史銳雪：海外樓市幫國人實現全球資產配置

本刊記者│苗野

史銳雪：海外樓市幫國人實現全球資產配置

本刊記者│苗野

史銳雪萬國置地企業集團總裁

國內連續數年的房地產限購，在打壓了國內樓市的同時，也讓海外房地產成為了中國人眼中的“香餑餑”。隨著人民幣在國際市場上的購買力日漸增強，使得人們感覺到到海外置業是一件討便宜的事情。根據仲量聯行的最新報告顯示，2014年中國房地產海外投資達165億美元，比2013年增長了46％。并且2015年海外房地產投資很有可能持續增長，全年或將達到200億美元。為此也催生了很多為國人海外置業提供服務的機構。

4月15日，萬國置地集團為其海外樓市新網站舉行了上線儀式。萬國置地企業集團總裁史銳雪稱，海外買房就上海外樓市網，預計在一年之內實現無線互聯，兩年之內實現全球房產整合，無論您身在何處，無論在什么時間，您只需要登錄海外樓市的網站，就可以獲得全球開發商正在首發的新盤信息以及正在出售的二手房的信息。

《中國房地產業》：現在都說海外房產比較熱，那么究竟有多熱？有沒有可靠的數據支撐？

史銳雪：2014年中國個人海外房產投資總額高達165億美金，相比2013年增加了46％，但我今天早上看到另外一組數字，是結合2014年第一季度的數字進行了評估，我們認為2015年這個數字將會是2014年的一倍，也就是說2015年的個人海外房產投資總額有望達到350億美金。在未來5～10年，這個數字會是平均每年150％～200％的增長速度。

在中國個人海外投資所青睞的國家當中，歐洲目前為止是排名第一，獲得了中國投資客戶55億美金的投資總額，其中40億美金是流向倫敦。排名第二的澳洲居高不下，獲得了30億美元的投資，其中悉尼獲得了22億美元。排名第三的北美，主要是以美國的紐約和加州，加拿大的溫哥華和多倫多，大概獲得的是25億美元。

《中國房地產業》：相比于中國的房地產市場，海外房產投資究竟有什么樣的魅力？

史銳雪：我們比較了解中國的中小房地產投資客戶，他們最關心的兩個問題，一個是房產的出租回報，一個是貸款利率。在中國，以上海和北京為例，每年出租回報率只有2％，商業貸款利率大概是在8％，出租回報率是完全沒有辦法覆蓋貸款利率的。同樣再來看加拿大，加拿大外國人貸款大概貸到70％，一般來講首付只需要10％，但是出租回報率是7％，貸款利率只有2.3％，這意味著什么？中小投資人在通過投資加拿大房產的過程中，不但可以實現以租養貸，同時可以獲得豐富的現金流，可以通過銀行貸款只需要投入很少量的現金，就可以實現海外房產配置，并且可以獲得很大量的現金流。我想這是為什么眾多的中國投資人會對海外房產如此關注的重要原因。

我們整理出了中國投資者最青睞的海外投資目的地的排名。主要的國家和城市分別是英國倫敦、澳洲悉尼、紐約、洛杉磯、舊金山、溫哥華、墨爾本、多倫多、芝加哥、東京、新加坡、葡萄牙、馬來西亞和濟州島。

《中國房地產業》：為什么這些國家和城市房產會受到如此多的關注？

史銳雪：我認為最主要的原因是國內目前為止房地產投資市場不明朗，股市的表現相對來說比較異常，所以存在著手中有一些剩余資產需要去配置的客戶，他們面臨著投資無門的情況，因此海外房產對于客戶來講會是一個很好的選擇。除此之外，一個很重要的因素是西方國家是建立在私有財產神圣不可侵犯的立國之本的基礎上，所以所有的房產基本上都是永久產權?；诘褪赘兜屠?，高增長高租售比以及低空置率，并且人民幣近期升值以及匯率優勢，海外房產投資不失為一個非常好的選擇。

《中國房地產業》：萬國置地巨資打造的海外樓市網站有什么特別之處？

史銳雪：在海外樓市上市之前，當您想要搜索北歐三室一廳的獨棟別墅的過程中，可能您看到的房源的圖片只有兩張。這是完全沒有辦法滿足您的購房需求的。當您搜索西班牙瓦倫西亞的房源的時候，可能只有兩套房，這是完全沒有辦法匹配到您的需求的。而且這些網站篩選的條件只有國家、城市以及價格，如果您對當地的城市或者當地的街道并不是那么熟悉，可能您并不知道您看到的信息代表著什么、意味著什么。海外樓市的上線將解決如上全部的痛點。

海外樓市的設計風格采取的是全球最流行的扁平化設計，客戶可以用最簡潔明了的方式獲取信息。我們基于對客戶的了解以及對項目的了解，進行了一系列人性化的搜索技術，客戶只需要3秒鐘就可以獲得房源信息，并且每一套房源都有二維碼，只需將房源上方的二維碼掃一掃，就可以將心儀的房源信息分享給想要分享的人。

零距離購房一直是我們海外樓市的目標，到目前為止很多中國客戶仍然對于海外購房有著非常多的距離感，我們海外樓市的使命就是在未來1～2年之內消除這個距離，讓更多人更加了解海外置業的優勢，實現全球資產配置。

《中國房地產業》：這里面其實很多還停留在喊口號層面，談一些實質的內容，萬國置地海外樓市的核心競爭力和盈利模式到底是什么？現在所投入的資金是自有資金還是有一些風投引入？

史銳雪：目前為止我們投入的資金全部是自有資金，見諸于我們實際運營效果比較好，客戶成交量也還不錯，所以現在我們是可以實現盈虧平衡的。今年我們也受到了很多風投或者國內一些基金公司的關注，也在和我們談投資以及合作，但實際上我們是希望能夠在穩中求勝。如果要引入投資的話，可能我們會用在國內的一個網點的設立上，我們計劃在國內一線和二線的城市設置20個點左右，讓更多中國客戶可以通過海外樓市這個網站獲益。

其實我們的盈利模式完全來自于我們和開發商以及地產經紀之間的傭金模式，相當于我們是不賺客戶任何錢的。我們是只為客戶提供服務，實際上是所有盈利全部是來源于我們和國外開發商以及國外地產經紀之間的傭金返點模式。

未來5～10年，海外房產一定是中國投資客戶的一個主要選擇之一，這個方向一定不會變的。海外房產置業是我們萬國置地為客戶提供的投資途徑之一，接下來我們要做的是幫助金字塔中間的這些中產階級客戶尋找更多的投資途徑，也就是說我們會轉型的方向是幫助更多的客戶做海外資產配置以及基金管理等。