年收入30萬元“理財小白”家庭 兩居升級三居規(guī)劃

年收入30萬元的楊芳一家，是“理財小白”，家中無任何理財行為，就連信用卡也沒有，有一套兩居室，近期想升級換三居，希望理財師幫忙出出招。本刊記者 文熙

鄭州機場，飛機晚點了一小時。

記者的旁邊，坐著一位美麗的女士，正要飛往呼和浩特出差，因為晚點，和記者攀談了起來。

聽聞記者的單位有理財師可以幫人理財，便叫我們給她也做一份規(guī)劃。

她介紹說：“我叫楊芳，自己在國企是做工經概算的，年薪15萬元，老公是兒童醫(yī)院的主治大夫，年薪也有15萬元。不過兩人都忙，2歲的兒子一直是由奶奶在幫忙照看。也正是因為忙，平時根本不理財，甚至連信用卡都沒有，存款和閑錢都擱在銀行。”

據楊芳介紹，她和老公每年能存下20萬元，一年的開銷，包括每月房貸2500元，大概需要10萬元。家里有一套90平米的兩居室，是去年初花10000元每平米購買的二手房，現在漲到12000元一平米，市值108萬元。2015年年初，楊芳的單位拆遷改造舊房，她也有資格以市場半價申請一套兩居室，分三期付款，她交了一筆20萬元的款項，年底還要交20萬元，剩下的20萬元要在2016年中期交房時付清。家庭存款方面，有一筆30萬元的一年定存即將到期，其中20萬元在2015年12月底要支付出去，另外還有一筆5萬元的閑錢擱在銀行活期里。

隨著兒子的長大，她想換套大三居，總不能一直讓兒子和奶奶擠住在一屋，大了還是要有自己的居室。另外，她也想要一張可以適用經常出差住酒店和吃飯有折扣的信用卡。

理財目標

1.二房換三房

2.閑錢如何打理

3.推薦辦理合適有用的信用卡

“在基金的選擇上，可以先從國內股票型和債券型基金開始，相對較為熟悉。隨著財富的不斷積累，可逐步把眼光投向全球，進行全球資產配置?！?/p>

魯丹

星展銀行（中國）有限公司個人銀行投資保險產品部助理總裁。

根據案例提供的信息，楊芳夫婦家有公子，工作穩(wěn)定，家庭年收入30萬元，且已購買自住房產，月供金額不大，可謂幸福的三口之家。像很多一孩或二孩家庭一樣，楊芳夫婦現在也正面臨房屋置換的需求，如何較好地進行房屋置換及家庭理財，這也是很多家庭普遍關心的問題。

一、家庭財務狀況梳理

在給出具體的建議之前，先來梳理一下楊芳夫婦的家庭財務狀況，以使理財建議能有的放矢。

表一：家庭資產負債及收入一覽

家庭資產 一套房產（自?。?108萬

單位申請的房產 120萬

銀行一年期存款 30萬

銀行活期存款 5萬

總計 263萬

家庭負債 住房貸款 50萬左右（據估算）

家庭收支 夫婦年收入 15萬+15萬=30萬

開銷/年 10萬

結余/年 20萬

圖一：家庭資產分布

從以上圖表可以看出，楊芳夫婦財務狀況有以下特點：

優(yōu)點：家庭資產負債結構穩(wěn)健，負債較輕，房貸壓力較小，除去所有開銷后，尚有每年20萬盈余，家庭財富的積累速度會相對較快。

缺點：家庭資產配置較為單一。從圖一可以看出，家庭資產中，房產占比高達87%。且除房產外，13%的家庭資產均在銀行存款中，在目前中國已連續(xù)降息5次的背景下，1年期定期存款利率僅1.75%，活期收益則更低，因此家庭資產的回報較低，且品種過于單一。

二、理財目標如何實現？

首先，兩套思路，置換房屋

由于楊芳夫婦目前擁有兩套房產，盡管其中一套尚未付完全款，因此，房屋置換有兩種方案可選擇：方案一：出一套二居，進一套三居;方案二：出兩套二居，進一套三居。以下，我們從不同角度來分析對比一下兩種方案的優(yōu)劣，以供楊芳夫婦進行選擇。

首先，我們來做一些估算：

1.根據案例提供的情況，自住房單價每平12000，假設所置換的大三居面積140平，且單價和目前自住房單價相仿，那么大三居市價168萬。

2.目前每月還貸2500元，按目前房貸利率打9折、30年還清、等額本息還款方式，可以估算出貸款金額大概在50萬元。

3.根據案例提供的信息，楊芳單位拆遷改造舊房為按市場價半價付款，總共付款60萬元，可以估算出市場價大概為120萬，我們假設方案一為出售明年中期交房的單位改造房。

4.假設首套房貸款可以打折，建議方案一中，在購買大三居前，先還清自住房貸款。

5.假設方案一中，房屋置換后，自住房用于出租，按2%的租售比來估算，月租金約在1800元。

6.方案二中，假設置換后所剩資金投資按5%的年回報計算。

比較項目 方案一 方案二

置換程序 1.出售單位改造房，收入120萬;

2.還清自住房貸款50萬;

3.購買大三居：首付70萬，其余貸款98萬。 1.出售自住房和單位改造房，收入共228萬;

2.還清自住房貸款50萬，還款后剩余178萬;

3.購買大三居：168萬用于購房;

4.剩余10萬可用于投資。

置換后擁有的資產 1.一套大三居，價值168萬;2.一套二居，價值108萬。 1.一套大三居，價值168萬;2.10萬資金，用于理財。

置換后需付貸款 98萬 無

每月還貸壓力 約5000元 無

每月租金現金流 約1800元 無

每月實際房屋支出 約3200元 無

每月投資收益 無 500元

因此，若楊芳夫婦所在城市的房地產市場價格看漲，那么建議采用方案一，盡管每月有還貸壓力，但目前利率較低，且房產會增值，利用杠桿增強房產投資收益。但相反，若房產價格看跌，則建議采用方案二，多余資金可用來投資，增強回報。

其次，積少成多，長期投資

A.購房前，保守為主

目前，楊芳夫婦擁有30萬元的1年期定存和5萬元的活期存款，而且2015年底和2016年中分別還需要交各20萬元的房款.若2016年中前可以存下10萬元積蓄，那么基本上真正開始有閑錢可以打理，會從2016年中開始。而在2016年中前，由于存下資金需用于購房，且期限較短，建議將閑余資金投放在相對保守的理財產品上。市面上有部分較短期限，或每天、每周可贖回的固定收益理財產品，收益比銀行活期高，且很靈活，楊芳夫婦可選擇購買。

B.購房后，資產配置

從2016年中開始，楊芳夫婦每月積攢的資金可開始用于投資。若選擇方案一進行房屋置換，每月實際房屋支出在3200元左右，略高于目前的月供2500元，按楊芳夫婦每年可攢下20萬估算，方案一的情況下楊芳夫婦每年仍可以攢下19萬多，也即每月約1.6萬。若選擇方案二，則除了剩余10萬購房款可直接用于投資外，由于沒有月供，每月攢下資金約1.9萬。

那么這些資金如何打理？

在起步階段，建議先采用基金定投的方式。一方面，目前市場波動較大，國內股市較為震蕩，但相對處于較低的位置，楊芳夫婦可本著長期投資的理念，逐步建倉;另一方面，楊芳夫婦平時工作較忙，受限于時間和經驗，直接投資股市或債市，可能不太現實，但可通過基金的方式，間接參與各類金融市場的投資，利用基金公司的專業(yè)優(yōu)勢，省時又省力。目前，星展銀行架上代銷多款國內股票型、混合型、債券型基金，可供投資者選擇。如，長盛電子信息基金，在經歷過A股股災后，2015年初至12月16日，收益仍達到90%。

在基金的選擇上，可以先從國內股票型和債券型基金開始，相對較為熟悉。隨著財富的不斷積累，可逐步把眼光投向全球，進行全球資產配置。根據機構研究，資產配置對家庭理財回報的貢獻度達到90%以上。特別是在目前的市場行情下，美聯(lián)儲已進入到加息周期，人民幣還有貶值壓力，全球資產配置的必要性更加顯現出來。根據我們的研究，2015年前三季度，如果只投資A股，虧損約5.6%，波動率高達40%以上，但如果用星展銀行《投資智策》提供的戰(zhàn)術性資產配置組合，虧損不到1%，且波動率大幅降低至10%以下，使投資組合相對穩(wěn)定。

第三，根據偏好，自主擇卡

對于信用卡的辦理，目前每家銀行所提供的服務和優(yōu)惠活動各有千秋，有些服務較好、活動多;有些的積分可兌換里程、享受機場貴賓廳等等。楊芳夫婦可根據自己的偏好來選擇適合自己的信用卡。

“對于酒店和餐廳活動較多的信用卡可以去比較一下浦發(fā)銀行、招商銀行。這兩家銀行信用卡中心對于資質較好的客戶審批的額度較大，且信用卡類別、活動都很多，比較實用?！?/p>

朱悅

凱石理財經理。

筆者根據案例中楊女士的自述，將他們家庭的資產負債狀況和收支狀況匯總如下表：其中房貸部分每個月需要還款2500元，而總價是90萬元，所以根據目前的購房政策及房貸利率推測，其當時購置房屋時可能總首付40萬，貸款金額為50萬，期限為30年。下表也按此推測計算。

家庭資產負債狀況（單位：萬元）

資產 負債

流動資產 活期存款 5 房屋貸款 50

定期存款 30 購房款（欠） 40

其他（預付款） 20 其他 0

固定資產 自住房（市值） 108

合計 163 合計 90

家庭收支狀況 （單位：萬元/年）

收入 支出

楊女士工資 15 房貸 3

楊女士丈夫工資 15 日常生活開銷 7

定存利息（非固定） 1

合計 31 合計 10

一、 房屋置換建議

從楊女士一家目前的資產狀況來看，對于房屋置換和購買單位福利房的未付款支付并無太大壓力。其中，2015年底需要支付的20萬，在年底定期存款到期以后可以直接從中取出20萬進行支付，剩余的10萬元定存以及全部利息約11萬（按照2014年的1年期定存基準利率3%左右計算，可能商業(yè)銀行會有上浮空間），再加現有的活期存款5萬，共計16萬元，可全部用于流動性較好的半年以內的穩(wěn)健型投資。這樣再加上半年的工資收入結余，完全可以應對來年中旬需要支付的20萬購房尾款。支付尾款的缺口為4萬元，也就是說楊女士一家在2016年上半年需要從月度收入中至少存留6000～7000元作為購房項目用途。而收支表表明其家庭每年有近20萬的結余，每月約16000～17000元，半年按10萬算也足夠補齊購房尾款的缺口。

由于目前其居住的房屋和單位的福利房均為兩居室，并且家庭沒有多余的資金立即購房，所以建議可先賣出一套房再購買新的三居室，這樣的話需要交納的房屋購置稅款也可以大大減少。出于經濟性和舒適性的考慮，建議賣掉單位福利房的原因如下：一、經濟性——假如賣掉現住房，按照目前市場價108萬，還掉貸款50萬以后，手上現金為58萬（其中40萬是首付款，由于每平方漲了2000元，故有18萬的盈利）。但如果賣掉福利房，以實際購價60萬是按照市場價格一半計算，轉手賣掉可以有120萬的現金，其中包括60萬盈利，并且可節(jié)省下一筆裝修費用。比較之下，賣福利房比賣現住房獲得的現金要多出一倍多，有利于減輕后期購買三居室的首付壓力，更為經濟。二、生活便利——考慮到如果賣掉現在居住的房產，而單位房也并未交房和裝修，在搬入三居室以前還要多搬一次家，不僅需要她和先生花費大量精力裝修或者搬家，并且會造成家中老人和小孩的生活環(huán)境發(fā)生大的改變而或有不良影響。所以賣掉單位福利房的選擇最經濟也最省力。

二、閑散資金投資建議

接上述方案，2015年底交完20萬的房款以后，剩余10萬元定存以及全部利息約11萬，再加活期存款5萬，共16萬元，可分成兩部分投資：大部分仍然存定期或銀行短期保本理財產品，以保證資金安全，三個月定期或半年期都可以，具體可以根據交房款的時限決定。然后預留小部分做活期存款或者購買流動性較好的貨幣基金，投資穩(wěn)健的同時也可以作為家庭急用金，這小筆資金主要保證流動性以防家庭有突發(fā)事件需要開銷，金額可覆蓋3～4個月的家庭支出即可。

此外，每個月的家庭結余16000～17000元，除去6000～7000元做購房專項款以外，仍有10000元可支配?？梢試L試用定投的方式少量長期配置公募基金，每月3000～5000元為宜。現金及活期存款的比例可適當降低。

三、 保險配置建議

楊女士的孩子目前2歲，雖然離上大學還有很長時間，不過筆者認為可以先規(guī)劃一下。通過購買一些針對小孩子的分紅型保險來儲蓄將來上大學需要的教育金，這種險種在小孩每個重要的升學階段都會有一筆升學金作為分紅給到受益人，這樣安排可以減輕家庭對單筆大開銷的壓力。每個月大概花費在300～800元之間。此外，楊女士和先生都是家庭的收入來源支柱，任何一方因意外失去工資收入就會給家庭收入帶來較大沖擊，所以也建議各自都配置一些商業(yè)保險，可考慮的品種有：意外險、重大疾病險、人壽險。如果日后經濟條件允許還可以考慮養(yǎng)老險。

四、信用卡辦理建議

信用卡現在是一個很常見的個人金融工具，楊女士可以直接向各銀行申請辦理。申請的額度由于每家銀行的標準大不一樣，所以前期可多咨詢幾家銀行。信用卡基本使用功能都是一樣的，比如刷卡支付、享受借款免息期限、緩解短期資金壓力。另還有一些特色服務，這個就要根據自己的需要選擇了。積分活動或者折扣優(yōu)惠每家銀行也都各自有不同的合作商戶。了解到對于酒店和餐廳活動較多的信用卡可以去比較一下浦發(fā)銀行、招商銀行。這兩家銀行信用卡中心對于資質較好的客戶審批的額度較大，且信用卡類別、活動都很多，比較實用。需要注意的是，申請信用卡并不是越多越好，也不是額度越高越好。能滿足日常需要，以應對不時之需而又不對正常生活造成壓力為宜。

點評：從經濟實用性來看，兩位理財師都建議楊芳賣掉單位購買的投資房，但現實情況是，單位購買的經濟適用房是不允許隨便流通的，5年內不允許轉賣，但可以出租。所以楊芳可以在理財師的建議下，有變通的參照實行。