保險資金對接養老地產分析

侯曉宇 中郵人壽保險股份有限公司

保險資金對接養老地產分析

侯曉宇 中郵人壽保險股份有限公司

根據2010年全國第六次人口普查顯示，全國已經有近兩億的人口超過60歲，占全部人口的比重達到13.26%，相對上一次的人口普查上升了2.93%。由此可見，我國老齡人口正在迅速擴大，人口結構的老齡化不僅對社會經濟結構產生一系列的重大影響，更會給養老產業帶來機遇與挑戰。

隨著我國保險業的快速發展，保費的收入呈現出爆發性的快速增長態勢，截止2013年底保險行業的資產規模已達到73545.73億元，較2000年的3374億元增長近20倍。保險業急需找到資金融出的渠道，以達到提高收益率，分散資金，降低風險等目的。2009年國家出臺新《保險法》拓寬了保險資金向不動產投資的渠道，2010年9月，保監會印發了《保險資金投資不動產暫行辦法》，自此地產項目就成為保險公司重要的資產配置項目。特別的，養老地產項目作為對接養老保險的主要產品，也成為各家保險公司競相爭奪的重點領域。

一、養老地產的概念

（一）養老地產的基本概念

養老地產的概念始于發達國家，在20世紀七八十年代，發達國家進入老齡化社會以后，逐步形成了以房地產開發、商業地產運行、養老服務等融合為一體的新型房地產產業。例如，美國按照不同的護理需求將老年人的住宅劃分為多種不同的形式，充分考慮到老年人的特殊需求；英國則頒布了《老年居住建筑分類標準》，根據老年人自力能力等具體情況，確定提供不同的養老物業等。

由于養老地產在我國開展的較短，我國學術界對地產尚未給出明確的定義。通常來看，養老模式主要分為三種：即家庭養老、機構養老、社區養老。但是上述三種模式受制于人口老齡化的不斷加速，暴露出了種種弊端，因此，在政府、社會的多重壓力下，發展養老地產已經成為發展的必然趨勢。簡單來說，所謂養老地產是指以房地產開發為基礎，融合完善的養老服務為內核的專為老年人打造的住宅產品，其更加關注醫療保健、日?？醋o、休閑娛樂等配套服務。從目前的經驗來看，養老地產可以分為四大類：養老住宅、養老公寓、社區養老服務中心和專業護理機構。目前，我國的養老地產以出售為主，但是從未來的發展趨勢來看，采取只租不售的老年公寓模式將成為發展的主流。以下簡要介紹我國養老地產的運營模式。

1.專注于開發建設模式：這種模式投資回收期相對較短，有利于提高資金利用的效率，同時，由于減少了后續管理的成本，風險較低。但是，由于對項目的挖掘不夠深入，無法獲得后期的運行收入，利潤率偏低。

2.專注于營運管理：其優勢在于對資金的需求小，市場前景好，但是由于不介入設計和開發過程對后續的管理和服務品質保障程度有待提高。

3.建設與運營相結合模式：其優勢在于項目整體性較好，產業鏈完整，有利于提升利潤率。但是鑒于前期投入較大，對資金的需求高，對風險控制能力、經營管理水平、資源整合能力等提出了較高的要求。

（二）養老地產的特征

首先，投資的資金壓力大。雖然現行的規章制度中明確提出了要大力推動養老事業的發展，并且針對養老地產項目的優惠政策也不斷出臺，但是由于上述優惠政策針對的主要是非盈利項目，而養老地產作為盈利性質的項目尚不能享受到上述優惠政策，因此，在養老地產的開發上，承建單位將承擔較大的資金壓力，一定程度迫使開發商以銷售的模式加快資金的回籠。

其次，投資回收期較長。由于我國養老地產起步較晚，對養老地產的運行模式尚處于探索階段。同時，養老地產參與的主體眾多，涉及的行業分布廣泛，只有在國家支持、社會認知和資本充裕的前提下，才能使養老地產達到良性循環，實現較好的回報率。

最后，養老地產的金融屬性高。養老地產的資金回流與城市綜合體類似，需要在項目運行一段時間，達到成熟階段后才能實現投資的回收。因此，養老地產在開發的各個環節都有不同的資金需求，業主單位需要借助于多種金融產品，籌措資金降低成本。

二、保險資金進入養老地產的可行性分析

保險資金急需尋找到投資的渠道，以增加收益。我國保險資金主要投資領域在固定收益類產品，比如定期存款、國債、基金等，與發達國家相比我國保險資金的投資渠道過于狹窄。2001年至2008年這八年時間，我國保險公司的平均收益率不到10%，與美國保險市場高達12%的收益率相比，呈現偏低的水平。自2009年起，保監會在政策層面有所松動，允許保險資金進入固定資產投資領域，這不僅拓寬了保險資金的投資渠道，更增加了保險公司的盈利點，使其償債能力增強。從保險資金的構成來看，壽險資金占據八成以上的份額，其中十年以上的長期資金占比又高達70%以上，鑒于保險資金長期、穩定、巨額的特征，就迫使保險公司在資金運用過程中尋找風險和收益的平衡點，最大限度的提升收益率。

在眾多的投資產品中，房地產市場的投資周期和資金需求量與保險公司的資金特性比較吻合。同時，保險資金中不大部分與固定收益率資產相關，這部分資產極易受到利率波動的影響，為了降低風險，保險公司需要借助于一個長周期的項目，已達到平抑利率波動的作用。而房地產行業屬于強周期性行業，受利率波動的影響相對較小，因此，保險資金進入房地產市場一方面有利于構建更加合理的資產結構，另一方面也有利于提升收益，避免資產閑置。

侯曉宇（1980.12.14-），河北保定，中郵人壽保險股份有限公司監事會監事 工程師，碩士研究生，研究方向：金融工程。