EQR：300億市值的美國公寓運營商

文│楊現(xiàn)領(lǐng) 王傲野

EQR：300億市值的美國公寓運營商

文│楊現(xiàn)領(lǐng) 王傲野

楊現(xiàn)領(lǐng)華創(chuàng)證券新產(chǎn)業(yè)趨勢部總經(jīng)理

作為美國最大的出租公寓運營商，EQR最早成立于1969年（Equity residential properties，以下簡稱“EQR”），這間運營了30多年的公司，為國內(nèi)的公寓長租市場帶來了絕佳的觀察和學(xué)習的角度。

隨著REITS的發(fā)展，美國公寓類REITS常年保持著8％左右的收益率，EQR也成功在1993年上市，是美國第一家上市的出租公寓REITS，標準普爾500指數(shù)的成員，目前市值已經(jīng)達到275億美元。定位于收購、開發(fā)和管理高品質(zhì)的公寓，在全美擁有300多處物業(yè)、11萬套公寓。EQR的發(fā)展歷史對于未來中國公寓企業(yè)的發(fā)展有著重要的借鑒作用。

穩(wěn)定的出租市場是發(fā)展的基本條件

這表現(xiàn)在三個方面：

第一，穩(wěn)定的收益率。從美國近15年的公寓REITS發(fā)展來看，其有效租金基本保持了每年3％的上升趨勢，空置率基本維持在5％左右的水平，只有金融危機時期（2008～2010）出現(xiàn)了空置率高和有效租金下降的情況。

第二，穩(wěn)步上升的租賃需求。美國首次結(jié)婚年齡的逐步上漲趨勢保證了租房市場的需求。

第三，青年人需求旺盛。在美國的核心城市，其房價收入比也已經(jīng)很高，這一點同國內(nèi)相似，國內(nèi)某些城市房價收入比達到了10倍以上，畢業(yè)生需要5～10年的過渡時間，租房需求被進一步釋放，加之人才的跨區(qū)域流動，這為公寓市場的發(fā)展提供了土壤。

而對于買房和租房的選擇上，在年輕人資產(chǎn)累積的前期，月供成本與租金成本的剪刀差過大時，會促進公寓市場的發(fā)展，這也是為什么越來越多的美國公寓企業(yè)專注于核心城市。

EQR的加法與減法

大規(guī)模融資并購（1993～2001）

從EQR上市開始，公司進行了大規(guī)模的融資，并在全美進行了長達7年的公寓收購，資本的運用使EQR的公寓規(guī)模達到了峰值，在2002年達到了近23萬套。

規(guī)模成長利于EQR覆蓋多樣化市場（白領(lǐng)、藍領(lǐng)、老人、學(xué)生），提高品牌知名度和客戶忠誠度，全美十個洲的布局提高了客戶的續(xù)租率，租戶可以完成跨城市轉(zhuǎn)租，同時EQR能夠保證相同的租住品質(zhì)，挖掘租戶的最大價值。

在同開發(fā)商，網(wǎng)絡(luò)提供商，家電家居采購商的交涉中，規(guī)模促使EQR能夠有很大的話語權(quán)，這能有效的降低EQR的運營成本，規(guī)模效應(yīng)使EQR管理效率有極大的提高。

規(guī)模效應(yīng)有利于EQR實現(xiàn)多樣化的盈利模式，EQR與美國各類保險，廣告商合作，當前其線上業(yè)務(wù)的高瀏覽量給其帶來了1600萬美元的收益。

剝離低收益資產(chǎn)（2002～2012）

第一，2000年，EQR自建家具體系（收購GLOBE公司），但因管理問題，后賣出這一業(yè)務(wù)，專注公寓經(jīng)營，以規(guī)模效應(yīng)租賃家具。

第二，2003年后，EQR賣出成長性較差的老舊物業(yè)市場，進軍租房需求旺盛的市場，相繼進行了多項物業(yè)買賣交易，力求管理精簡化，轉(zhuǎn)換了市場范圍。

第三，公寓Reits的行業(yè)特性使其在次貸危機中相比地產(chǎn)開發(fā)銷售類公司更抗壓，加上EQR穩(wěn)健的財務(wù)策略使其平穩(wěn)度過了金融危機。

近15年美國公寓市場空置率情況

近15年美國公寓有效租金情況

進一步放棄非核心市場 (2012年至今)

從2012年開始，EQR開始逐步放棄非核心市場，公寓占比從14.3％下降到5％，而核心市場開始了進一步的收購，占比從85.7％增加到95％。

核心城市的進軍，使得EQR的租金水平相比前幾年更高于行業(yè)平均水平，而加上美國良好的租房市場環(huán)境和公司20多年的管理水平，鑄就了EQR良好的空置率水平，同時核心城市租客良好的收入情況與經(jīng)濟的回暖，也為其提高了持續(xù)的租住需求。

由此，EQR形成了以加州、舊金山、紐約、華盛頓、波士頓、邁阿密等城市為主的市場核心策略。

總結(jié)EQR20多年的發(fā)展我們概括為以下四個階段，從這四個階段我們可以看出EQR的發(fā)展策略的變化，從借力資本發(fā)展規(guī)模，到剝離低收益資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，最后總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗選中核心市場收購高品質(zhì)資產(chǎn)、退出非核心市場。

向EQR學(xué)什么？

中美的公寓市場結(jié)構(gòu)存在顯著的差異，這表現(xiàn)在：REITS發(fā)展處于起步階段；有穩(wěn)定租金收益的公寓類物業(yè)偏少；公寓企業(yè)品牌化程度低；公寓市場不是主流的居住方式；青年消費升級處于起步階段。

然而，正如我們在零售行業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)、汽車后市場、旅游等觀察到的現(xiàn)象，盡管產(chǎn)業(yè)規(guī)律不會變化，這是我們研究美國的意義所在。但是中國不會重復(fù)美國走過的道路，今天的美國也不是中國的未來。

脆弱的傳統(tǒng)、快速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)以及龐大的消費基礎(chǔ)這三大條件疊加在一起往往使中國的任何一個行業(yè)都可以走出完全不同于美國的曲線。公寓行業(yè)同樣也將是如此。

第一，中國的公寓行業(yè)不會坐等REITS發(fā)展才能壯大，相反，VC、新三板、二級市場上市公司將在公寓企業(yè)的規(guī)模化和跨地區(qū)整合中發(fā)揮更顯著的作用。EQR的發(fā)展已經(jīng)清楚的表明，本地化屬性的存在意味著全國性公寓企業(yè)的崛起必須依賴于資本和并購。

我們不太相信中國的公寓企業(yè)家們可以寄望于政府推動REITS發(fā)展才能實現(xiàn)這一目標，我們更愿意相信基于資本市場的、自發(fā)的、利益驅(qū)動的一級和二級市場并購將成為主流。在這一點，未來的兩條路徑是相對可預(yù)期的：其一，由VC主導(dǎo)的跨城市并購，一家或幾家大型的VC機構(gòu)會在不同城市選擇不同的“選手”進行投資，之后進行整合；其二，由上市公司主導(dǎo)的跨城市并購，目前國內(nèi)房地產(chǎn)類上市公司紛紛尋找轉(zhuǎn)型的出路，可以預(yù)計將會通過股權(quán)收購的形式不斷整合本地化的公寓行業(yè)，從而進軍所謂的房屋資產(chǎn)管理市場。

第二，體驗極差的傳統(tǒng)普遍租賃、品牌化程度不高的公寓、正在上升的青年人租賃需求以及互聯(lián)網(wǎng)的強勢介入這四個條件帶來的結(jié)果一定是中國青年公寓大迸發(fā)，而不是相反。

中美的這種差別會帶來兩個特色：其一，中國公寓品牌企業(yè)的崛起速度將更快。傳統(tǒng)越弱，新業(yè)態(tài)發(fā)展越迅猛；傳統(tǒng)越弱，互聯(lián)網(wǎng)顛覆速度越快；這兩點在其它領(lǐng)域都已經(jīng)得到驗證。其二，中國的公寓運營將更重，公寓本身是一個強運營、精細化管理的行業(yè)，盡管互聯(lián)網(wǎng)會改變拿房端和出房端的效率，但更重要的是降低從拿房到出房的存貨周期速度，這個必須依賴于高效運營，因此，中國的公寓企業(yè)必須滲透到更多環(huán)節(jié)，會更重，當然，越重，某種程度上，護城河也越深。

第三，集中于核心城市，這一點中國與美國完全相同。中國的城市人口結(jié)構(gòu)和出租需求結(jié)構(gòu)決定了一線城市永遠是必進之地，原因在于三點：其一，需求集中，一線是人口流入的重鎮(zhèn)且會持續(xù)增加；其二，人口和房屋存量的基數(shù)大，具備實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)的“基礎(chǔ)量”；其三，單價高，在成都市，雖然需求大，但是單價低，就像騎單車，在北京周轉(zhuǎn)一圈相當于在成都周轉(zhuǎn)三圈，所以，有單價的周轉(zhuǎn)和規(guī)模才會意義。

2014年EQR公寓核心市場分布情況

中國公寓行業(yè)對比