保險(xiǎn)資金對(duì)接養(yǎng)老地產(chǎn)分析

侯曉宇 中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司

保險(xiǎn)資金對(duì)接養(yǎng)老地產(chǎn)分析

侯曉宇 中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司

根據(jù)2010年全國(guó)第六次人口普查顯示，全國(guó)已經(jīng)有近兩億的人口超過(guò)60歲，占全部人口的比重達(dá)到13.26%，相對(duì)上一次的人口普查上升了2.93%。由此可見(jiàn)，我國(guó)老齡人口正在迅速擴(kuò)大，人口結(jié)構(gòu)的老齡化不僅對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一系列的重大影響，更會(huì)給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

隨著我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的快速發(fā)展，保費(fèi)的收入呈現(xiàn)出爆發(fā)性的快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，截止2013年底保險(xiǎn)行業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)到73545.73億元，較2000年的3374億元增長(zhǎng)近20倍。保險(xiǎn)業(yè)急需找到資金融出的渠道，以達(dá)到提高收益率，分散資金，降低風(fēng)險(xiǎn)等目的。2009年國(guó)家出臺(tái)新《保險(xiǎn)法》拓寬了保險(xiǎn)資金向不動(dòng)產(chǎn)投資的渠道，2010年9月，保監(jiān)會(huì)印發(fā)了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，自此地產(chǎn)項(xiàng)目就成為保險(xiǎn)公司重要的資產(chǎn)配置項(xiàng)目。特別的，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目作為對(duì)接養(yǎng)老保險(xiǎn)的主要產(chǎn)品，也成為各家保險(xiǎn)公司競(jìng)相爭(zhēng)奪的重點(diǎn)領(lǐng)域。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)的基本概念

養(yǎng)老地產(chǎn)的概念始于發(fā)達(dá)國(guó)家，在20世紀(jì)七八十年代，發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入老齡化社會(huì)以后，逐步形成了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行、養(yǎng)老服務(wù)等融合為一體的新型房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。例如，美國(guó)按照不同的護(hù)理需求將老年人的住宅劃分為多種不同的形式，充分考慮到老年人的特殊需求；英國(guó)則頒布了《老年居住建筑分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》，根據(jù)老年人自力能力等具體情況，確定提供不同的養(yǎng)老物業(yè)等。

由于養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)開(kāi)展的較短，我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)地產(chǎn)尚未給出明確的定義。通常來(lái)看，養(yǎng)老模式主要分為三種：即家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老。但是上述三種模式受制于人口老齡化的不斷加速，暴露出了種種弊端，因此，在政府、社會(huì)的多重壓力下，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，所謂養(yǎng)老地產(chǎn)是指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，融合完善的養(yǎng)老服務(wù)為內(nèi)核的專(zhuān)為老年人打造的住宅產(chǎn)品，其更加關(guān)注醫(yī)療保健、日常看護(hù)、休閑娛樂(lè)等配套服務(wù)。從目前的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)可以分為四大類(lèi)：養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心和專(zhuān)業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)。目前，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)以出售為主，但是從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，采取只租不售的老年公寓模式將成為發(fā)展的主流。以下簡(jiǎn)要介紹我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式。

1.專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)建設(shè)模式：這種模式投資回收期相對(duì)較短，有利于提高資金利用的效率，同時(shí)，由于減少了后續(xù)管理的成本，風(fēng)險(xiǎn)較低。但是，由于對(duì)項(xiàng)目的挖掘不夠深入，無(wú)法獲得后期的運(yùn)行收入，利潤(rùn)率偏低。

2.專(zhuān)注于營(yíng)運(yùn)管理：其優(yōu)勢(shì)在于對(duì)資金的需求小，市場(chǎng)前景好，但是由于不介入設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)過(guò)程對(duì)后續(xù)的管理和服務(wù)品質(zhì)保障程度有待提高。

3.建設(shè)與運(yùn)營(yíng)相結(jié)合模式：其優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目整體性較好，產(chǎn)業(yè)鏈完整，有利于提升利潤(rùn)率。但是鑒于前期投入較大，對(duì)資金的需求高，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制能力、經(jīng)營(yíng)管理水平、資源整合能力等提出了較高的要求。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)的特征

首先，投資的資金壓力大。雖然現(xiàn)行的規(guī)章制度中明確提出了要大力推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，并且針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)惠政策也不斷出臺(tái)，但是由于上述優(yōu)惠政策針對(duì)的主要是非盈利項(xiàng)目，而養(yǎng)老地產(chǎn)作為盈利性質(zhì)的項(xiàng)目尚不能享受到上述優(yōu)惠政策，因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上，承建單位將承擔(dān)較大的資金壓力，一定程度迫使開(kāi)發(fā)商以銷(xiāo)售的模式加快資金的回籠。

其次，投資回收期較長(zhǎng)。由于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)起步較晚，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)行模式尚處于探索階段。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)參與的主體眾多，涉及的行業(yè)分布廣泛，只有在國(guó)家支持、社會(huì)認(rèn)知和資本充裕的前提下，才能使養(yǎng)老地產(chǎn)達(dá)到良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)較好的回報(bào)率。

最后，養(yǎng)老地產(chǎn)的金融屬性高。養(yǎng)老地產(chǎn)的資金回流與城市綜合體類(lèi)似，需要在項(xiàng)目運(yùn)行一段時(shí)間，達(dá)到成熟階段后才能實(shí)現(xiàn)投資的回收。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有不同的資金需求，業(yè)主單位需要借助于多種金融產(chǎn)品，籌措資金降低成本。

二、保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性分析

保險(xiǎn)資金急需尋找到投資的渠道，以增加收益。我國(guó)保險(xiǎn)資金主要投資領(lǐng)域在固定收益類(lèi)產(chǎn)品，比如定期存款、國(guó)債、基金等，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比我國(guó)保險(xiǎn)資金的投資渠道過(guò)于狹窄。2001年至2008年這八年時(shí)間，我國(guó)保險(xiǎn)公司的平均收益率不到10%，與美國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)高達(dá)12%的收益率相比，呈現(xiàn)偏低的水平。自2009年起，保監(jiān)會(huì)在政策層面有所松動(dòng)，允許保險(xiǎn)資金進(jìn)入固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，這不僅拓寬了保險(xiǎn)資金的投資渠道，更增加了保險(xiǎn)公司的盈利點(diǎn)，使其償債能力增強(qiáng)。從保險(xiǎn)資金的構(gòu)成來(lái)看，壽險(xiǎn)資金占據(jù)八成以上的份額，其中十年以上的長(zhǎng)期資金占比又高達(dá)70%以上，鑒于保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期、穩(wěn)定、巨額的特征，就迫使保險(xiǎn)公司在資金運(yùn)用過(guò)程中尋找風(fēng)險(xiǎn)和收益的平衡點(diǎn)，最大限度的提升收益率。

在眾多的投資產(chǎn)品中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期和資金需求量與保險(xiǎn)公司的資金特性比較吻合。同時(shí)，保險(xiǎn)資金中不大部分與固定收益率資產(chǎn)相關(guān)，這部分資產(chǎn)極易受到利率波動(dòng)的影響，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司需要借助于一個(gè)長(zhǎng)周期的項(xiàng)目，已達(dá)到平抑利率波動(dòng)的作用。而房地產(chǎn)行業(yè)屬于強(qiáng)周期性行業(yè)，受利率波動(dòng)的影響相對(duì)較小，因此，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面有利于構(gòu)建更加合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，另一方面也有利于提升收益，避免資產(chǎn)閑置。

侯曉宇（1980.12.14-），河北保定，中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)監(jiān)事 工程師，碩士研究生，研究方向：金融工程。