原告王某訴被告某公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
——合同解除權(quán)不應(yīng)濫用

朱聞天　史越洋

沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院，遼寧　沈陽(yáng)　110062

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原告王某訴被告某公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
——合同解除權(quán)不應(yīng)濫用

朱聞天史越洋

沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院，遼寧沈陽(yáng)110062

在既無(wú)合同法定解除權(quán)，又無(wú)合同約定解除權(quán)的情況下，單方發(fā)出解除合同通知不發(fā)生解除合同的法律效力。

解除權(quán)；合同；效力

一、基本案情

王某從沈陽(yáng)某房地產(chǎn)有限公司購(gòu)買(mǎi)一處商業(yè)用房，合同中約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2012年10月15日前取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案文件并將符合交付條件的房屋交由買(mǎi)受人使用。2012年10月12日，沈陽(yáng)某房地產(chǎn)有限公司取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案書(shū)并向王某發(fā)出入住通知書(shū)。王某收到房屋后認(rèn)為其依照合同約定交付房款并繳納了各項(xiàng)費(fèi)用，但沈陽(yáng)某房地產(chǎn)有限公司交付和房屋不符合約定條件，房屋尚無(wú)水、電、煤氣、供暖等基本設(shè)施。王某于2013年6月25日向沈陽(yáng)某某房地產(chǎn)有限公司發(fā)出解除合同通知書(shū)。并于2014年6月10日起訴至法院，請(qǐng)求判令沈陽(yáng)某房地產(chǎn)有限公司立即返還購(gòu)房款3，033，859元及其他繳納的其他費(fèi)用合計(jì)人民幣26，501.49元。

二、裁判結(jié)果及裁判理由

法院于2015年1月20日做出一審判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)人民幣32883元，由原告承擔(dān)。宣判后原告提出上訴，法院于2015年4月15日做出判決，駁回上訴維持原判。

法院經(jīng)審理認(rèn)為關(guān)于王某提出沈陽(yáng)某房地產(chǎn)有限公司在交付房屋時(shí)水、電并未達(dá)到使用條件，涉案合同符合法定的解除條件的主張，因沈陽(yáng)某房地產(chǎn)有限公司已取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案書(shū)，涉訴商品房已經(jīng)達(dá)到了交付條件。即使該商品房存在水、電未通的情況，也屬于交付的商品房存在瑕疵，涉案合同不具備法定的解除條件，對(duì)王某的該項(xiàng)主張，本院不予支持。關(guān)于王某提出其發(fā)出了解除合同通知書(shū)，沈陽(yáng)某房地產(chǎn)有限公司超過(guò)三個(gè)月沒(méi)有提起訴訟，合同已經(jīng)解除的主張，因本合同并不具備法定解除條件，且王某證明涉案合同符合約定的解除條件，故王某并無(wú)解除權(quán)，其發(fā)出解除合同通知書(shū)的行為并不產(chǎn)生解除合同的法律效力，故本院對(duì)王某的該項(xiàng)主張及要求沈陽(yáng)某房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)違約責(zé)任的主張，亦不予以支持。

三、案例注解

合同解除權(quán)創(chuàng)設(shè)的意義在于當(dāng)合同履行收到嚴(yán)重阻礙時(shí)，權(quán)利人可以行使合同解除權(quán)以“逃脫”合同的束縛。合同解除權(quán)分為法定解除權(quán)和約定解除權(quán)。法定解除權(quán)是《合同法》明文規(guī)定的解除條件，條件成就時(shí)，守約方基于法律規(guī)定行使解除權(quán)。約定解除權(quán)是指當(dāng)事人合同中約定一方在一定條件下享有解除權(quán)，在約定的解除條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以行使解除權(quán)。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)有以下兩點(diǎn)：(一)原告在既無(wú)約定解除權(quán)又無(wú)法定解除權(quán)的情形下，單方行使合同解除權(quán)是否具有法律效力。(二)被告在收到上訴人解除通知三個(gè)月內(nèi)未提出異議，合同解除權(quán)是否生效。

(一)關(guān)于原告在既無(wú)約定解除權(quán)又無(wú)法定解除權(quán)的情形下，單方行使合同解除權(quán)是否具有法律效力的問(wèn)題。本案中，雙方未在合同中對(duì)解除合同的條件進(jìn)行約定，故本案中并不存在合同協(xié)議解除的情形。根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，法定解除權(quán)的行使僅限于發(fā)生不可抗力或者一方當(dāng)事人嚴(yán)重違約、根本違約、導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，才能行使法定解除權(quán)。本案中原告所不能證明被告交付的房屋存在問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，不屬于不能交房或者存在房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響居住而導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形，不構(gòu)成根本違約。原告不能行使單方解除權(quán)。

(二)關(guān)于被告在收到原告解除通知三個(gè)月內(nèi)未提出異議，合同解除權(quán)是否生效的問(wèn)題。本人認(rèn)為對(duì)于《合同法》解釋二中第二十四條關(guān)于異議期間的規(guī)定必須予以限縮解釋?zhuān)葱惺菇獬龣?quán)的一方必須具備合同法規(guī)定的法定解除條件或合同約定的約定解除條件。只有在具備以上條件的情況下，另一方當(dāng)事人未在約定或法定三個(gè)月的異議期內(nèi)對(duì)合同解除權(quán)提出異議的才意味著合同解除。若行使解除權(quán)的一方不具備法定解除條件或約定解除條件，另一方當(dāng)事人即使未在約定或法定三個(gè)月異議期內(nèi)提出異議的，也不能認(rèn)定為合同解除。本案中，原告并不具備法定解除權(quán)及約定解除權(quán)，其發(fā)出解除通知的行為并不具有法律效力，被告即使未在異議期內(nèi)做出異議表示，也不能導(dǎo)致合同解除。

因合同解除權(quán)引起的糾紛在審判實(shí)踐中十分常見(jiàn)，審理該類(lèi)型案件時(shí)要厘清是否存在合同約定的解除情形，并且根據(jù)每個(gè)合同的實(shí)際情況分析是否屬于合同法規(guī)定的法定解除情形，進(jìn)而確定解除權(quán)人行使的解除權(quán)是否具有法律效力。從而保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)利，實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。

[1]陳晗雨，蔣桂之.合同解除的效力[J].中國(guó)律師，2003(4)：40-43.

[2]陳小君.合同法學(xué)[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002：135.

[3]王利民.中國(guó)民法案例與學(xué)理研究債權(quán)編[M].北京：法律出版社，2003.

[4]王利明，崔建遠(yuǎn).合同法新論總則[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000.

D923.2

A

2095-4379-(2016)30-0163-01

朱聞天(1985-)，男，漢族，遼寧人，碩士研究生，沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院，研究方向：經(jīng)濟(jì)法；史越洋(1985-)，女，滿(mǎn)族，遼寧人，碩士研究生，沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院，研究方向：經(jīng)濟(jì)法。