基于營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策探究

劉鑫

（中大房地產集團有限公司 浙江杭州 310003）

基于營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策探究

劉鑫

（中大房地產集團有限公司 浙江杭州 310003）

“營改增”是自1994年以來我國稅收制度改革的一項重大的減稅措施，也是我國的一項重要的惠民利民政策。隨著“營改增”試點范圍的不斷擴大，“營改增”帶來的影響也愈加深遠。房地產是我國經濟增長中的支柱產業，也是我國稅收收入的“大戶”，“營改增”不但為其創造了新的發展機遇，同時也帶來了挑戰。研究營改增對房地產企業稅收的影響以及籌劃對策，對促進房地產業的發展具有重要意義。

營改增；房地產稅收；籌劃對策

引言

營改增是我國應對經濟發展趨勢所做出的稅收政策調整，隨著營改增對我國經濟的影響不斷擴大，越來越多的行業納入了營改增試點范圍。[1]2016年1月22日，李克強總理在主持《全面推開營改增、加快財稅體制改革》座談會時表示，要全面推開營改增。2016年5月1日起，房地產業、建筑業、金融業等行業納入到試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。營改增在一定程度上減輕了房地產企業的稅負，同時也對房地產企業帶來了壓力與挑戰。

1 營改增的相關概述

1.1 營業稅與增值稅的概念

長期以來，營業稅與增值稅是我國稅收體系中的兩大主要流轉稅，即服務型行業收取營業稅，生產性行業收取增值稅。

營業稅是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅，為價內稅。

增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。增值稅實行價外稅，實際上是由消費者負擔的，有增值時才征稅，沒有增值時不征稅。增值稅的計稅機制能夠有效的避免重復征稅現象，從而有利于減輕企業稅負。

2011年11月17日，財政部、國家稅務總局正式公布營業稅改征增值稅試點方案。營改增就是取消營業稅，不分行業和種類，全部收取增值稅。[2]“營改增”在我國的全面推行意味著營業稅或將退出歷史的舞臺。

1.2 營改增的影響

1.2.1 營改增有利于減輕企業的稅負

從計稅原理的角度看，營改增能夠減輕企業的繳稅負擔。這是因為營業稅要求企業對營業額進行全部繳納，而增值稅則只對產品和服務的增值部分進行繳納，這就避免了企業的重復繳稅，有利于減輕企業的稅負。

1.2.2 營改增有利于增加政府的稅收收入

營改增的根本目的是結構性降低企業稅負，避免重復征稅，促進產業結構轉型升級，促進第三產業發展，增強國內企業的競爭力，為我國的經濟發展注入活力。[3]所以，即使在表面上企業的繳稅金額減少了，但是通過減輕企業的稅負，促進企業的快速發展，從而帶動經濟的增長，我國的稅收收入依然可以實現增長。

2 營改增對房地產企業的影響

自2016年5月1日房地產行業納入營改增試點以來，對房地產企業的影響越來越大。其中有正面影響，也有負面影響；是一種發展機遇，同時也是一種挑戰。

2.1 營改增對房地產企業的正面影響

把營業稅變為增值稅的最大優勢就是減少對企業營業稅的重復征稅，避免了不能抵扣、退稅的現象，減輕了房地產企業的稅負；營改增改“價內稅”為“價外稅”，改變了價格體系，將增值稅的進項和銷項進行抵扣，促進了房地產企業內部經濟架構的調整；房地產企業“營改增”后，必然要改變房地產行業和房地產企業的盈利結構，與之相關的企業必然需要調整價格以保證自身的生存與發展，這就會導致房地產企業的轉型升級，變粗放經營為精細管理，從而加劇市場競爭，促進房地產行業的優勝劣汰。[4]

2.2 營改增對房地產企業的不利影響

2.2.1 對房地產企業成本的影響

成本是企業獲得利潤的決定性因素，企業成本的變化往往決定著企業的生存與發展。從建筑成本角度看，房地產企業成本多半在建筑施工環節，對建筑材料的需求量大，需要向多個商家購買。營改增后，如果房地產企業無法從供應商或承包商那取得增值稅專用發票，那么在繳稅時就無法扣除進項稅額，從而增加了房地產企業的建筑成本，降低了企業的利潤。從人工成本角度看，房地產建筑企業屬于勞動密集型行業，雇傭的人員流動性強，人工工資也無進項稅抵扣；即使與勞務公司合作，但是如果勞務公司不是增值稅一般納稅人，也無法提供增值稅專用發票，導致無進項稅金抵扣。[5]這兩種情況都會讓房地產企業無法進行增值稅進項抵扣，所產生的稅金都將轉變為房地產企業的生產成本，從而降低企業利潤。

2.2.2 對房地產企業銷售的影響

在營改增的全面實施后，房地產業的增值稅稅率為11%，原營業稅稅率為5%。如果無法取得相應的進項發票，抵扣進項稅金，那么在售價（含稅價）相同的情況下就會提高房地產企業稅負，從而使房地產企業在房地產價格競爭中失去優勢，不利于房地產企業的銷售。

2.3 營改增對房地產企業稅負的影響

一直以來，我國房地產企業的稅收分為兩部分：①土地增值稅；②企業營業稅。由于房地產建造工序復雜，其中所用的原材料、設備等在增值稅體系征稅，而房地產業、建筑業按營業額全額征收營業稅，營業稅不可以抵扣，上述情況都會導致重復納稅的現象，從而導致房地產企業納稅總量增加，增加了企業的稅負。

將營業稅改為增值稅則會有效避免稅收復征的弊端。從屬性上看，增值稅屬于價外稅，可以通過層層抵扣價稅，扣除上一環節的增值稅，從而減少房地產企業的稅收總額。

例如：在實施營改增之前，房地產企業的營業稅稅率為5%，營改增之后，按照11%的稅率計算增值稅銷項稅率，17%計算進項稅率。

假如某房地產企業的含稅銷售收入是900萬，土地取得成本200萬元，外購勞務等支出300萬，全額取得增值稅專用發票。則營改增之前應繳納營業稅=900×5%=45萬；營改增之后應繳納增值稅=（900-200）÷（1+11%）×11%-300÷（1+17%）×17%=25.78 萬。

從數據上可以很直觀的發現，營改增在減輕房地產企業的稅負方面具有促進作用。

需要注意的是，營改增在減輕稅負方面對于小規模的納稅人來說會比較明顯，但是對于一般納稅人來說，只有當進項扣除金額占營業收入的比例較大時，才能實現營改增降低房地產企業稅收的目的。總之，無論是房地產企業還是其他行業的企業，營改增在避免企業稅收復征的現象具有很大的影響，都在一定程度上減輕了企業的稅負，增加了企業的收益。

隨著“營改增”在房地產行業的推行，對房地產企業的影響愈加明顯和深刻。要想在“營改增”的工作中收益，房地產企業必須要完善機制、調整結構，從而促進產業的轉型和升級。

3 營改增制度下房地產企業稅收的籌劃對策

3.1 加強對“營改增”政策的理論學習

營改增不是簡單的將一種稅制改變為另一種稅制，而是在順應經濟趨勢、促進經濟發展的情況下做出的稅收制度的改革與創新。在“營改增”實行過程中，有些房地產企業不了解、不重視，導致企業在成本管理、業務管理、財務管理等環節都出現問題，影響了企業的正常運行與發展。因此，房地產企業管理者應重視學習“營改增”政策，了解營改增對企業發展的重要意義，從而完善企業的管理機制，保證營改增的順利進行。要對房地產項目的業務人員和財會人員進行相關的培訓，提高業務技能，規范業務流程，相關的財會人員要時刻關注營改增的實施進展和政策調整，對原有的核算方式及時調整，以適應改革進程，降低稅收風險，促進企業的健康發展。

3.2 注重合作企業的納稅資質

房地產企業在建筑環節的成本支出較大，而取得增值稅專用發票進行進項稅抵扣是節稅的關鍵，增值稅專用發票一般是由供貨（勞務）合作伙伴提供，因此合作伙伴為增值稅一般納稅人很重要，房地產企業需要要重其納稅資質。這樣才能取得正規的進項發票，最大程度低減少房地產企業的稅收。

3.3 對開發成本進行稅收籌劃

房地產企業在開發環節的周期長、成本高，我們需要在開發前對各個環節進行籌劃，合理規劃開發預算。房地產企業可以選擇主要材料甲供，我所在的企業就是這樣要求的，建筑用的鋼材，電梯等主要設備，都由甲方自行采購供應，這樣一來，我們可以取得增值稅稅率為17%的進項發票，而我們房地產銷售的稅率為11%，相比由建筑企業采購相應材料，我們從建筑企業取得增值稅稅率11%的進行發票而言，可以增加6%的進項稅額抵扣以降低開發成本。企業將各個環節產生的增值稅進行分化處理，增加增值稅進項扣除，從而降低房地產企業的稅負。

3.4 提高風險應對能力，避免稅務風險

無論是房地產企業還是其他行業，都面臨著稅務的風險問題，特別是“營改增”之后，增值稅進項扣除優勢加劇了開具虛假發票的風險，使得房地產企業的稅收籌劃風險增大。所以，房地產企業要提高對稅務風險的規避能力和應對能力，規范操作，嚴格審核。

4 結語

任何事情都具有兩面性。“營改增”既為房地產企業減低了稅負，提高了效益，促進了企業的發展，有對房地產企業的稅收籌劃提出了新的要求。[6]所以，包括房地產企業在內的所有企業都應該正確理解“營改增”帶來的影響，積極調整企業的發展策略，促進企業的轉型升級，從而在“營改增”的影響下創造出新的發展機遇。

[1]陳禮祥.“營改增”背景下企業稅收籌劃的相關建議[J].金融經濟，2015（16）：219～221.

[2]德 明.房地產企業營改增后的稅收籌劃[J].代經濟信息，2015（19）：177～178.

[3]成桂美.“營改增”對企業財務工作的影響[J].財會月刊，2014（12）：21～23.

[4]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014（12）：60，61.

[5]金曉云.“營改增”后房地產企業的稅收籌劃[J].中國鄉鎮企業會計，2015（5）：64～65.

[6]鈕德明.房地產企業營改增后的稅收籌劃[J].現代經濟信息，2015（19）：177～178.

F299.23

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1004-7344（2016）25-0264-02

2016-8-19