秩序化與精細(xì)化 老城區(qū)更新策略研究
——以寧國(guó)為例

吳運(yùn)法，胡尚如，高 珊

(安徽建筑大學(xué)建筑與規(guī)劃學(xué)院，安徽 合肥 230022 )

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展，已經(jīng)從強(qiáng)調(diào)“增量”的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化階段逐漸轉(zhuǎn)換到更為關(guān)注“質(zhì)量”的新型城鎮(zhèn)化階段.在這一轉(zhuǎn)換過(guò)程中，絕大多數(shù)城市面臨兩方面的困境：一方面，老城區(qū)因?yàn)檫^(guò)去無(wú)序擴(kuò)張?jiān)斐扇司迎h(huán)境嚴(yán)重惡化；另一方面，城市增量土地急劇減少，粗放式發(fā)展難以為繼.為此，對(duì)老城區(qū)更新就成為新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容.

在我國(guó)當(dāng)前的城鎮(zhèn)體系中，不同規(guī)模城市數(shù)量隨著城市規(guī)模銳減，呈現(xiàn)金字塔結(jié)構(gòu).根據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)50萬(wàn)人以下城市總數(shù)為380個(gè)，占城市總數(shù)量（658個(gè)）的58%，另外我國(guó)有建制鎮(zhèn)19 410個(gè)，中小型城鎮(zhèn)占我國(guó)城鎮(zhèn)數(shù)量的絕大多數(shù).

當(dāng)前，中小型城鎮(zhèn)老城區(qū)更新需要解決三方面的問(wèn)題：第一，梳理整體城區(qū)結(jié)構(gòu)，完善公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)；第二，挖掘存量土地，為城市整體優(yōu)化奠定基礎(chǔ)；第三，尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，科學(xué)控制與指導(dǎo)建設(shè)行為.

1 當(dāng)前研究現(xiàn)狀

1.1 老城更新

老城更新是指將城市建設(shè)的老城區(qū)中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)做必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)[1].隨著城市建設(shè)的發(fā)展，此類問(wèn)題在城市建設(shè)過(guò)程中不可回避，吳良鏞[2]在對(duì)城市發(fā)展歷史、理論進(jìn)行研究和北京舊城規(guī)劃建設(shè)實(shí)踐的基礎(chǔ)上，提出了“有機(jī)更新”的理念.張杰[3]對(duì)于大規(guī)模漸進(jìn)式和小規(guī)模漸進(jìn)式更新模式進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，提出各地區(qū)應(yīng)該結(jié)合各地區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，因地制宜，采用多元化互補(bǔ)性的規(guī)劃模式.王洋[4]在對(duì)城市規(guī)劃?rùn)C(jī)制、土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制、運(yùn)行保障機(jī)制的研究基礎(chǔ)上，提出城舊城更新的實(shí)施機(jī)制.綜上所述，此類問(wèn)題的研究?jī)?nèi)容較多，涉及相關(guān)理論的探索、思想方法的思考、模式的總結(jié)和評(píng)析、實(shí)施機(jī)制的研究以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)等諸多方面[5-7].在規(guī)劃范圍上，多通過(guò)商業(yè)化和地產(chǎn)化開發(fā)的模式對(duì)于城市功能進(jìn)行置換，較少關(guān)注城市整體結(jié)構(gòu)的調(diào)整和功能的有機(jī)疏解.本文從解決城市問(wèn)題和尋求地區(qū)經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)、社會(huì)和環(huán)境條件的持續(xù)改善的思路出發(fā)，從城市的整體結(jié)構(gòu)的角度切入，從提升城市的活力，促進(jìn)鄰里社區(qū)的建設(shè)以及引導(dǎo)城市功能的有機(jī)疏散等多方面著手，打造流動(dòng)的城市空間.

1.2 存量土地利用

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，許多城市的規(guī)劃建設(shè)開始從“大規(guī)劃”向“小規(guī)劃”轉(zhuǎn)變，城市的發(fā)展正在面臨規(guī)劃結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在重視對(duì)增量土地進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)也注重對(duì)存量土地的挖潛，并構(gòu)建以存量土地利用引導(dǎo)城市理性增長(zhǎng)的新模式.當(dāng)前對(duì)于城市存量土地利用的研究主要集中在對(duì)于土地集約利用的評(píng)價(jià)及其體系的構(gòu)建以及對(duì)于存量土地利用制度的創(chuàng)建和策略的研究.王俊玲[8]從城市理性增長(zhǎng)的角度，以駐馬店為例，對(duì)存量土地進(jìn)行開發(fā)適應(yīng)性評(píng)價(jià)，并建立土地集約利用評(píng)價(jià)體系.王亞男[9]從技術(shù)的角度，構(gòu)建開發(fā)區(qū)用地更新與優(yōu)化的潛力評(píng)價(jià)體系，建立更新與優(yōu)化的潛力評(píng)價(jià)模型，且從土地利用和使用期限、企業(yè)發(fā)展情況等方面綜合評(píng)價(jià)優(yōu)化，提出更新與優(yōu)化的空間布局、時(shí)序的安排和改造力度的確定方法.馮長(zhǎng)春[10]從城市土地集約利用的概念和內(nèi)涵入手，分別對(duì)評(píng)價(jià)單元和評(píng)價(jià)因子進(jìn)行分析，建立了多指標(biāo)綜合指標(biāo)體系，并以北京東城區(qū)為例，進(jìn)行了實(shí)踐驗(yàn)證.張建榮[11]在對(duì)深圳舊工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃編制進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，分析了目前存在的困境，提出土地變更過(guò)程中的利益分配不明確，規(guī)劃的編制和實(shí)施.何芳[12]從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的制度供求和制度效率角度分析、論證并提出了存量土地的變更制度和相關(guān)的策略.岳雋[13]在分析深圳市存量土地構(gòu)成和現(xiàn)狀利用的基礎(chǔ)上，提出了其二次開發(fā)利用的目標(biāo)和策略.同時(shí)，目前許多的大城市例如深圳、廣州都頒布城市更新改造的綱要和實(shí)施辦法，建立了完善的規(guī)劃編制體系和實(shí)施機(jī)制，這些為建立城區(qū)存量土地的集約化利用提供了有力的保障.目前大多數(shù)的研究停留在對(duì)于土地集約利用的評(píng)價(jià)，對(duì)于存量土地挖潛技術(shù)和操作層面的研究相對(duì)較少.本文將結(jié)合寧國(guó)，系統(tǒng)性地闡述其運(yùn)用GIS技術(shù)從多層次多角度對(duì)老城區(qū)的存量土地進(jìn)行精細(xì)化盤點(diǎn)的方法.

2 研究思路

2.1 項(xiàng)目概況

寧國(guó)市位于安徽省東南部，與浙江省臨安市、安吉縣交界.皖贛鐵路、慈張公路穿境而過(guò)，是皖東南山區(qū)之咽喉，南北通衢之要道.市域面積2 487 km2，總?cè)丝?8萬(wàn).改革開放以來(lái)，寧國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速發(fā)展，1994年進(jìn)入全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣市行列，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力自2000年以來(lái)連續(xù)多年居安徽縣市首位.

寧國(guó)老城的發(fā)展起源于小南河與龍?zhí)逗樱劳薪蚝勇泛蛯庩?yáng)路逐漸延展，形成整個(gè)寧國(guó)市的核心城區(qū)，同時(shí)也是體現(xiàn)整個(gè)寧國(guó)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活力的魅力中心.小尺度、活商業(yè)、精發(fā)展的城市生長(zhǎng)格局，活躍的商業(yè)氛圍及宜人的生活尺度構(gòu)成了其鮮明的城市特色.

2.2 問(wèn)題剖析

近年來(lái)，隨著寧國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的不斷加快，城市建設(shè)飛速發(fā)展，寧國(guó)市正在從小城市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹械瘸鞘?在這種規(guī)模轉(zhuǎn)變過(guò)程中，城市結(jié)構(gòu)并未隨之發(fā)生針對(duì)性轉(zhuǎn)變，新增公共職能依舊集中在老城區(qū)，導(dǎo)致老城區(qū)壓力激增，城市運(yùn)營(yíng)效率大大降低.

同時(shí)老城區(qū)內(nèi)部的主要道路同時(shí)承載了城市的主要交通及公共服務(wù)特別是商業(yè)服務(wù)的雙重職能，嚴(yán)重影響了城市運(yùn)行與發(fā)展.現(xiàn)階段，寧國(guó)市的主要商業(yè)功能集中于城市重要的交通干道——寧國(guó)大道兩側(cè).在城市未來(lái)發(fā)展中，這一問(wèn)題若不能得到妥善解決，將會(huì)給城市造成交通壓力過(guò)大、城市業(yè)態(tài)散亂無(wú)序、城市商業(yè)體驗(yàn)舒適度下降等問(wèn)題，不但使老城核心地段產(chǎn)生巨大的交通壓力，同時(shí)也不利于老城區(qū)整體可持續(xù)發(fā)展.

2.3 研究思路

針對(duì)城市功能單核化發(fā)展，城市發(fā)展空間受限，道路功能復(fù)合化導(dǎo)致交通承載力不足，公共職能過(guò)度集中等問(wèn)題，如何科學(xué)制定老城區(qū)改造的實(shí)施策略，合理有序的實(shí)現(xiàn)老城片區(qū)城市建設(shè)的精明增長(zhǎng)及有序繁榮，是本次改造項(xiàng)目的核心目標(biāo).

為此，本文提出三大規(guī)劃策略：首先，通過(guò)系統(tǒng)梳理，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；其次，通過(guò)用地評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建，盤點(diǎn)老城存量土地資源；最后，以經(jīng)濟(jì)性為原則，從經(jīng)營(yíng)城市的角度深入研究地塊開發(fā)指標(biāo).

3 規(guī)劃策略

3.1 城市空間發(fā)展策略

老城區(qū)空間發(fā)展策略為“大疏散與小集中”并舉，有效引導(dǎo)城市活力由表及里的深入滲透.

3.1.1 “大疏散與小集中”

（1）“大疏散”——疏解壓力

在寧國(guó)市城鎮(zhèn)化過(guò)程中，城市公共服務(wù)職能并未隨著城市擴(kuò)張而及時(shí)向外轉(zhuǎn)移，而是繼續(xù)在原地?cái)U(kuò)大規(guī)模，造成老城區(qū)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn).為此，計(jì)劃將其中的部分行政、商業(yè)和工業(yè)職能進(jìn)行疏解.首先，對(duì)于建筑質(zhì)量較差，建設(shè)條件與服務(wù)水平不適應(yīng)發(fā)展需求的部分行政辦公職能遷入新區(qū)市民服務(wù)中心，提高服務(wù)質(zhì)量并有效帶動(dòng)新區(qū)發(fā)展；另外，將其所承載的部分商業(yè)職能疏解至城市新興功能片區(qū)，形成片區(qū)級(jí)商業(yè)中心，適度緩解城市單核化發(fā)展帶來(lái)的諸多問(wèn)題.同時(shí)，將其中的工業(yè)遷至周邊工業(yè)園區(qū)內(nèi)，徹底改善老城城市環(huán)境與城市風(fēng)貌（圖1）.

圖1 規(guī)劃策略——疏散與集中示意圖Fig.1 Planning Strategy: schematic of evacuation and concentrated

通過(guò)上述功能疏解，一方面將降低老城區(qū)運(yùn)行壓力，另一方面釋放出城市空間，作為環(huán)境改善，功能提升，系統(tǒng)完善的空間儲(chǔ)備.

（2）“小集中”——功能織補(bǔ)

運(yùn)用鄰里服務(wù)中心模式織補(bǔ)城市功能.

結(jié)合C·A·佩里的“鄰里單位”理論，規(guī)劃引入“鄰里服務(wù)中心”模式，集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育、停車、綠地于一體.鄰里服務(wù)中心功能集中，組織靈活，用地集約，可以成為激活老城各片區(qū)城市觸媒（圖2）.

圖2 鄰里服務(wù)中心模式示意圖Fig.2 Neighborhood service center model schematic

規(guī)劃以每處3 000～5 000戶為標(biāo)準(zhǔn)，將老城片區(qū)劃分為8處居住小區(qū)，每個(gè)居住小區(qū)中心位置設(shè)置“鄰里服務(wù)中心”（圖3），以500～800 m為服務(wù)半徑，充分滿足步行出行的需求.

完善城市公共開敞空間.

老城區(qū)在自發(fā)建設(shè)過(guò)程中由于缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，極易造成公共開敞空間的缺失，這是城市更新過(guò)程中面臨的主要問(wèn)題之一.規(guī)劃以提升老城環(huán)境品質(zhì)為先導(dǎo)，深入挖掘打造綠地系統(tǒng).

圖3 鄰里服務(wù)中心配置圖Fig.3 Schematic of neighborhood service center configuration

此外，城區(qū)被小南河、龍?zhí)逗印⑿呛尤龡l內(nèi)河穿城而過(guò)，是城市獨(dú)具特色的空間景觀資源.規(guī)劃通過(guò)環(huán)境整治，充分發(fā)揮城市內(nèi)河空間特色，形成主要綠化脈絡(luò).同時(shí)利用“針灸”的方式在老城密集的城市空間見(jiàn)縫插綠，打造步行可達(dá)的街頭綠地體系，與濱河綠帶共同形成性化的老城開敞空間網(wǎng)絡(luò)(圖4).

圖4 公共空間織補(bǔ)示意圖Fig.4 Schematic of public space darning

補(bǔ)足城市交通設(shè)施

老城區(qū)交通系統(tǒng)落后于小汽車增長(zhǎng)，在規(guī)劃過(guò)程中采取引導(dǎo)和補(bǔ)足的策略來(lái)解決停車設(shè)施不足的問(wèn)題.首先，從根本上減少老城區(qū)私家車的發(fā)生及吸引量，因此在更新改造過(guò)程中，建立完備的公交線路，鼓勵(lì)公共交通出行.同時(shí)，建議結(jié)合公共綠地及“鄰里服務(wù)中心”配置自行車停車場(chǎng)與租賃點(diǎn)，提倡慢行交通.其次，運(yùn)用TransCAD技術(shù)對(duì)老城片區(qū)的交通承載力進(jìn)行測(cè)算，預(yù)測(cè)老城停車空間需求，通過(guò)地下停車、新建停車場(chǎng)（庫(kù)）等方式滿足停車需求.

3.1.2 活力滲透——引導(dǎo)城市活力有序發(fā)展

在中小城市單核化發(fā)展的過(guò)程中，又往往伴隨著城市主干路公共服務(wù)職能與交通職能疊加的現(xiàn)象，既影響城市形象又造成交通擁堵.為此，規(guī)劃提出 “活力滲透”的規(guī)劃策略，以引導(dǎo)城市有序繁榮.

(1)混雜功能向有序功能轉(zhuǎn)換

老城區(qū)城市服務(wù)職能主要集中在寧國(guó)大道北段，成為功能最為混雜的地區(qū)；同時(shí)，母親河——小南河卻因?yàn)槿狈σ?guī)劃成為城市環(huán)境的負(fù)面因素.因此，規(guī)劃提出將城市公共服務(wù)職能沿寧國(guó)大道和小南河發(fā)展，并進(jìn)一步以兩條軸帶像城市內(nèi)部進(jìn)行深入滲透(圖5).

圖5 功能滲透示意圖Fig.5 Schematic of function penetration

打造SHOW STREET——寧國(guó)活力之軸

規(guī)劃借鑒SHOWROOM（展廳）商業(yè)模式，推動(dòng)高端創(chuàng)意商業(yè)落地，助力寧國(guó)服務(wù)業(yè)升級(jí)，由此帶動(dòng)城市形象全面提升.

針對(duì)寧國(guó)大道當(dāng)前業(yè)態(tài)以低端小商業(yè)為主體的現(xiàn)狀，規(guī)劃調(diào)整沿街業(yè)態(tài)，將小型餐飲，小商品等業(yè)態(tài)遷出，配置規(guī)模化、體系化、界面連續(xù)性強(qiáng)的超市、大型超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店、便利店、社區(qū)購(gòu)物中心及市區(qū)購(gòu)物中心等業(yè)態(tài),將寧國(guó)大道打造為功能多元復(fù)合、文化內(nèi)涵豐富、地方特色鮮明，門戶形象突出的城市活力之軸（圖6）.

圖6 寧國(guó)大道各功能組團(tuán)示意圖Fig.6 Schematic of functional groups of Ningguo Road

提升小南河兩岸界面——小南河魅力帶

小南河孕育了寧國(guó)老城發(fā)展，是老城重要的景觀資源，極具可開發(fā)利用的潛力，規(guī)劃重點(diǎn)利用小南河景觀優(yōu)勢(shì)，賦以其形式多樣的岸線利用方式，分層打造豐富的城市功能，將主要道路上的職能逐步疏解滲透至沿河區(qū).規(guī)劃將小南河兩側(cè)設(shè)置10 m的綠化帶，在沿河兩岸引入城市活力要素，并結(jié)合周邊城市功能形成五大功能段落，分別是文化活力段、居住服務(wù)段、城市服務(wù)段、綜合服務(wù)段和特色文化休閑商業(yè)段（圖7）.通過(guò)對(duì)五大濱水段落的打造，推動(dòng)城市景觀、環(huán)境、功能特色化發(fā)展，營(yíng)造風(fēng)貌現(xiàn)代靈動(dòng)、生態(tài)均好，生活舒適便捷，城市空間組織精巧等特色突出的老城魅力濱水岸線.

圖7 小南河示意圖Fig.7 Schematic of small Nanhe

(2)打通巷道——細(xì)分街坊、形成開敞空間網(wǎng)絡(luò)化

為提升老城城市功能，促進(jìn)老城功能均衡發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市有序繁榮，規(guī)劃除了將主要城市職能向小南河沿岸集中，還將沿著巷道向城市內(nèi)部進(jìn)行深層次滲透(圖8).規(guī)劃依托現(xiàn)有街巷和空地，在老城區(qū)內(nèi)部設(shè)置巷道體系，打造宜人出行的步行尺度以鼓勵(lì)慢行，同時(shí)減少城市主要干道的交通壓力.

圖8 利用巷道進(jìn)行活力滲透示意圖Fig.8 Schematic of the use of dynamic penetration roadway

根據(jù)實(shí)際情況，首先盡量保留原有巷道分割下的城市肌理,在路網(wǎng)密度小，地塊過(guò)大區(qū)域，每150～200 m，開設(shè)巷道；保留原有寬度大于7 m巷道；結(jié)合城市重要設(shè)施，綠地，同時(shí)配合“鄰里服務(wù)中心”設(shè)置巷道.通過(guò)巷道設(shè)置，可以有效減小街坊尺度，實(shí)現(xiàn)城市各功能核心的聯(lián)通，提高城市整體可達(dá)性，形成老城區(qū)服務(wù)便捷，發(fā)展均衡，環(huán)境適宜的網(wǎng)絡(luò)化城市功能體系.

3.2 存量土地挖掘策略

規(guī)劃設(shè)計(jì)策略的實(shí)施必須依賴于對(duì)土地的深入分析與挖潛.老城區(qū)主要為城市現(xiàn)狀建成區(qū)，城區(qū)更新與發(fā)展必須擺脫粗放型開發(fā)模式，通過(guò)深入盤點(diǎn)土地資源，充分挖掘存量土地.

土地資源盤點(diǎn)重在分析現(xiàn)狀建設(shè)情況，從而針對(duì)性制定土地開發(fā)策略.通過(guò)深入細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，將老城區(qū)從建筑高度、建筑質(zhì)量和建筑風(fēng)貌三方面進(jìn)行分類（分類標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)表1）.

表1 現(xiàn)狀建筑調(diào)研表Tab.1 Table of building situation survey

圖9 現(xiàn)狀建筑高度分析圖Fig.9 Schematic of situation analysis of building height

圖10 現(xiàn)狀建筑質(zhì)量分析圖Fig.10 Schemmatic of situation analysis of construction

圖11 現(xiàn)狀建筑風(fēng)貌分析圖Fig.11 Schematic of situation architectural style analysis

在分類的基礎(chǔ)上(圖9～11)，根據(jù)土地開發(fā)的難易程度將建筑屬性進(jìn)行賦值，本次規(guī)劃劃分1分、3分、5分三檔，其中：建筑高度越低，再次開發(fā)難度越低，得分越高；建筑質(zhì)量越差，開發(fā)難度越低，得分越高；與周邊城市風(fēng)貌協(xié)調(diào)度越低，得分越高.進(jìn)一步，將建筑高度、質(zhì)量、風(fēng)貌三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行空間疊加.在加權(quán)賦值過(guò)程中，采用專家打分的方法，其中建筑質(zhì)量直接影響使用安全，是土地再開發(fā)的決定性因素，權(quán)重最高，為0.45；建筑高度直接影響拆遷量，是開發(fā)需要考慮的重要因素，權(quán)重次之，為0.4； 建筑風(fēng)貌影響城市視覺(jué)效果，也是土地再開發(fā)的考慮因素，權(quán)重為0.15.

根據(jù)表1制定的疊加標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合空間現(xiàn)狀調(diào)研情況并利用GIS系統(tǒng)進(jìn)行空間疊加分析，采取如下差異化開發(fā)策略：

加權(quán)得分0～2分——現(xiàn)狀保留；

加權(quán)得分2～3.5分——采用立面整治、環(huán)境美化、完善設(shè)施等方法進(jìn)行改造提升；

加權(quán)得分3.5～5分——作為適宜開發(fā)地塊進(jìn)行重點(diǎn)開發(fā).

最終，對(duì)老城區(qū)用地進(jìn)行分析經(jīng)測(cè)算，寧國(guó)老城區(qū)總建設(shè)用地面積約為573 hm2，其中適宜開發(fā)用地141 hm2，改造提升用地151 hm2，保留用地281 hm2(圖12).

圖12 用地綜合評(píng)價(jià)圖Fig.12 Schematic of evaluation of land

3.3 經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)策略

(1)經(jīng)濟(jì)容積率測(cè)算

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，老城更新應(yīng)充分尊重市場(chǎng)規(guī)律，實(shí)施精明開發(fā)的規(guī)劃策略.在城市開發(fā)中，與經(jīng)濟(jì)關(guān)系最緊密的指標(biāo)為容積率.本次規(guī)劃研究提出經(jīng)濟(jì)容積率的概念，從開發(fā)成本出發(fā)，將經(jīng)濟(jì)成本轉(zhuǎn)換為容積率，進(jìn)一步指導(dǎo)土地開發(fā).

經(jīng)濟(jì)容積率（Economical Floor Area Ratio，簡(jiǎn)稱EFAR）是指開發(fā)某一地塊時(shí)，開發(fā)單位能取得最低經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)時(shí)，地塊容積率的數(shù)值.

其中，開發(fā)成本包括七通一平成本、拆遷安置費(fèi)用、建安費(fèi)等，合理利潤(rùn)取我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率（圖13）.

圖13 經(jīng)濟(jì)容積率測(cè)算圖Fig.13 Schematic of volume rate of economic

(2)經(jīng)濟(jì)容積率應(yīng)用

以經(jīng)濟(jì)容積率為基礎(chǔ)，進(jìn)一步確定開發(fā)地塊的實(shí)際容積率.根據(jù)寧國(guó)老城區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀，一般多層居住建筑容積率為1.2左右，高層住宅容積率在2.0以下.

以此為依據(jù)，在兼顧開發(fā)經(jīng)濟(jì)利益與公眾利益的基礎(chǔ)上，考慮城市空間風(fēng)貌的需求，采用分區(qū)間賦予容積率的策略(見(jiàn)表2).

經(jīng)濟(jì)容積率小于1.2：容積率賦值為1.2～1.5.

經(jīng)濟(jì)容積率位于1.2～2.0之間，容積率賦值為1.2～2.0，且不低于經(jīng)濟(jì)容積率.

經(jīng)濟(jì)容積率大于2.0，容積率賦值為2.0，此時(shí)實(shí)際容積率小于經(jīng)濟(jì)容積率，直接開發(fā)將會(huì)影響開發(fā)者的經(jīng)濟(jì)利益，不利于城市更新改造的推進(jìn)，對(duì)此建議采用捆綁開發(fā)的方式（圖14），將高經(jīng)濟(jì)容積率地塊與低經(jīng)濟(jì)容積率地塊同時(shí)開發(fā)，保障經(jīng)濟(jì)可行性.

圖14 捆綁開發(fā)示意圖Fig.14 Schematic of bundling development

表2 經(jīng)濟(jì)容積率應(yīng)用表Tab.2 Table of economic volume rate application

4 總結(jié)與展望

以寧國(guó)市為例，探討了在我國(guó)新型城鎮(zhèn)化背景下，對(duì)老城更新進(jìn)行了實(shí)踐探索.研究通過(guò)全城結(jié)構(gòu)優(yōu)化，疏解老城職能，提升老城運(yùn)營(yíng)效率；通過(guò)部分功能調(diào)整，重構(gòu)老城活力系統(tǒng)，提升城市形象；通過(guò)GIS等技術(shù)手段支持，精細(xì)盤點(diǎn)土地資源，進(jìn)行存量土地挖潛.

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的迅速推進(jìn)，城市土地資源正在日益緊張，城市發(fā)展亦由增量擴(kuò)張逐漸轉(zhuǎn)向存量挖潛.在老城更新過(guò)程中，也應(yīng)該本著節(jié)約集約的原則，從自身特征出發(fā)進(jìn)行理性改造，避免盲目“大拆大建”，將老城區(qū)存量土地挖掘與利用作為城市發(fā)展的重要任務(wù)與途徑，同時(shí)兼顧城市特色延續(xù)，以提高城市吸引力及人民居住生活品質(zhì)為目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)精明、有序、健康的增長(zhǎng).

References

[1]林奇 K,海克 G.總體設(shè)計(jì)[M].黃富廂,朱琪,吳小亞,譯.北京: 中國(guó)建筑工業(yè)出版社,1999.LYNCH K,HACKER G.Overall design[M].HUANG Fuxiang,ZHU Qi,WU Xiaoya,Translated.Beijing.:China Building Industry Press,1999.

[2]吳良鏞.歷史文化名城的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、舊城更新與城市設(shè)計(jì)[J].城市規(guī)劃,1983(6): 2-12,35.WU Liangyong.Historical and cultural city planning structure,renewal and urban design[J].The City planning,1983(6): 2-12,35.

[3]張杰,龐駿.舊城更新模式的博弈與創(chuàng)新: 兼論大規(guī)模激進(jìn)與小規(guī)模漸進(jìn)更新模式[J].規(guī)劃師,2009(5):73-77.ZHANG Jie,PANG Jun.Game and innovation of urban renewal model: on the large-scale and small-scale incremental update aggressive mode[J].Planners,2009(5):73-77.

[4]王洋.城市中心區(qū)舊城更新實(shí)施機(jī)制研究[D].武漢:武漢理工大學(xué),2007.WANG Yang.Research on implementing urban centers urban renewal[D].Wuhan: Wuhan University of Technology,2007.

[5]李瑞,冰河.中外舊城更新的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展動(dòng)向[J].武漢大學(xué)學(xué)報(bào)(工學(xué)版),2006(2): 114-118,122.LI Rui,BING He.Chinese and foreign urban renewal development status and development trends[J].Wuhan University(Engineering Science),2006(2): 114-118,122.

[6]陽(yáng)建強(qiáng),吳明偉.現(xiàn)代城市更新[M].南京: 東南大學(xué)出版社,1999.YANG Jianqiang,WU Mingwei.Modern urban renewa[M].Nanjing: Southeast University Press,1999.

[7]武聯(lián),王文卓.關(guān)于舊城更新思想方法的幾點(diǎn)思考[J].城市發(fā)展研究,2009(7): 51-54.WU Lian,WANG Wenzhuo.Reflections on the way of thinking of urban renewal[J].The Study of Urban Development,2009(7): 51-54.

[8]王俊玲.基于存量土地利用的城市理性增長(zhǎng)研究[D].鄭州: 河南農(nóng)業(yè)大學(xué),2008.WANG Junling.Growth in the stock of rational use of urban land-based[D].Zhengzhou: Henan Agricultural University,2008.

[9]王亞男,韓仰君,謝水木,等.成熟產(chǎn)業(yè)區(qū)用地更新與優(yōu)化研究: 以天津市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為例[A]//中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì).城市時(shí)代,協(xié)同規(guī)劃: 2013中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)論文集(14-園區(qū)規(guī)劃)[C].北京: 中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì),2013: 15.WANG Yanan,HAN Yangjun,XIE Shuimu,et al.Renewal and optimization of mature industrial district land :Tianjin economic and technological development zone[A]//Urban planning society of China.City Times,Collaborative Planning: 2013 China Urban planning symposium(14-Park Planning)[C].Beijing: Urban Planning Society of China: ,2013: 15.

[10]馮長(zhǎng)春,程龍.老城區(qū)存量土地集約利用潛力評(píng)價(jià):以北京市東城區(qū)為例[J].城市發(fā)展研究,2010(7):86-92.FENG Changchun,CHENG Long.Old town stock intensive land use potential evaluation Beijing Dongcheng district case as an example[J].Urban Development,2010(7):86-92.

[11]張建榮,李孝娟.舊工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃編制的困境與探索: 以深圳市寶安區(qū)試點(diǎn)舊工業(yè)區(qū)改造專項(xiàng)規(guī)劃為例[A]//中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì).生態(tài)文明視角下的城鄉(xiāng)規(guī)劃:2008中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)論文集[C].北京: 中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì),2008: 6.ZHANG Jianrong,LIXiaojuan.The plight of the old Industral area reconstruction planning and exploration: In shenzhen baoan district pilot the special planning of old industrial area as an example[A]//Urban planning society of China.Ecological civilization under the perspective of urban and rural planning: Proceedings of 2008 annual meeting of China's urban planning[C].Urban Planning Society of China: ,2008: 6.

[12]何芳,宋羽.城市存量土地利用變更制度缺失分析:基于新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角[J].城市問(wèn)題,2011(3):83-86.HE Fang,SONGYu.Urban stock land use change system analysis: based on the perspective of new institutional economics[J].Urban Problems,2011(3): 83-86.

[13]岳雋.深圳市存量土地二次開發(fā)利用策略研究[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào),2009(25): 132-133.YUE Jun.Shenzhen stock land is utilized secondary development strategy research[J].Science and Technology Innovation Herald,2009(25): 132-133.