海南省房地產市場供給分析

畢普云++趙麗

[摘 要]近年來海南房地產投資快速增長，保證合理的供給量，可以促進海南房地產健康發展。通過分析得到：近5年來，海南土地存量增加，閑置現象嚴重，地產存量消化過程緩慢。海南住宅地產整體供給遠大于需求。綜合保障房和商品房總量，以當前的開工面積，可以滿足約385萬人的住房需求，按竣工面積計算，可滿足200萬人左右的住房需求。

[關鍵詞]房地產市場；供給；海南

10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 04. 125

2010年，國際旅游島建設上升為國家戰略。這5年來，海南房地產市場快速發展，同時，也存在一些問題。海南房地產住宅供給量情況怎么樣，發展持續性如何等問題，成為關注熱點。

1 2010—2014年海南房地產建設分析

由表1可知，近年來，海南房屋施工面積由2010年的2699. 46萬平方米增加到2014年的7557. 15萬平方米，年均增速高達30%。房屋新開工面積相對平穩，2010年1136. 12萬平方米，2014年1600萬平方米，僅2010年和2011年新開工面積有大幅增長，2014年房屋新開工面積出現下降。從房屋竣工面積來看，2012年全年房屋竣工面積856. 41萬平方米，2013年后，逐步回落。

2010年，施工面積、新開工面積、竣工面積增速相對穩定，房地產建設工程結構進展相對合理，至2011年，由于施工面積急速增加，竣工面積出現大幅下滑。2012年施工面積累積過多，新開工面積增速緩慢，竣工面積大幅增加，也即2012年地產工程加速消化存量，但由于新開工面積過大，竣工面積占施工面積比例依然很小，2013年、2014年新開工面積相對穩定，但施工累積面積過大，竣工面積同樣占施工面積比例越來越小。也即海南房地產存量消化過程緩慢。從總體來看，海南房屋施工2014年達到7557. 15萬平方米，累計新開工面積7762. 9萬平方米，累計竣工面積3302. 9萬平方米。竣工面積比例占新開工面積比例僅為42. 5%。海南房地產即將開啟新一輪消化工程存量的過程。見右圖所示。

2010—2014年海南房屋建設面積變化示意圖

2 2010—2014年海南住宅地產建設分析

住宅地產是房地產建設的主體。由表3我們可見，從住宅地產施工面積看，2010—2014年海南住宅施工面積穩步增長，2010—2012年海南住宅施工面積增速不斷提高。2012年增速達到40. 45%，2013年增速回落至17. 28%，2014年增速重新回升到26. 75%。2010—2014年海南住宅施工總面積達到21606. 39萬平方米。從住宅地產新開工面積看，2010—2014年海南住宅新開工面積基本平穩，2010年住宅新開工面積為980. 63萬平方米，2011—2013三年住宅新開工面積穩定在1400萬平方米左右，2014年住宅新開工面積小幅回落至1200. 74萬平方米。住宅新開工面積增速，2010—2011兩年維持較高速增長，2010年同比增長34. 62%，2011年同比增長44. 43%，2012—2014三年增速回落，2012和2014兩年出現負增長。也即從2012年起，海南住宅地產建設市場逐步趨于平穩，并出現收縮。從住宅地產竣工面積看，2010—2014年竣工面積基本平穩，2012年住宅竣工面積最大，達734. 99萬平方米，同比增長最快，增速達81. 89%，而2011和2013年住宅竣工面積增速回落，均為負值（詳見表2）。

結構化分析海南住宅地產的施工、新開工及竣工面積，2010年海南住宅施工面積、新開工面積、竣工面積三者增速相對平穩，竣工面積施工面積比例為22. 17%。但2011年開始，新開工面積不斷增加，而竣工面積出現回落，竣工面積增速急劇下滑。自2012年開始，海南住宅施工面積持續增加，但新開工面積逐步減少，可以認為2012年是海南住宅地產消化存量的一年，2013—2014年，諸多方面原因，使得海南住宅地產新開工面積、竣工面積總量和增速均出現回落，竣工面積占施工面積的比例穩定在10%左右（詳見表3）。

從海南住宅地產施工、新開工、竣工面積等各項指標與房屋相應指標的比例分析來看，住宅施工面積穩定占房屋施工面積比例的85%左右，也即，近年來，海南住宅地產的施工面積占房屋施工面積比例相對穩定，可見住宅地產近年來也在大幅擴張。但新開工面積占房屋新開工面積的比例整體下降，住宅地產建設出現大幅收縮，住宅市場逐步趨于飽和，商業地產比例逐步上升。從整體比例來看，由于新開工比例急速下降，住宅地產市場消化存量的形勢比整個地產市場消化存量的形勢更加嚴峻（詳見表4）。

繼續分析海南住宅地產銷售情況，由表5可見，2010—2013年，海南住宅地產銷售面積穩步增加，2013年海南住宅銷售面積達到1000萬平方米，自2014年以來，房地產銷售面積出現下滑。銷售面積占施工面積的比例逐步減小，由2010年的36. 79%下降到2014年的16. 84%，也即銷售面積遠遠小于施工面積，施工規模過大。

從銷售面積與竣工面積的比例來看，銷售面積遠大于竣工面積，也即當前的竣工速度難以跟上銷售的步伐，住宅地產需求相對竣工速度而言，相對旺盛。但不可忽視的是，海南施工面積增長速度整體遠高于銷售增速。也即從絕對面積看，施工面積遠大于銷售面積，從增長速度看，施工面積增速遠高于銷售增速。盡管竣工面積小于銷售面積，但可以判斷，海南住宅地產整體出現供給遠大于需求，比例約為80%（詳見表6）。

表6 2010—2014年海南住宅地產施工、竣工、銷售面積增速統計

施工增速竣工增速銷售增速

201135. 19%-21. 55%1. 29%

201240. 45%81. 89%7. 64%

201317. 28%-29. 57%27. 84%

201426. 75%27. 24%-7. 33% 數據來源：《中國房地產統計年鑒2014》。

3 2010—2014年海南保障房建設情況分析

2010—2014年，海南計劃建設保障房33. 92萬套，實際開工40. 58萬套，竣工27. 76萬套。整體來看，海南保障房計劃建設數量、開工套數和竣工套數，與全國形勢相同，均呈下降趨勢（見表7）。保障房作為政策性住房，最大限度地滿足了低收入者的住房需求，由于財政投入、建設計劃性等，在建設數量上難以有更大的突破。

總 計33. 9240. 58-27. 76- 數據來源：2010—2014年海南國民經濟和社會發展統計公報。

從保障房的建設面積來看，2010年開工面積1057. 19萬平方米，竣工面積561. 72萬平方米。自2010年來，海南共建設保障房面積3414萬平方米，竣工2260萬平方米（見表8）。綜合來看，保障房的建設最大能夠滿足120萬左右低收入者的住房需求，對平抑商品房價格和保障低收入者住房需求起到重大作用。

總計3414. 16—2260. 69— 數據來源：2010—2014年海南國民經濟和社會發展統計公報。

4 海南房地產市場供給總量

根據以上分析，綜合保障房和商品房總量可得，2010—2014年海南省所有住宅的開工面積為9886. 39萬平方米，總竣工面積5091. 08萬平方米，開工面積逐步回落，竣工面積逐步增加，竣工面積占開工面積的比例逐步上升。

表9 2010—2014年海南房地產建設總面積統計單位：萬平方米

年份保障房開工面積住宅新工面積總開工面積保障房竣工面積住宅竣工面積總竣工面積竣工占開工面積比例

20101057. 19980. 632037. 82561. 72515. 071076. 7952. 84%

2011900. 011416. 322316. 33384. 66404. 09788. 7534. 05%

2012710. 41402. 852113. 25595. 56734. 991330. 5562. 96%

2013393. 911471. 691865. 6467. 31517. 62984. 9352. 79%

2014352. 651200. 741553. 39251. 44658. 62910. 0658. 59%

總計3414. 166472. 239886. 392260. 692830. 395091. 0851. 50% 數據來源：《中國房地產統計年鑒2014》，2010—2014年海南國民經濟和社會發展統計公報。

若按照保障房人均20平米建筑面積，商品房人均30平米的住房標準，按照80%住宅建筑面積測算，以當前的開工面積，可以滿足385萬人的住房需求，按竣工面積計算，可滿足201萬人的住房需求。

5 結 論

近年來，海南住宅地產整體出現供給遠大于需求。綜合保障房和商品房總量，以當前的開工面積，可以滿足385萬人的住房需求，按竣工面積計算，可滿足201萬人的住房需求。未來海南房地產市場的發展，要減少盲目性。要消化存量，優化增量，引導房地產市場加大結構調整力度，增加經營性房地產開發，優化房地產空間布局，整頓規范房地產市場秩序，促進房地產業健康穩定發展。

參考文獻：

[1]李業嘉. 海南房地產投資與經濟增長的實證研究[J].中國經貿導刊，2010（15）：42.

[2]中國房地產統計年鑒[M].北京：中國統計出版，2014.