不動產善意取得制度的幾個問題及完善對策

戚國濤

重慶市開州區人民法院，重慶　405499

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不動產善意取得制度的幾個問題及完善對策

戚國濤

重慶市開州區人民法院，重慶405499

不動產善意取得制度是我國物權立法史上的重大創舉，對促進社會主義市場經濟的發展起到了積極的推動作用。不動產善意取得制度有效保護了物權變動過程中的第三方利益，同時對不動產交易的順利實現意義重大。鑒于此，本文主要分析了不動產善意取得制度的價值，對我國不動產善意取得制度的不足與完善進行了詳細闡述，希望對促進該制度的完善有所借鑒。

不動產；善意取得；價值；完善策略

善意取得制度并非新事物，但是傳統的善意取得制度客體局限在動產上，而《物權法》將該制度擴大到不動產上，具有十分重要的現實意義。但是，《物權法》對不動產善意取得制度的相關規定尚不夠細致完善，導致在司法實踐中對不動產善意取得制度的運用常出現各種問題。因此，需要在理論研究上及實務中不斷探索與完善。

一、不動產善意取得制度的價值

所謂善意取得制度，通俗講是指沒有處分權的人將其占有的動產或者不動產轉讓給第三人，第三人屬于善意取得該財產所有權，財產原所有人無權追索的法律制度。不動產善意取得制度具有如下價值：

(一)不動產交易安全價值

保護不動產交易安全是該制度的出發點，交易安全是不動產“動”的安全，側重保護善意第三人的權益，以實現財產的順利流通。在實踐中，在不動產轉移糾紛中常涉及善意取得問題，因為我國在此領域立法的缺失，導致交易前需要進行大量的調查取證等工作，無形中大大增加了交易成本，影響了正常交易秩序。而不動產善意取得制度的建立，將促使善意取得不動產的第三人積極參與市場交易，有利于有效降低交易成本并維護交易安全。

(二)不動產效用價值

伴隨著市場經濟的蓬勃發展，越來越多的主體參與到市場交易中去，不動產參與市場交易的頻率越來越高。從一定程度上講，不動產的物權越過其所有權人流轉到善意第三人手中，該物權對善意第三人的邊際效用較高，因此以法律制度的形式確立該善意第三人享有該不動產的物權將能更好地發揮出不動產的價值，同時也提高了整個社會的福利程度。

(三)公平價值

無權處分人處分他人不動產固然有錯，但不動產原權利人也有責任，如在將不動產轉交占有人之前沒有充分考察占有人的道德品質等情況、在不動產交付后沒有對不動產的使用情況進行有效監督等。正是由于不動產原權利人的以上失誤，導致不動產占有人得以將不動產進行處分轉讓，因此，不動產原權利人應該對其過失承擔相應責任，該交易中，善意第三人不應承擔不利后果。不動產善意取得制度的建立，恰到好處地平衡了善意第三人及原權利人的利益，體現了公平這一價值理念。

二、我國不動產善意取得制度的不足與完善

(一)客體要件限制方面

我國不動產善意取得制度的客體要件限定為已登記的不動產，而未登記的不動產可細分為如下兩種情形：

1.未登記的權屬明確的不動產

該類不動產如城鎮新建且未登記的房產，該房產建造合法，但所有權未進行初始的登記公示，因此物權轉讓就不可能發生，就不會有善意第三人取得物權的情況出現；另一種情況是依法取得的自然資源，物權可不進行登記。這種情況是根據特有國情規定的，特定物權直接劃給公有制主體，可根據受讓主體身份進行分配，因此，法律直接規定自然資源全部歸屬國家時，其物權可不用進行登記。因此，這幾種情形不適用不動產善意取得制度。

2.未登記的權屬不明確的不動產

該類不動產有城市中存在的違章建筑物、臨時搭建房屋、未獲得商業性質用地的房產等。該類不動產的物權不受法律保護，善意取得制度也不適用，但是就農村集體土地上建造的“小產權”房而言，要視實際情況而定。首先，農村集體經濟組織內部成員之間轉移“小產權”房產權屬，因宅基地本身就是分配給農村經濟組織成員建造住宅的，如果轉讓合法，僅僅是未做權屬轉讓登記，則也適用不動產善意取得制度；其次，農村集體經濟組織成員向組織以外成員轉讓“小產權”房產權屬，該行為本身就是違法的，因此，通過買賣合同只能取得房產占有和使用權益，其處分權不受法律保護，因此不適用于不動產善意取得制度。

(二)“真正權利人之可歸責性”方面

真正權利人之可歸責性，指的是行為人違背對自身權利的保護義務，其后果不是承擔賠償責任，而是損失自己的權利并承擔因此造成的后果。因為我國的不動產登記制度采納了絕對公信力原則，該原則與真正權利人可歸責性相悖，因此，大部分學者都反對將“真正權利人之可歸責性”歸屬到不動產善意取得制度的構成要件中。但是，在特定情形下，可以考慮真正權利人的可歸責性，通過綜合權衡，可更好地實現公平性原則，也更加便于在實務中的具體操作。

(三)二重買賣問題

所謂不動產二重買賣，指出賣人同時或者先后將同一房產賣給兩個買受人。如當房產所有人將房產賣給甲方并交付使用，在甲方未辦理房產登記手續前，其又將同一房產賣給乙方，乙方及時辦理了登記過戶手續，當甲方未辦理過戶手續時房屋所有人依然有權處置房產，因此善意取得無法適用。

我國現行立法禁止二重買賣，且設計了相關的法律救濟制度，規定在二重買賣交易中無法取得房屋一方可請求解除合同、賠償損失。此規定在一定程度上彌補了二重買賣交易的法律責任空白，但卻沒有規定哪個購買人有權優先獲得財產所有權，也沒有從法律的角度理清財產出賣人與不同買受人之間的關系。受利益的驅使，二重買賣在實踐中非常常見，而立法的缺陷致使法律公平難以實現，嚴重影響了人們對法律的信仰，因此，該領域的理論研究非常迫切。

不動產善意取得制度下的二重買賣救濟問題值得研究。第三方在取得不動產物權后理應辦理產權登記，當物權變動登記與保護不動產的善意取得兩件事摻在一起后，物權取得要件將淹沒善意保護要件，甚至物權取得要件會作為善意保護的要件。現代物權表現形式多樣化，不動產物權以占有使用為表現形式，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》對物權轉移發展做出了突破性規定，即對已經付清款項且實際占有物權的善意第三人，即使未辦理過戶登記手續，也應保護其權益。

(四)與《合同法》的協調

不動產善意取得制度出發點是要解決無權處分過程中存在的權益問題，要解決此問題，應從買賣雙方的契約入手，該契約肯定涉及無權處分轉讓合同的效力問題。《合同法》第51條中規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”當前理論界普遍認為該種合同屬于效力待定合同，合同有效與否取決于權利人是否追認或者處分人是否取得處分權，因此對于保護善意第三人權利并無優勢。當第三人屬于善意取得的情形，盡管其依據善意取得制度獲取物權的所有權，也無權向處分人或者原權利人追究責任，最多可追究無權處分人的締約過失責任，該責任對保護善意第三人的力量孱弱，因此無法體現出法律的公正性。因此，在《合同法》中應該認定無權處分的轉讓合同有效，同時配合民法相關制度，綜合運用不動產的善意取得制度。

三、結語

在市場經濟飛速發展的時代，不動產交易變得越來越頻繁，對不動產交易的安全性、有效性要求也越來越高。我國不動產善意取得制度具有不動產交易安全價值、不動產效用價值及公平價值。但是由于各種因素的存在，我國不動產善意取得制度還存在不少問題與不足，本文對完善不動產善意取得制度提出了一點建議，希望能起到拋磚引玉的作用。

[1]高放.我國不動產善意取得制度的完善[J].遼寧公安司法干部學院學報，2011(3).

[2]劉俊芳，郭英華.我國不動產善意取得制度的不足與完善[J].公安司法研究，2013(4).

D913

A

2095-4379-(2016)30-0123-02

戚國濤(1987-)，男，漢族，河南商丘人，本科，法學學士學位，重慶市開州區人民法院，助理審判員，研究方向：民商法。