激進(jìn)拿地成“地王制造機(jī)” 信達(dá)地產(chǎn)負(fù)債壓力空前

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羊年的地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)可謂激烈，一線城市樓板價(jià)不斷被奪地房企刷出新高。這當(dāng)中，一家總資產(chǎn)不過485.2億元，營(yíng)業(yè)收入僅為29.2億元（2015年前三季度數(shù)據(jù)）的中小型地產(chǎn)企業(yè)——信達(dá)地產(chǎn)連續(xù)成為上海、深圳、杭州等地地王，甚至一度被稱為“地王制造機(jī)”。

然而，在高價(jià)拿地的同時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)并未有明顯起色，2015年前三季度凈利潤(rùn)比去年同期下降33.08%，為1.68億元。此外，頻頻高價(jià)拿地也推高了信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)債規(guī)模，2015年前三季度其資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到83.04%，在此情況下，信達(dá)地產(chǎn)通過向關(guān)聯(lián)公司借款、定向增發(fā)、發(fā)行公司債等方式“補(bǔ)充血液”。

此時(shí)的信達(dá)地產(chǎn)是否已面臨較大資金壓力？在周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的地產(chǎn)業(yè)，信達(dá)地產(chǎn)如何避免高價(jià)拿地開發(fā)后反倒未能盈利？記者就相關(guān)問題向信達(dá)地產(chǎn)發(fā)送采訪提綱，截至發(fā)稿前尚未收到相關(guān)回復(fù)。記者撥通信達(dá)地產(chǎn)投資者關(guān)系熱線，接線人對(duì)記者稱，信達(dá)地產(chǎn)作為央企對(duì)外較低調(diào)，高管們很少接受媒體采訪，他們部門并不負(fù)責(zé)接待媒體，并且拒絕告訴記者負(fù)責(zé)接待媒體部門的聯(lián)系方式。

強(qiáng)大背景未帶來營(yíng)收顯著增長(zhǎng)

信達(dá)地產(chǎn)之所以敢于頻頻充當(dāng)?shù)赝酰c其“大有來頭”的背景有莫大關(guān)系。2015年三季報(bào)顯示：信達(dá)投資有限公司為信達(dá)地產(chǎn)最大股東，持有信達(dá)地產(chǎn)50.81%股份。而信達(dá)投資則由中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“信達(dá)資產(chǎn)”）100%持有。

信達(dá)資產(chǎn)由財(cái)政部持有67.84%股權(quán)，也就是說財(cái)政部是其實(shí)際控制人。該公司與華融資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、東方資產(chǎn)并稱為四大資產(chǎn)管理公司，以處置和管理不良資產(chǎn)為主業(yè)。

然而，盡管含著金鑰匙出生，信達(dá)地產(chǎn)自2009年借殼上市以來業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)并不明顯，2011年甚至出現(xiàn)營(yíng)收負(fù)增長(zhǎng)，2015年前三季度還不錯(cuò)，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)31.10%，達(dá)到29.2億元。但營(yíng)收的增長(zhǎng)并未帶來凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，2015年前三季度凈利潤(rùn)同比下降33.08%，為1.68億元。毛利率下滑或許是信達(dá)地產(chǎn)“增收降利”的重要原因。2015年半年報(bào)顯示，其房屋銷售收入的毛利率為31.85%，比上年減少5.88個(gè)百分點(diǎn)。

另一值得注意的現(xiàn)象是，2010年以來，信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量持續(xù)為負(fù)值，2015年前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為-27.75億元。對(duì)此，信達(dá)地產(chǎn)曾在公告中稱，“房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~較易出現(xiàn)負(fù)值。若未來公司的開發(fā)項(xiàng)目較多，且公司銷售回籠受到一定限制，則公司可能將面臨經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~波動(dòng)較大的風(fēng)險(xiǎn)。”

頻頻充當(dāng)?shù)赝踔率关?fù)債激增

或許出于上市來營(yíng)收一直未有顯著增長(zhǎng)這一原因，在地產(chǎn)公司普遍面臨毛利率下滑、紛紛節(jié)衣縮食、焦慮轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，信達(dá)地產(chǎn)近來頻頻高價(jià)拿地，數(shù)度成為“地王”，顯露出近乎不計(jì)成本的激進(jìn)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。

2015年11月25日，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元的總價(jià)、高達(dá)49152元/平方米的樓面價(jià)拿下上海新江灣城地塊，這一戰(zhàn)使得信達(dá)地產(chǎn)刷新了上海住宅樓板價(jià)新紀(jì)錄。2015年12月22日，信達(dá)地產(chǎn)又以30.3億元的總價(jià)、27200元/平方米的樓面價(jià)拿下位于深圳遠(yuǎn)郊坪山新區(qū)的一地塊，這一次信達(dá)又成為了深圳郊區(qū)地王。

眼下，一線城市地塊成為各大房企爭(zhēng)奪熱點(diǎn)，但信達(dá)地產(chǎn)當(dāng)前對(duì)庫存高企且房?jī)r(jià)已顯露下跌態(tài)勢(shì)的二線城市也頻頻高價(jià)出手拿地。

2016年1月6日，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，以33.9億元的總價(jià)摘得杭州上城區(qū)南星單元B-02地塊。這一交易同樣以36679.58元/平方米的樓面價(jià)刷新了杭州宅地的樓面價(jià)格。

對(duì)此，北京某上市中小房企證券事務(wù)代表曾對(duì)本報(bào)記者說，他們也曾參與競(jìng)拍一些競(jìng)爭(zhēng)較為激烈地塊，因競(jìng)價(jià)與公司評(píng)估偏離過大，為保護(hù)投資者利益、降低風(fēng)險(xiǎn)，而最終選擇放棄。地產(chǎn)行業(yè)本就開發(fā)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較高，中小房企應(yīng)當(dāng)尤其慎重對(duì)待高地價(jià)地塊。

當(dāng)王不是沒有代價(jià)，數(shù)度成為地王的信達(dá)地產(chǎn)負(fù)債規(guī)模大幅度增加，2015年前三季度其總負(fù)債為402.9億元，2014年則為294.8億元，2015年前三季度比2014年增長(zhǎng)36.68%。負(fù)債規(guī)模大幅增加的情況下，2015年前三季度信達(dá)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)83.04%，而在2009年至2013年間，信達(dá)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率均未高于70%。地產(chǎn)雖為資產(chǎn)密集型行業(yè)，但記者看到130多家房企中2015年前三季度資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的不足30家。

此外，信達(dá)地產(chǎn)在公告中透露，2015年以來其與信達(dá)資產(chǎn)及其下屬公司借款總額近54.3億元。顯然，從銀行和關(guān)聯(lián)方籌措來的資金仍未能滿足信達(dá)地產(chǎn)的擴(kuò)張需求。2015年，信達(dá)地產(chǎn)定向增發(fā)總額近20億元的股票、并且公開發(fā)行總額近30億元公司債券。

對(duì)于激增的債務(wù)規(guī)模，信達(dá)地產(chǎn)業(yè)曾在公告中坦承：“近年來為滿足項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投入的需要，公司債務(wù)融資規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債水平持續(xù)上升，處于行業(yè)較高水平。如果公司持續(xù)融資能力受到限制或者未來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大波動(dòng)，則可能面臨償債的壓力，從而使業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到不利影響。 ”