激進拿地成“地王制造機” 信達地產負債壓力空前

張詩雨

羊年的地王爭奪戰可謂激烈，一線城市樓板價不斷被奪地房企刷出新高。這當中，一家總資產不過485.2億元，營業收入僅為29.2億元（2015年前三季度數據）的中小型地產企業——信達地產連續成為上海、深圳、杭州等地地王，甚至一度被稱為“地王制造機”。

然而，在高價拿地的同時，信達地產的業績并未有明顯起色，2015年前三季度凈利潤比去年同期下降33.08%，為1.68億元。此外，頻頻高價拿地也推高了信達地產的負債規模，2015年前三季度其資產負債率已達到83.04%，在此情況下，信達地產通過向關聯公司借款、定向增發、發行公司債等方式“補充血液”。

此時的信達地產是否已面臨較大資金壓力？在周期長、風險高的地產業，信達地產如何避免高價拿地開發后反倒未能盈利？記者就相關問題向信達地產發送采訪提綱，截至發稿前尚未收到相關回復。記者撥通信達地產投資者關系熱線，接線人對記者稱，信達地產作為央企對外較低調，高管們很少接受媒體采訪，他們部門并不負責接待媒體，并且拒絕告訴記者負責接待媒體部門的聯系方式。

強大背景未帶來營收顯著增長

信達地產之所以敢于頻頻充當地王，與其“大有來頭”的背景有莫大關系。2015年三季報顯示：信達投資有限公司為信達地產最大股東，持有信達地產50.81%股份。而信達投資則由中國信達資產管理有限公司（以下簡稱“信達資產”）100%持有。

信達資產由財政部持有67.84%股權，也就是說財政部是其實際控制人。該公司與華融資產、長城資產、東方資產并稱為四大資產管理公司，以處置和管理不良資產為主業。

然而，盡管含著金鑰匙出生，信達地產自2009年借殼上市以來業務規模增長并不明顯，2011年甚至出現營收負增長，2015年前三季度還不錯，營業收入同比增長31.10%，達到29.2億元。但營收的增長并未帶來凈利潤的增長，2015年前三季度凈利潤同比下降33.08%，為1.68億元。毛利率下滑或許是信達地產“增收降利”的重要原因。2015年半年報顯示，其房屋銷售收入的毛利率為31.85%，比上年減少5.88個百分點。

另一值得注意的現象是，2010年以來，信達地產經營活動現金凈流量持續為負值，2015年前三季度經營活動現金凈流量為-27.75億元。對此，信達地產曾在公告中稱，“房地產企業的經營活動產生的現金流量凈額較易出現負值。若未來公司的開發項目較多，且公司銷售回籠受到一定限制，則公司可能將面臨經營活動產生的現金流量凈額波動較大的風險。”

頻頻充當地王致使負債激增

或許出于上市來營收一直未有顯著增長這一原因，在地產公司普遍面臨毛利率下滑、紛紛節衣縮食、焦慮轉型的當下，信達地產近來頻頻高價拿地，數度成為“地王”，顯露出近乎不計成本的激進擴張態勢。

2015年11月25日，信達地產以72.99億元的總價、高達49152元/平方米的樓面價拿下上海新江灣城地塊，這一戰使得信達地產刷新了上海住宅樓板價新紀錄。2015年12月22日，信達地產又以30.3億元的總價、27200元/平方米的樓面價拿下位于深圳遠郊坪山新區的一地塊，這一次信達又成為了深圳郊區地王。

眼下，一線城市地塊成為各大房企爭奪熱點，但信達地產當前對庫存高企且房價已顯露下跌態勢的二線城市也頻頻高價出手拿地。

2016年1月6日，信達地產發布公告稱，以33.9億元的總價摘得杭州上城區南星單元B-02地塊。這一交易同樣以36679.58元/平方米的樓面價刷新了杭州宅地的樓面價格。

對此，北京某上市中小房企證券事務代表曾對本報記者說，他們也曾參與競拍一些競爭較為激烈地塊，因競價與公司評估偏離過大，為保護投資者利益、降低風險，而最終選擇放棄。地產行業本就開發周期長，風險較高，中小房企應當尤其慎重對待高地價地塊。

當王不是沒有代價，數度成為地王的信達地產負債規模大幅度增加，2015年前三季度其總負債為402.9億元，2014年則為294.8億元，2015年前三季度比2014年增長36.68%。負債規模大幅增加的情況下，2015年前三季度信達地產資產負債率高達83.04%，而在2009年至2013年間，信達地產資產負債率均未高于70%。地產雖為資產密集型行業，但記者看到130多家房企中2015年前三季度資產負債率超過80%的不足30家。

此外，信達地產在公告中透露，2015年以來其與信達資產及其下屬公司借款總額近54.3億元。顯然，從銀行和關聯方籌措來的資金仍未能滿足信達地產的擴張需求。2015年，信達地產定向增發總額近20億元的股票、并且公開發行總額近30億元公司債券。

對于激增的債務規模，信達地產業曾在公告中坦承：“近年來為滿足項目建設開發投入的需要，公司債務融資規模較大，資產負債水平持續上升，處于行業較高水平。如果公司持續融資能力受到限制或者未來房地產市場出現重大波動，則可能面臨償債的壓力，從而使業務經營活動受到不利影響。 ”