遼寧房地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問題與對(duì)策

鄧麗麗

摘要：近年，隨著國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和遼寧地區(qū)經(jīng)濟(jì)的低迷，房地產(chǎn)的走勢(shì)也趨于下滑，2016年預(yù)測(cè)遼寧房地產(chǎn)行業(yè)喜憂參半，因此，如何應(yīng)對(duì)遼寧地區(qū)房市的變化，地方政府可以借鑒如下對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅種 住房租賃體系 土地財(cái)政

一、遼寧房地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問題

（一）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)缺乏動(dòng)力，整個(gè)社會(huì)投資變緩

從2013年起，東北三省GDP增速明顯回落。2014年遼寧省全年固定資產(chǎn)投資2.44萬億元，同比下降1.5%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資5301.3億元，同比下降17.8%。進(jìn)入2015年遼寧的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)一步惡化，2015年1-8月規(guī)模以上工業(yè)增加值下降%5.1；公共財(cái)政預(yù)算收入下降22.9%；固定資產(chǎn)投資下降15.4%，而商品房銷售額下降了25.9%。

（二）市場(chǎng)需求乏力，去庫存壓力大

沈陽房地產(chǎn)整體開發(fā)體量很大，商品房庫存量較高；目前，沈陽自有住房群體比例達(dá)80%左右，樓市整體需求較弱。沈陽目前的庫存仍是省會(huì)城市中最高的，需要消化20個(gè)月。

（三）省房企銷售利潤(rùn)率普遍較低

一方面遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，另一方面國家近年又不斷出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)的政策，這些使得遼寧房?jī)r(jià)一直處于圍繞成本左右的低價(jià)，導(dǎo)致遼寧地區(qū)房企的銷售利潤(rùn)率普遍偏低，房地產(chǎn)企業(yè)再投資動(dòng)機(jī)不足。

（四）房地產(chǎn)供給與需求結(jié)構(gòu)不匹配

一是商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)趨同，開發(fā)商忽視了消費(fèi)者在戶型面積、居住環(huán)境和配套設(shè)施等方面的需求。二是區(qū)域性結(jié)構(gòu)矛盾比較突出，大量房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)分散、建設(shè)零散。三是市場(chǎng)消費(fèi)者普遍需求的中小套型供不應(yīng)求。

（五）縣域市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)問題迭出

一是在房產(chǎn)銷售過程中，違規(guī)銷售期房現(xiàn)象頻出；二是縣域市場(chǎng)中房地產(chǎn)開發(fā)商良莠不齊；三是商品房開發(fā)層次不高，部分房企規(guī)模較小；四是產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，住房供應(yīng)體系不規(guī)范。除此之外，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的供應(yīng)比例不高。

二、2016年房地產(chǎn)未來走勢(shì)預(yù)測(cè)

當(dāng)前，遼寧省的經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然存在，樓市仍處于低谷期，房?jī)r(jià)也處于較低的水平，現(xiàn)階段高庫存的現(xiàn)狀進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步放緩了開發(fā)節(jié)奏，長(zhǎng)期看這有利于降低庫存，促進(jìn)市場(chǎng)走向供需平衡。2015年，保障性安居工程建設(shè)和獨(dú)立工礦區(qū)及國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造是兩大重點(diǎn)，在201 7年基本完成獨(dú)立工礦區(qū)棚戶區(qū)改造任務(wù)。2016年即將開始的“十三五”是遼寧省全面振興的重要時(shí)期，也是加快推進(jìn)以改善民生為社會(huì)重點(diǎn)建設(shè)的重要時(shí)期。隨著居民收入的持續(xù)增加，特別是東北三省基數(shù)小，增漲空間大，尋求自住型和改善型換房需求量也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

三、遼寧房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策

（一）改革房地產(chǎn)稅種，建立“輕流重保”的稅收體系

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格，可以改革房地產(chǎn)的稅種，嘗試加大保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅的征收，減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)的稅收。適當(dāng)降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的契稅和營(yíng)業(yè)稅等，以擴(kuò)大交易量。在保有環(huán)節(jié)中，將房產(chǎn)購買和保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)合并轉(zhuǎn)移為保有過程中的稅從而降低建設(shè)階段的成本。除規(guī)定一定的免稅面積外，所有不動(dòng)產(chǎn)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來確定計(jì)稅依據(jù)。

（二）完善房地產(chǎn)金融信貸機(jī)制和進(jìn)行公積金制度創(chuàng)新

鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的緊密合作，開展房地產(chǎn)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)；推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)程；鼓勵(lì)房企通過房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化、房地產(chǎn)信托、股權(quán)合作、上市等渠道籌集開發(fā)資金；并加強(qiáng)銀行信貸資金管理，防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。

另外，還可以在公積金制度上進(jìn)行創(chuàng)新。遼寧省可以嘗試探索對(duì)一些真正需要保障制度的弱勢(shì)群體提供公積金的保障措施，在全國范圍內(nèi)率先把真正需要保障的中低收入群體囊括進(jìn)去，滿足他們的基本住房需求。

（三）建設(shè)住房租賃體系

廉租房不需要租用者提供購房成本，可以大大降低住房需求者的進(jìn)入成本，可以立竿見影地解決弱勢(shì)群體的住房問題。政府在實(shí)施過程中可以根據(jù)需房者的收入采取不同的住房政策，將中高收入者納入到商品房市場(chǎng)中，而將低收入者納入到廉租房市場(chǎng)中，由此實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)層面和社會(huì)發(fā)展層面的共同前進(jìn)。

此外，待條件成熟時(shí)，可以建立由非營(yíng)利組織及住房租賃公司，與政府、私人住房所有者形成的全覆蓋、多次性、高效率的租賃住房供應(yīng)體系，有條件地將非戶籍人口與戶籍人口合并考慮為租賃住房的供應(yīng)對(duì)象。

（四）提高土地財(cái)政的可持續(xù)性

保證土地財(cái)政的可持續(xù)性對(duì)地方政府而言極為重要，對(duì)此：

第一，政府可以進(jìn)行相關(guān)配套建設(shè)，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目保值增值。良好的配套設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值提升具有重要作用。地方政府作為基礎(chǔ)設(shè)施的提供者，可以合理地、系統(tǒng)地安排城市的各種資源。第二，建立土地出讓金基金，確保細(xì)水長(zhǎng)流地使用。第三，提高土地利用效率，增加其他稅收收入來源。

（五）大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，減輕地方政府財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴

省政府要充分利用財(cái)政扶持政策大力發(fā)展能夠吸納最大就業(yè)人口的第三產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，形成多元發(fā)展、多級(jí)支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，尤其要發(fā)揮遼寧省重工業(yè)的優(yōu)勢(shì)，并積極引進(jìn)新型工業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，保證遼寧省地方財(cái)政的可持續(xù)發(fā)展。

（六）逐步完善房地產(chǎn)估價(jià)制度

逐漸地，為了更好的計(jì)稅，可以相應(yīng)地在稅務(wù)部門建立房產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)和制定健全的評(píng)稅制度。逐步形成一套符合遼寧地方實(shí)際情況的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系，為相關(guān)房產(chǎn)稅的計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)。

除此之外，要盡快建立一支精通房產(chǎn)估價(jià)理論和富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師隊(duì)伍，實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)人員的資格認(rèn)證制度。