淺析房產(chǎn)征收中抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)問題

孫文超

中國(guó)建設(shè)銀行山東省分行營(yíng)業(yè)部，山東 濟(jì)南 250000

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淺析房產(chǎn)征收中抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)問題

孫文超

中國(guó)建設(shè)銀行山東省分行營(yíng)業(yè)部，山東 濟(jì)南 250000

本文在分析房屋征收的效力基礎(chǔ)上，闡述了房屋征收中抵押權(quán)人可以主張的權(quán)利、各方當(dāng)事人的主要義務(wù)，抵押權(quán)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，以及房屋征收時(shí)對(duì)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)防范和權(quán)利救濟(jì)建議。

房屋征收；補(bǔ)償；抵押權(quán)；優(yōu)先受償權(quán)

在行政征收過程中，設(shè)有抵押權(quán)的房屋被征收，抵押權(quán)人的擔(dān)保物權(quán)如何保障，權(quán)利如何行使，法律、法規(guī)并未做出細(xì)致明確規(guī)定，理論界和實(shí)務(wù)界在抵押權(quán)保護(hù)上存在諸多爭(zhēng)議，基于實(shí)現(xiàn)對(duì)抵押權(quán)人權(quán)益的最大限度維護(hù)之考慮，本文在分析征收有關(guān)法律問題基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提出了維護(hù)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)防范相關(guān)建議和權(quán)利救濟(jì)的若干措施。

一、房屋征收的效力分析

(一)征收房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移

房屋征收行為屬于公法行為，即行政機(jī)關(guān)單方做出的具有強(qiáng)制性的行政行為，是行政機(jī)關(guān)為公共利益的需要以行政命令的形式取得國(guó)有土地上房屋所有權(quán)的行為，其直接導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，由單位或個(gè)人所有轉(zhuǎn)移為國(guó)家所有。抵押權(quán)在通常情況下對(duì)抵押物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移具有限制性，抵押人處分抵押物須取得抵押權(quán)人的同意，《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定“抵押期限，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”但抵押權(quán)對(duì)所有權(quán)的限制不能對(duì)抗國(guó)家公法行為，房屋征收導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不是基于當(dāng)事人的協(xié)商以及房屋所有人的處分行為，而是基于法律的直接規(guī)定。

《物權(quán)法》第28條“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。”依據(jù)該條規(guī)定，房屋所有權(quán)的變動(dòng)在人民政府的征收決定生效時(shí)即可發(fā)生法律效力。而且在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至國(guó)家的同時(shí)，該房屋所屬的土地使用權(quán)亦被同時(shí)收回，《物權(quán)法》第13條規(guī)定“房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。”房屋征收的效力即實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和土地使用權(quán)的收回，近而為實(shí)現(xiàn)拆除地上房屋，騰出土地為實(shí)現(xiàn)政府規(guī)劃的項(xiàng)目奠定物權(quán)法律基礎(chǔ)。

(二)征收房屋上抵押權(quán)并未消滅

征收公告雖然導(dǎo)致被征收房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，且對(duì)抵押權(quán)人而言，抵押物已經(jīng)滅失。但，房屋上的抵押權(quán)并未消滅，抵押房屋上抵押權(quán)不符合消滅的法定條件。《物權(quán)法》第177條規(guī)定了擔(dān)保物權(quán)消滅的四種情形：一是主債權(quán)消滅；二是擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)；三是債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；四是法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形。目前，法律并未規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形，在抵押房屋被征收時(shí)，在抵押權(quán)人未放棄抵押權(quán)、抵押人或借款人未提前清償?shù)那樾蜗拢盅悍课萆系牡盅簷?quán)并未消滅。

(三)被征收人獲得補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)

獲得征收補(bǔ)償是被征收人的法定權(quán)利，《中華人民共和國(guó)憲法》第十三條規(guī)定“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償形式有兩種：一是貨幣，二是房屋。房屋價(jià)值在補(bǔ)償前需要有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，在確定房屋價(jià)值的基礎(chǔ)上，被征收人有權(quán)自行選擇何種補(bǔ)償形式。

二、房屋征收中抵押權(quán)人的權(quán)利分析

抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。[1]從抵押的定義可以看出，抵押權(quán)在本質(zhì)上是以抵押物為載體的價(jià)值權(quán)，價(jià)值是抵押權(quán)存在的基礎(chǔ)，抵押物是價(jià)值的載體，如抵押物的形態(tài)、性質(zhì)發(fā)生變化并不影響自身的價(jià)值，則抵押權(quán)人的利益不受影響。[2]抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)的效力及于其代位物，如果抵押物毀損、滅失，其價(jià)值如轉(zhuǎn)為為其他形態(tài)或直接表現(xiàn)為貨幣，則該其他形態(tài)的價(jià)值載體或貨幣就是抵押物的代位物，抵押權(quán)人可以就該代位物行使抵押權(quán)。

(一)抵押權(quán)人對(duì)貨幣補(bǔ)償金享有優(yōu)先受償權(quán)

貨幣補(bǔ)償金是被征收房屋價(jià)值的直接表現(xiàn)形式，屬于抵押物的代位物。基于擔(dān)保物權(quán)的代位性，抵押權(quán)人有權(quán)就房屋抵押人因房屋征收而獲得的貨幣補(bǔ)償金優(yōu)先受償。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第80條規(guī)定：“在抵押物滅失、損毀或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等采取保全措施。”《物權(quán)法》第174條也規(guī)定，“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等”。

(二)抵押權(quán)人對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房享有抵押權(quán)

學(xué)術(shù)界、實(shí)務(wù)界對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋抵押權(quán)人是否享有優(yōu)先受償權(quán)，目前爭(zhēng)議較大，觀點(diǎn)不一，也不乏不被支持的判決案例，其觀點(diǎn)主要是置換房是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)主張抵押權(quán)需以抵押登記為生效要件，未簽訂抵押合同、未辦理抵押登記，不動(dòng)產(chǎn)上不存在擔(dān)保負(fù)擔(dān)。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)理論依據(jù)為抵押權(quán)首次發(fā)生依據(jù)，但抵押權(quán)人對(duì)抵押人基于抵押房屋被征收而補(bǔ)償?shù)漠a(chǎn)權(quán)調(diào)換房主張抵押權(quán)是依據(jù)擔(dān)保物權(quán)的代位性理論，抵押權(quán)生效理論和擔(dān)保物權(quán)代位性理論不相矛盾，前者為后者的基礎(chǔ)，后者為前者的保障。由于征收補(bǔ)償時(shí)，首先確定的是房屋價(jià)值，該價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定，然后再根據(jù)確定的價(jià)值對(duì)被征收補(bǔ)償相應(yīng)貨幣或相應(yīng)面積的房產(chǎn)，所以產(chǎn)權(quán)調(diào)換房為被征收房屋價(jià)值的新的載體，依據(jù)擔(dān)保物權(quán)的價(jià)值權(quán)及代位權(quán)理論，對(duì)征收人因征收抵押房產(chǎn)而補(bǔ)償給被征收人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房，抵押權(quán)人享有抵押權(quán)，對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房折價(jià)、變賣、拍賣而獲得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。部分法院判決也認(rèn)定抵押權(quán)人對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房享有抵押權(quán)，如貴州省余慶縣人民法院(2014)余法民初字第476號(hào)民事判決書、山東省青島市市北區(qū)人民法院(2013)北民初字第2363號(hào)民事判決書、黑龍江省青岡縣人民法院(2014)青法商初字第93號(hào)民事判決書、淮安市淮陰區(qū)人民法院(2015)淮商初字第01264號(hào)民事判決書等。

三、房屋征收中相關(guān)主體的主要義務(wù)

從公布的法院判決書內(nèi)容來(lái)看，法院多是依據(jù)當(dāng)事人的法定義務(wù)來(lái)裁決各自應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。在設(shè)立抵押房產(chǎn)被征收，抵押權(quán)人請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)或請(qǐng)求相關(guān)主體承擔(dān)賠償責(zé)任的訴訟中，涉及的當(dāng)事人主要有抵押權(quán)人、抵押人(被征收人)和征收人。

(一)抵押權(quán)人的義務(wù)

抵押權(quán)人對(duì)抵押物有貸前調(diào)查，貸后管理的審慎注意義務(wù)。一是貸前要認(rèn)真核查抵押物的真實(shí)狀況，特別是在最高額抵押合同業(yè)務(wù)中，在擔(dān)保期限內(nèi)，存在持續(xù)放款的，在后續(xù)放款時(shí)，抵押物容易產(chǎn)生滅失的情形。二是貸后要對(duì)抵押物定期進(jìn)行監(jiān)管檢查，及時(shí)掌握抵押物和借款人的真實(shí)狀況，積極關(guān)注征收信息，定期查詢征收管理部門發(fā)布的征收公告，防止因怠于催收或情況不明導(dǎo)致抵押物被征收的情況發(fā)生。三是及時(shí)行使抵押權(quán)的義務(wù)。在征收人或抵押人已通知抵押權(quán)人抵押房屋被征收后，應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)的措施，表明自己的權(quán)利和意向，必要時(shí)及時(shí)行使擔(dān)保權(quán)利。

(二)抵押人(被征收人)的義務(wù)

一是抵押人負(fù)有告知抵押權(quán)人的義務(wù)。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十八條“因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人。”二是抵押人負(fù)有認(rèn)真履行與征收人簽訂的征收補(bǔ)償安置協(xié)議的義務(wù)，按時(shí)搬遷、騰空房屋。征收安置補(bǔ)償協(xié)議是征收人和被征人在平等、自愿的基礎(chǔ)上，為搬遷補(bǔ)償之目的經(jīng)充分協(xié)商達(dá)成意思表示一致的結(jié)果，符合《合同法》關(guān)于合同的界定，受《合同法》的規(guī)范，如存在爭(zhēng)議作為民事案件處理。[3]三是抵押人負(fù)有保障抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的義務(wù)。抵押人應(yīng)將基于抵押物被征收而獲得的補(bǔ)償向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或向第三人提存。

(三)征收人(征收管理部門)的義務(wù)

一是征收人負(fù)有核實(shí)被征收房屋權(quán)屬的義務(wù)。在審判實(shí)踐中，多數(shù)法官認(rèn)為基于抵押權(quán)的公示效力，征收人負(fù)有必要的注意義務(wù)，在對(duì)房屋實(shí)施征收前應(yīng)對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況(包括是否設(shè)有抵押)進(jìn)行查明核實(shí)，并以一定的形式通知物權(quán)人(包括擔(dān)保物權(quán)人)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條，“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。”二是征收人負(fù)有避免侵害抵押權(quán)人抵押權(quán)的義務(wù)。抵押權(quán)屬于物權(quán)，具有支配性和排他性，有權(quán)直接支配抵押物的價(jià)值，任何人非經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得妨礙其行使該權(quán)利。征收人在處分被征收房產(chǎn)交換價(jià)值(包括交換價(jià)值的載體)時(shí)，其處理方式應(yīng)取得抵押權(quán)人的同意，負(fù)責(zé)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。三是征收人負(fù)有按時(shí)提供約定補(bǔ)償標(biāo)的的義務(wù)，征收人應(yīng)認(rèn)真履行與被征收人簽訂的征收補(bǔ)償安置協(xié)議，其中重要內(nèi)容即是按時(shí)保質(zhì)的提供補(bǔ)償標(biāo)的，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

四、征收時(shí)抵押權(quán)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于法律沒有明確規(guī)定抵押權(quán)人對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房享有抵押權(quán)，在訴訟或仲裁中，存在抵押權(quán)不被法院、仲裁機(jī)構(gòu)支持的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)隨著理論觀點(diǎn)的逐步統(tǒng)一、法律法規(guī)的不斷完善而逐步減少。但現(xiàn)實(shí)中抵押房產(chǎn)被征收時(shí)存在更多的法律風(fēng)險(xiǎn)是抵押權(quán)的滅失。在實(shí)際征收補(bǔ)償過程中，有時(shí)征收人在未通知抵押權(quán)人或抵押權(quán)人不知情的情況下，直接與被征收人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議，并依據(jù)補(bǔ)償安置協(xié)議將貨幣補(bǔ)償金直接支付給被征收人，或?qū)a(chǎn)權(quán)調(diào)換房直接交付并過戶給被征收人。取得補(bǔ)償后，被征收人將獲得的貨幣補(bǔ)償金購(gòu)物消費(fèi)或償還其他債務(wù)、出借、投資，將補(bǔ)償安置房轉(zhuǎn)讓給他人并已完成交付，使通過補(bǔ)償獲得財(cái)產(chǎn)與個(gè)人其他資產(chǎn)混同，失去擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的特定性，致使抵押權(quán)的物上代位權(quán)無(wú)法行使，抵押權(quán)人享有的抵押權(quán)由于抵押物代位物的滅失而歸于消滅，包括事實(shí)上消滅和法律上的消滅。故房屋征收時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)事先做好風(fēng)險(xiǎn)防范和及時(shí)采取權(quán)利救濟(jì)措施。

五、房屋征收時(shí)對(duì)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)防范

(一)向征收管理部門及時(shí)提出權(quán)利請(qǐng)求

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第51條規(guī)定，抵押房地產(chǎn)被拆遷的，抵押權(quán)人應(yīng)向房屋拆遷主管部門申請(qǐng)保留追償債務(wù)權(quán)利，取得該部門批準(zhǔn)要求拆遷人暫緩發(fā)放補(bǔ)償款、暫緩辦理產(chǎn)權(quán)證照。為此，抵押權(quán)人應(yīng)自獲悉征收人發(fā)布征收公告后，及時(shí)就抵押物的拆除、補(bǔ)償分配等相關(guān)問題向征收人書面提出權(quán)利請(qǐng)求，表明自己對(duì)被征收房屋享有抵押權(quán)，對(duì)補(bǔ)償物(包括貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償)享有優(yōu)先受償權(quán)，進(jìn)而要求征收人暫緩發(fā)放補(bǔ)償款，暫緩交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房和產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

(二)完善借款合同和抵押合同條款

在合同條款明確約定抵押房屋如被征收的后續(xù)事項(xiàng)，通過合理設(shè)立合同內(nèi)容防范抵押權(quán)懸空的風(fēng)險(xiǎn)。在借款合同中約定借款人相關(guān)義務(wù)：借款人獲悉抵押物被征收之日始一定期限內(nèi)書面通知債權(quán)人；在抵押人與征收人簽署補(bǔ)償安置協(xié)議前，借款人未按債權(quán)人要求落實(shí)新的擔(dān)保的或抵押人未履行抵押合同義務(wù)的，借款人應(yīng)提前清償借款合同項(xiàng)下的債務(wù)。在抵押合同中約定抵押人相關(guān)義務(wù)：抵押人在獲悉抵押物被征收之日始一定期限內(nèi)通知抵押權(quán)人和借款人；在抵押人與征收人簽署補(bǔ)償安置協(xié)議前或簽署時(shí)，抵押人應(yīng)向征收補(bǔ)償主體就補(bǔ)償款提出書面受托支付請(qǐng)求，請(qǐng)求征收補(bǔ)償主體將擔(dān)保范圍內(nèi)補(bǔ)償款直接支付給抵押權(quán)人指定賬戶以提前清償債務(wù)或支付至雙方提前簽訂的質(zhì)押合同中約定賬戶；抵押人接受產(chǎn)權(quán)調(diào)換房前，抵押人應(yīng)與抵押權(quán)人就產(chǎn)權(quán)調(diào)換房簽署新的抵押合同并辦理抵押登記手續(xù)。

(三)征收人、抵押人、抵押權(quán)人簽署三方協(xié)議

在抵押人與征收人簽署征收補(bǔ)償安置協(xié)議前，抵押權(quán)人以借款合同、抵押合同為依據(jù)，主動(dòng)與征收人、抵押人聯(lián)系溝通，協(xié)商簽署三方協(xié)議，明確補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房交付、擔(dān)保、提前清償、辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等有關(guān)問題后，積極配合被征收人遷離被征收房屋、移交房產(chǎn)權(quán)利證書、滌除房產(chǎn)物權(quán)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)征收項(xiàng)目進(jìn)展。

(四)第三方統(tǒng)一提供連帶保證

在借款人或抵押人取得補(bǔ)償前，有時(shí)無(wú)力提前償還借款，也難以提供有效擔(dān)保，債權(quán)人、借款人、抵押人難以達(dá)成一致意見。為加快項(xiàng)目進(jìn)展，避免各方產(chǎn)生法律糾紛，征收人或項(xiàng)目承建人可聯(lián)系有擔(dān)保能力的第三方統(tǒng)一為設(shè)有抵押的被征收房屋所擔(dān)保的債務(wù)提供階段性擔(dān)保，擔(dān)保期間為擔(dān)保協(xié)議簽署之日至債務(wù)清償完畢、為補(bǔ)償款辦妥質(zhì)押手續(xù)或?yàn)楫a(chǎn)權(quán)調(diào)換房辦妥抵押手續(xù)。

六、房屋征收時(shí)抵押權(quán)人的權(quán)利救濟(jì)

在借款人、擔(dān)保人違約時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)行使合同權(quán)利和擔(dān)保權(quán)利，防止債權(quán)落空和抵押權(quán)消滅。

(一)向借款人主張違約責(zé)任

出現(xiàn)抵押房屋被征收情形時(shí)，債權(quán)人應(yīng)根據(jù)借款合同約定，及時(shí)主張合同權(quán)利，要求借款人嚴(yán)格履行合同義務(wù)，提前清償債務(wù)或提供新的擔(dān)保。在抵押人和借款人同一人的情況下，抵押人在簽署征收補(bǔ)償安置協(xié)議后，獲得貨幣或取得置換房前，對(duì)征收人享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，有請(qǐng)求征收人按照協(xié)議約定交付補(bǔ)償標(biāo)的權(quán)利，征收人有按協(xié)議約定期限交付補(bǔ)償標(biāo)的的義務(wù)。在借款人拒不履行的情況下，債權(quán)人可以提起財(cái)產(chǎn)保全措施，查封或凍結(jié)抵押人對(duì)征收人享有的財(cái)產(chǎn)；如征收人交付補(bǔ)償標(biāo)的期限已過，債權(quán)人可提起債權(quán)代位權(quán)訴訟。

(二)向征收人主張侵權(quán)責(zé)任

抵押權(quán)屬于物權(quán)、對(duì)世權(quán)，依法登記的抵押權(quán)受法律保護(hù)，任何人都有義務(wù)維護(hù)抵押權(quán)人對(duì)抵押物價(jià)值支配的權(quán)利和優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，如違反了上述義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。征收人有義務(wù)調(diào)查被征收房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，在簽署補(bǔ)償協(xié)議、交付補(bǔ)償物前應(yīng)通知擔(dān)保物權(quán)人。在征收人應(yīng)當(dāng)知道或已經(jīng)知道被征收房屋上存在抵押權(quán)，而仍然將補(bǔ)償金或產(chǎn)前調(diào)換房直接支付或交付給被征收人，導(dǎo)致抵押權(quán)人無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，征收人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

(三)向抵押人主張抵押權(quán)

依據(jù)抵押合同約定，在出現(xiàn)抵押權(quán)行使情形或條件時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)向法院提起訴訟，請(qǐng)求行使對(duì)征收補(bǔ)償(包括補(bǔ)償金或產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋)的抵押權(quán)，請(qǐng)求法院判決抵押權(quán)人對(duì)補(bǔ)償金以及對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的折價(jià)或拍賣、變賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，法院對(duì)抵押權(quán)一經(jīng)確認(rèn)，抵押權(quán)人便對(duì)征收補(bǔ)償獲得了申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行法律依據(jù)。

(四)及時(shí)采取保全措施

借款合同未到期，也未發(fā)生違反借款合同、擔(dān)保合同的情形下，為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人可以申請(qǐng)人民法院對(duì)補(bǔ)償款或產(chǎn)權(quán)調(diào)換房采取財(cái)產(chǎn)保全措施。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第80條規(guī)定，“在抵押物滅失、損毀或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等采取保全措施。”

綜上，由于征收是國(guó)家強(qiáng)制行為，被征收人房屋產(chǎn)權(quán)自征收公告生效之日轉(zhuǎn)移至國(guó)家所有。抵押權(quán)人基于物權(quán)的支配性和擔(dān)保物權(quán)的代位性，對(duì)抵押人基于抵押物被征收而獲得的補(bǔ)償標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)。建議抵押權(quán)人積極行使相關(guān)權(quán)利，同時(shí)也建議立法完善，《物權(quán)法》明確約定抵押權(quán)人對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的優(yōu)先受償權(quán)，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中增加征收人的對(duì)抵押權(quán)人的相關(guān)義務(wù)。

[1]高圣平.物權(quán)法論[M].北京：法律出版社，2009：286.

[2]刁勝先.論抵押權(quán)的價(jià)值化[J].東華大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2001，6，1(2).

[3]<最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)>(法復(fù)[1996]12號(hào)).

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A

孫文超(1978-)，男，山東聊城人，法律碩士，中國(guó)建設(shè)銀行山東省分行營(yíng)業(yè)部，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：民商法。