原告王某訴被告某公司商品房買賣合同糾紛案
——合同解除權不應濫用

朱聞天　史越洋

沈陽市中級人民法院，遼寧　沈陽　110062

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原告王某訴被告某公司商品房買賣合同糾紛案
——合同解除權不應濫用

朱聞天史越洋

沈陽市中級人民法院，遼寧沈陽110062

在既無合同法定解除權，又無合同約定解除權的情況下，單方發出解除合同通知不發生解除合同的法律效力。

解除權；合同；效力

一、基本案情

王某從沈陽某房地產有限公司購買一處商業用房，合同中約定，出賣人應當在2012年10月15日前取得建筑工程竣工驗收備案文件并將符合交付條件的房屋交由買受人使用。2012年10月12日，沈陽某房地產有限公司取得建筑工程竣工驗收備案書并向王某發出入住通知書。王某收到房屋后認為其依照合同約定交付房款并繳納了各項費用，但沈陽某房地產有限公司交付和房屋不符合約定條件，房屋尚無水、電、煤氣、供暖等基本設施。王某于2013年6月25日向沈陽某某房地產有限公司發出解除合同通知書。并于2014年6月10日起訴至法院，請求判令沈陽某房地產有限公司立即返還購房款3，033，859元及其他繳納的其他費用合計人民幣26，501.49元。

二、裁判結果及裁判理由

法院于2015年1月20日做出一審判決駁回原告的訴訟請求。案件受理費人民幣32883元，由原告承擔。宣判后原告提出上訴，法院于2015年4月15日做出判決，駁回上訴維持原判。

法院經審理認為關于王某提出沈陽某房地產有限公司在交付房屋時水、電并未達到使用條件，涉案合同符合法定的解除條件的主張，因沈陽某房地產有限公司已取得建筑工程竣工驗收備案書，涉訴商品房已經達到了交付條件。即使該商品房存在水、電未通的情況，也屬于交付的商品房存在瑕疵，涉案合同不具備法定的解除條件，對王某的該項主張，本院不予支持。關于王某提出其發出了解除合同通知書，沈陽某房地產有限公司超過三個月沒有提起訴訟，合同已經解除的主張，因本合同并不具備法定解除條件，且王某證明涉案合同符合約定的解除條件，故王某并無解除權，其發出解除合同通知書的行為并不產生解除合同的法律效力，故本院對王某的該項主張及要求沈陽某房地產有限公司承擔違約責任的主張，亦不予以支持。

三、案例注解

合同解除權創設的意義在于當合同履行收到嚴重阻礙時，權利人可以行使合同解除權以“逃脫”合同的束縛。合同解除權分為法定解除權和約定解除權。法定解除權是《合同法》明文規定的解除條件，條件成就時，守約方基于法律規定行使解除權。約定解除權是指當事人合同中約定一方在一定條件下享有解除權，在約定的解除條件成就時，解除權人可以行使解除權。本案爭議焦點有以下兩點：(一)原告在既無約定解除權又無法定解除權的情形下，單方行使合同解除權是否具有法律效力。(二)被告在收到上訴人解除通知三個月內未提出異議，合同解除權是否生效。

(一)關于原告在既無約定解除權又無法定解除權的情形下，單方行使合同解除權是否具有法律效力的問題。本案中，雙方未在合同中對解除合同的條件進行約定，故本案中并不存在合同協議解除的情形。根據《合同法》第九十四條的規定，法定解除權的行使僅限于發生不可抗力或者一方當事人嚴重違約、根本違約、導致不能實現合同目的的情況下，才能行使法定解除權。本案中原告所不能證明被告交付的房屋存在問題嚴重影響正常居住使用，不屬于不能交房或者存在房屋質量問題嚴重影響居住而導致合同目的不能實現的情形，不構成根本違約。原告不能行使單方解除權。

(二)關于被告在收到原告解除通知三個月內未提出異議，合同解除權是否生效的問題。本人認為對于《合同法》解釋二中第二十四條關于異議期間的規定必須予以限縮解釋，即行使解除權的一方必須具備合同法規定的法定解除條件或合同約定的約定解除條件。只有在具備以上條件的情況下，另一方當事人未在約定或法定三個月的異議期內對合同解除權提出異議的才意味著合同解除。若行使解除權的一方不具備法定解除條件或約定解除條件，另一方當事人即使未在約定或法定三個月異議期內提出異議的，也不能認定為合同解除。本案中，原告并不具備法定解除權及約定解除權，其發出解除通知的行為并不具有法律效力，被告即使未在異議期內做出異議表示，也不能導致合同解除。

因合同解除權引起的糾紛在審判實踐中十分常見，審理該類型案件時要厘清是否存在合同約定的解除情形，并且根據每個合同的實際情況分析是否屬于合同法規定的法定解除情形，進而確定解除權人行使的解除權是否具有法律效力。從而保護權利人的合法權利，實現法律效果和社會效果的統一。

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[3]王利民.中國民法案例與學理研究債權編[M].北京：法律出版社，2003.

[4]王利明，崔建遠.合同法新論總則[M].北京：中國政法大學出版社，2000.

D923.2

A

2095-4379-(2016)30-0163-01

朱聞天(1985-)，男，漢族，遼寧人，碩士研究生，沈陽市中級人民法院，研究方向：經濟法；史越洋(1985-)，女，滿族，遼寧人，碩士研究生，沈陽市中級人民法院，研究方向：經濟法。