假設開發法在待估土地中的應用

汪雪娟

假設開發法，又稱為剩余法、倒算法，將估價對象房地產預期開發后的價值，扣除預期各種開發及銷售的費用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為估價對象房地產的評估價格。該方法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產價格評估，及待開發的土地（包括生地、毛地和熟地）；待拆遷改造土地的評估；未開發完工的房地產（在建工程）的評估。

一、假設開發法在待估土地應用中存在的問題及對策

第一，將待估土地價值和待開發房地產價值概念混淆，進而混淆二者的計算公式。初學者在學習這兩個概念時往往存在著困惑，不知道二者關系如何。一般來說，待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-資金成本-銷售費用-開發利潤-取得待開發房地產應繳納的稅費，而地價=預期樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-銷售稅費-利潤。學員應將這些公式記憶清楚，使用時莫混淆。第二，不同情形的土地估價涉及的要素不同。情形一，將生地開發為熟地租售，生地價格=預期開發完成后的熟地價值-由生地開發為熟地的開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤；情形二，在熟地上建造房屋租售，熟地價格-預期開發完成后的房地產價值-熟地上建造房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤；情形三，由生地建造房屋租售，生地價格=預期開發完成后的房地產價值-由生地開發為熟地及建造房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發利潤-購買生地的稅費；情形四，將毛地開發為熟地租售，毛地價格=預期開發完成后的熟地價值-由毛地開發為熟地的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發利潤；情形五，由毛地建造房屋租售，毛地價格=預期開發完成后的房地產價值-由毛地開發為熟地及建造房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發利潤-購買毛地的稅費。因此不同情形的土地估價公式不同，涉及的要素也是不同的，在計算時首先要區分哪種情形的土地估價，再加以計算。

二、假設開發法在待估土地應用中舉例

待估土地為一塊已完成“七宗一平”的待開發建設用地，土地面積為6000平方米，土地形狀規則，規劃用途為住宅，允許容積率為2.5，土地使用權年限為50年。試估算該宗地目前的單位地價。要估算該宗地的地價，可以采用以下步驟。

第一，該宗地為待開發建設用地，適用假設開發法進行評估，所以采用假設開發法。第二，在法定范圍內，根據有關實際調研情況選擇和確定最佳開發利用方式。第三，估算建設周期，預計正常情況下該項目的建設周期為2年。第四，預計售樓價。經分析預測，該開發項目完成后，預計平均售價為30000元/平方米。第五，估算開發費用。預計建筑費為6000元/平方米，專業費為建筑費的10%，建筑費和專業費在建設期內均勻投入。成本利潤率為30%，銀行貸款的年利息率為6%，銷售費用為售樓價的2%，銷售稅費為售樓價的6%。最后，求取地價。地價公式為：地價=預期樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤；樓價=6000×2.5×15000=225000000（元）；建筑費=6000×2.5×6000=45000000（元）；專業費用=建筑費×10%=45000000×10%=4500000（元）；建筑費+專業費=45000000+4500000=49500000（元）；銷售費用=225000000×2%=4500000（元）；稅費=225000000×6%=13500000（元）；投資利息=地價×{（1+6%）2-1}+（49500000+4500000）×{（1+6%）2-1}=0.1236×地價+3240000。

假設地價一次性投入，建筑費、轉業費及銷售費用均勻投入，則利潤=（地價+建筑費+專業費）×30%=0.3×地價+49500000×30%=0.3×地價+14850000；地價=225000000-49500000-4500000-13500000-0.1236×地價-3240000-0.3×地價-14850000；地價=139410000/1.4236=97927789（元），上述地價中含有購買土地時繳納的稅費。

三、假設開發法在待估土地應用中的注意事項

假設開發法在現實評估土地價格時采用的公式為：地價=預期樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-銷售稅費-利潤，需要注意的是由于預期樓價、建筑費、專業費用、地價等實際發生的時間不盡相同，而且有的時間間隔還較長，評估中應考慮貨幣的時間價值，將發生在各個時期的收入或費用統一化為評估基準日的價格。另外，通常采用市場比較法與趨勢預測相結合的方法，即根據同類用途和性質的房地產現在的價格及其未來可能的變化趨勢進行測算土地開發完成后的最終產品的銷售價格。采用此法評估待估土地時還要正確選擇土地的最佳開發形式。

（作者單位：江蘇蘇北土地房地產評估咨詢有限公司）