萬不要僅僅因為雷軍投了，就認為這個行業成了“風口上的豬”，盲目跟進。

我們看到投資公寓其實是有多種的考慮。作為房地產的一個細分市場，白領公寓作為面向年輕客群的特殊產品，其實抓住的是住房消費市場中最活躍旺盛的一個客群，面對這樣的客群怎樣激發他們的消費潛力決定了公寓的投資模式。如果你看中這個市場的成長性，同時擁有強大的客戶網絡，就不妨學學鏈家自如的打法，“客戶在手，天下我有”；如果你希望成為消費端口，做快速低成本復制的產品，太空艙模式也未嘗不是一種可能，房車都可以是一種房，集裝箱也可以改造成酒店，太空艙公寓以低成本的方式解決了低收入人群的居住尊嚴，讓大家發現房地產之外原來還有替代者；如果你希望做精品，通過對特定人群的不斷提純來挖掘附加價值，新派公寓是一個很好的榜樣。也許有一天，大家會發現，在互聯網的時代選擇做一個精雕細琢的匠人是件多么難能可貴的事。相信我，市場會為這種珍貴的稀缺性買單。

公寓市場是一個還有待深度挖掘的市場，在這個市場上一定還會出現更多更加令人耳目一新的玩法。作為公寓的投資人，最重要的是要了解自己在投什么，什么才是自己的贏利模式。千萬不要僅僅因為雷軍投了，就認為這個行業成了“風口上的豬”，盲目跟進。沒有基因和資源的積累，風隨時可能會停，今天拿到投資不代表必然的成功，任何一個真正想做事的人都應該想好，如果風明天就停，這個行業瞬間從藍海變紅海的時候，我該怎么去做。當然如果想清楚了就果斷出發吧，前方風景正好。