不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的幾個(gè)問(wèn)題及完善對(duì)策

戚國(guó)濤

重慶市開(kāi)州區(qū)人民法院，重慶　405499

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不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的幾個(gè)問(wèn)題及完善對(duì)策

戚國(guó)濤

重慶市開(kāi)州區(qū)人民法院，重慶405499

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是我國(guó)物權(quán)立法史上的重大創(chuàng)舉，對(duì)促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度有效保護(hù)了物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中的第三方利益，同時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的順利實(shí)現(xiàn)意義重大。鑒于此，本文主要分析了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的價(jià)值，對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的不足與完善進(jìn)行了詳細(xì)闡述，希望對(duì)促進(jìn)該制度的完善有所借鑒。

不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；價(jià)值；完善策略

善意取得制度并非新事物，但是傳統(tǒng)的善意取得制度客體局限在動(dòng)產(chǎn)上，而《物權(quán)法》將該制度擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)上，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。但是，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)規(guī)定尚不夠細(xì)致完善，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的運(yùn)用常出現(xiàn)各種問(wèn)題。因此，需要在理論研究上及實(shí)務(wù)中不斷探索與完善。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的價(jià)值

所謂善意取得制度，通俗講是指沒(méi)有處分權(quán)的人將其占有的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人屬于善意取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，財(cái)產(chǎn)原所有人無(wú)權(quán)追索的法律制度。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度具有如下價(jià)值：

(一)不動(dòng)產(chǎn)交易安全價(jià)值

保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全是該制度的出發(fā)點(diǎn)，交易安全是不動(dòng)產(chǎn)“動(dòng)”的安全，側(cè)重保護(hù)善意第三人的權(quán)益，以實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的順利流通。在實(shí)踐中，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移糾紛中常涉及善意取得問(wèn)題，因?yàn)槲覈?guó)在此領(lǐng)域立法的缺失，導(dǎo)致交易前需要進(jìn)行大量的調(diào)查取證等工作，無(wú)形中大大增加了交易成本，影響了正常交易秩序。而不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建立，將促使善意取得不動(dòng)產(chǎn)的第三人積極參與市場(chǎng)交易，有利于有效降低交易成本并維護(hù)交易安全。

(二)不動(dòng)產(chǎn)效用價(jià)值

伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，越來(lái)越多的主體參與到市場(chǎng)交易中去，不動(dòng)產(chǎn)參與市場(chǎng)交易的頻率越來(lái)越高。從一定程度上講，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)越過(guò)其所有權(quán)人流轉(zhuǎn)到善意第三人手中，該物權(quán)對(duì)善意第三人的邊際效用較高，因此以法律制度的形式確立該善意第三人享有該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)將能更好地發(fā)揮出不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，同時(shí)也提高了整個(gè)社會(huì)的福利程度。

(三)公平價(jià)值

無(wú)權(quán)處分人處分他人不動(dòng)產(chǎn)固然有錯(cuò)，但不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人也有責(zé)任，如在將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)交占有人之前沒(méi)有充分考察占有人的道德品質(zhì)等情況、在不動(dòng)產(chǎn)交付后沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的使用情況進(jìn)行有效監(jiān)督等。正是由于不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人的以上失誤，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)占有人得以將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼耍粍?dòng)產(chǎn)原權(quán)利人應(yīng)該對(duì)其過(guò)失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，該交易中，善意第三人不應(yīng)承擔(dān)不利后果。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建立，恰到好處地平衡了善意第三人及原權(quán)利人的利益，體現(xiàn)了公平這一價(jià)值理念。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的不足與完善

(一)客體要件限制方面

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的客體要件限定為已登記的不動(dòng)產(chǎn)，而未登記的不動(dòng)產(chǎn)可細(xì)分為如下兩種情形：

1.未登記的權(quán)屬明確的不動(dòng)產(chǎn)

該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)如城鎮(zhèn)新建且未登記的房產(chǎn)，該房產(chǎn)建造合法，但所有權(quán)未進(jìn)行初始的登記公示，因此物權(quán)轉(zhuǎn)讓就不可能發(fā)生，就不會(huì)有善意第三人取得物權(quán)的情況出現(xiàn)；另一種情況是依法取得的自然資源，物權(quán)可不進(jìn)行登記。這種情況是根據(jù)特有國(guó)情規(guī)定的，特定物權(quán)直接劃給公有制主體，可根據(jù)受讓主體身份進(jìn)行分配，因此，法律直接規(guī)定自然資源全部歸屬?lài)?guó)家時(shí)，其物權(quán)可不用進(jìn)行登記。因此，這幾種情形不適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

2.未登記的權(quán)屬不明確的不動(dòng)產(chǎn)

該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)有城市中存在的違章建筑物、臨時(shí)搭建房屋、未獲得商業(yè)性質(zhì)用地的房產(chǎn)等。該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)不受法律保護(hù)，善意取得制度也不適用，但是就農(nóng)村集體土地上建造的“小產(chǎn)權(quán)”房而言，要視實(shí)際情況而定。首先，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)移“小產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)權(quán)屬，因宅基地本身就是分配給農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員建造住宅的，如果轉(zhuǎn)讓合法，僅僅是未做權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記，則也適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度；其次，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員向組織以外成員轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)權(quán)屬，該行為本身就是違法的，因此，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同只能取得房產(chǎn)占有和使用權(quán)益，其處分權(quán)不受法律保護(hù)，因此不適用于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

(二)“真正權(quán)利人之可歸責(zé)性”方面

真正權(quán)利人之可歸責(zé)性，指的是行為人違背對(duì)自身權(quán)利的保護(hù)義務(wù)，其后果不是承擔(dān)賠償責(zé)任，而是損失自己的權(quán)利并承擔(dān)因此造成的后果。因?yàn)槲覈?guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度采納了絕對(duì)公信力原則，該原則與真正權(quán)利人可歸責(zé)性相悖，因此，大部分學(xué)者都反對(duì)將“真正權(quán)利人之可歸責(zé)性”歸屬到不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件中。但是，在特定情形下，可以考慮真正權(quán)利人的可歸責(zé)性，通過(guò)綜合權(quán)衡，可更好地實(shí)現(xiàn)公平性原則，也更加便于在實(shí)務(wù)中的具體操作。

(三)二重買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題

所謂不動(dòng)產(chǎn)二重買(mǎi)賣(mài)，指出賣(mài)人同時(shí)或者先后將同一房產(chǎn)賣(mài)給兩個(gè)買(mǎi)受人。如當(dāng)房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)賣(mài)給甲方并交付使用，在甲方未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)前，其又將同一房產(chǎn)賣(mài)給乙方，乙方及時(shí)辦理了登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，當(dāng)甲方未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)房屋所有人依然有權(quán)處置房產(chǎn)，因此善意取得無(wú)法適用。

我國(guó)現(xiàn)行立法禁止二重買(mǎi)賣(mài)，且設(shè)計(jì)了相關(guān)的法律救濟(jì)制度，規(guī)定在二重買(mǎi)賣(mài)交易中無(wú)法取得房屋一方可請(qǐng)求解除合同、賠償損失。此規(guī)定在一定程度上彌補(bǔ)了二重買(mǎi)賣(mài)交易的法律責(zé)任空白，但卻沒(méi)有規(guī)定哪個(gè)購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)優(yōu)先獲得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，也沒(méi)有從法律的角度理清財(cái)產(chǎn)出賣(mài)人與不同買(mǎi)受人之間的關(guān)系。受利益的驅(qū)使，二重買(mǎi)賣(mài)在實(shí)踐中非常常見(jiàn)，而立法的缺陷致使法律公平難以實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)重影響了人們對(duì)法律的信仰，因此，該領(lǐng)域的理論研究非常迫切。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度下的二重買(mǎi)賣(mài)救濟(jì)問(wèn)題值得研究。第三方在取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后理應(yīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，當(dāng)物權(quán)變動(dòng)登記與保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得兩件事?lián)皆谝黄鸷螅餀?quán)取得要件將淹沒(méi)善意保護(hù)要件，甚至物權(quán)取得要件會(huì)作為善意保護(hù)的要件。現(xiàn)代物權(quán)表現(xiàn)形式多樣化，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有使用為表現(xiàn)形式，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》對(duì)物權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)展做出了突破性規(guī)定，即對(duì)已經(jīng)付清款項(xiàng)且實(shí)際占有物權(quán)的善意第三人，即使未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，也應(yīng)保護(hù)其權(quán)益。

(四)與《合同法》的協(xié)調(diào)

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度出發(fā)點(diǎn)是要解決無(wú)權(quán)處分過(guò)程中存在的權(quán)益問(wèn)題，要解決此問(wèn)題，應(yīng)從買(mǎi)賣(mài)雙方的契約入手，該契約肯定涉及無(wú)權(quán)處分轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。《合同法》第51條中規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”當(dāng)前理論界普遍認(rèn)為該種合同屬于效力待定合同，合同有效與否取決于權(quán)利人是否追認(rèn)或者處分人是否取得處分權(quán)，因此對(duì)于保護(hù)善意第三人權(quán)利并無(wú)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)?shù)谌藢儆谏埔馊〉玫那樾危M管其依據(jù)善意取得制度獲取物權(quán)的所有權(quán)，也無(wú)權(quán)向處分人或者原權(quán)利人追究責(zé)任，最多可追究無(wú)權(quán)處分人的締約過(guò)失責(zé)任，該責(zé)任對(duì)保護(hù)善意第三人的力量孱弱，因此無(wú)法體現(xiàn)出法律的公正性。因此，在《合同法》中應(yīng)該認(rèn)定無(wú)權(quán)處分的轉(zhuǎn)讓合同有效，同時(shí)配合民法相關(guān)制度，綜合運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。

三、結(jié)語(yǔ)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)交易變得越來(lái)越頻繁，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性、有效性要求也越來(lái)越高。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度具有不動(dòng)產(chǎn)交易安全價(jià)值、不動(dòng)產(chǎn)效用價(jià)值及公平價(jià)值。但是由于各種因素的存在，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度還存在不少問(wèn)題與不足，本文對(duì)完善不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度提出了一點(diǎn)建議，希望能起到拋磚引玉的作用。

[1]高放.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的完善[J].遼寧公安司法干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2011(3).

[2]劉俊芳，郭英華.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的不足與完善[J].公安司法研究，2013(4).

D913

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2095-4379-(2016)30-0123-02

戚國(guó)濤(1987-)，男，漢族，河南商丘人，本科，法學(xué)學(xué)士學(xué)位，重慶市開(kāi)州區(qū)人民法院，助理審判員，研究方向：民商法。