淺析“兇宅”買賣糾紛

鮑雨晨

天津商業(yè)大學(xué)法學(xué)院，天津 300134

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淺析“兇宅”買賣糾紛

鮑雨晨

天津商業(yè)大學(xué)法學(xué)院，天津 300134

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，二手房的交易數(shù)量也不斷上漲，由此引發(fā)了許多的“兇宅”買賣糾紛。“兇宅”是指曾經(jīng)發(fā)生過非正常死亡事件的房屋。人們對于“兇宅”的避諱不是封建迷信，而是一種民間習(xí)俗，理應(yīng)得到法院的支持。以賣房人欺詐為由解決“兇宅”買賣糾紛，在某些情況下難以適用，以民法基本原則之一的公序良俗原則來解決“兇宅”買賣糾紛更為合理。

兇宅；民間習(xí)俗；欺詐；公序良俗

一、問題的提出

李先生買了一套二手房后得知幾年前，原房主劉某夫婦的兒子曾在該房內(nèi)將一名的女孩殺害并肢解。李先生向當?shù)鼐讲樽C鄰居的說法屬實。由于原房主劉某夫婦未告知這一情況，在多次協(xié)商無果的情況下，李先生將原房主劉某夫婦訴至法院，要求返還房款并賠償相關(guān)費用。劉某夫婦認為，他們在買賣過程中沒有義務(wù)主動告訴李先生有關(guān)“兇宅”的情況，李先生以“兇宅”為理由要求退房不合情理。經(jīng)審理法院做出一審判決，撤銷雙方合同，李先生將房屋退還給劉某夫婦，劉某夫婦退還李先生購房款。

需要我們思考的問題有：應(yīng)該如何界定“兇宅”？人們對于“兇宅”的避諱是否會影響合同的效力？若人們對于“兇宅”的避諱是屬于封建迷信，還是善良風(fēng)俗，亦或是宗教信仰？

二、“兇宅”的界定

筆者認為“兇宅”的認定標準有三：

(一)應(yīng)限于一定的時間里

不能把曾經(jīng)發(fā)生過非正常死亡的房屋永遠當作“兇宅”，否則的話不僅不利于房屋的正常買賣，也損害了房屋主人的利益。對于這個時間段，應(yīng)該視具體的非正常死亡的事件而定。

(二)非正常死亡的事件一定要發(fā)生在房屋內(nèi)

不能以房屋的前居住人曾經(jīng)在別的地方被人殺害，或者房屋外的樓道里、樓頂有人被殺害為由認為該套房屋為“兇宅”。非正常死亡的事件從開始到結(jié)束必須有一個過程發(fā)生在房屋內(nèi)，即尸體必須曾經(jīng)在涉案房屋內(nèi)出現(xiàn)過。

(三)發(fā)生的死亡事件必須是非正常死亡

曾經(jīng)有案例是房屋的前居住人是在陽臺墜樓身亡的，法院認為這種意外死亡事件不屬于刑事案件，駁回了原告的請求。筆者以為這種對“兇宅”的界定欠妥，應(yīng)該把所有的除了正常的老死、病死之外的死亡都定義為非正常死亡，不應(yīng)把非刑事案件排除出去。認為在房屋內(nèi)發(fā)生的不是刑事案件就不是“兇宅”是狹隘的，因為在現(xiàn)實生活中，房屋內(nèi)發(fā)生的非刑事案件如自殺也同樣會給買房人帶來了心理上的壓力。需要指出的是，對于發(fā)生不同的死亡情形的“兇宅”買賣糾紛，在法院判決上也不適宜以統(tǒng)一的標準進行裁判，法院可以根據(jù)一般的正常人的感受，對各種具體的非正常死亡事件進行不同的判決。

三、關(guān)于“兇宅”的司法判例及評析

在現(xiàn)實的司法實踐中，由于對“兇宅”的內(nèi)涵界定及法律適用還有很多爭議，所以不同的法官對于“兇宅”的房屋買賣糾紛會作出不同的司法判決。主要有以下三種判決①：

判例一：購房合同有效，駁回原告起訴。理由是我國法律只規(guī)定了原房主必須向購房人明確告知其房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)無查封、無抵押及債務(wù)糾紛等情況，并提供房屋質(zhì)量、設(shè)施及是否涉訴等情況。沒有明確規(guī)定“兇宅”信息屬原房主應(yīng)盡的告知義務(wù)②；

判例二：購房合同無效。理由是隱瞞“兇宅”損害了社會公共利益；

判例三：購房合同可撤銷。理由是賣房者故意隱瞞“兇宅”這一事實構(gòu)成欺詐，屬于可變更可撤銷合同。

可以看出，導(dǎo)致判決不同的爭議點在于對“兇宅”的避諱是封建迷信還是民間習(xí)俗？如果人們對于“兇宅”的避諱屬于民間習(xí)俗，那么應(yīng)該適用欺詐、還是應(yīng)該適用公序良俗原則來解決糾紛？

我國的司法界對于“兇宅”的房屋買賣糾紛的定性不統(tǒng)一，法院判決的不確定，會導(dǎo)致人們對司法公正性的不信任。所以，筆者希望通過以下的分析，可以使“兇宅”的房屋買賣糾紛的解決得以統(tǒng)一。

(一)判例一：購房合同有效，駁回原告起訴。購房合同是雙方當事人真實意思的表示，法律也沒有明確規(guī)定“兇宅”信息屬原房主應(yīng)盡的告知義務(wù)，房屋買賣合同合法有效。原告認為涉案房屋是“兇宅”純屬封建迷信。因此原告的訴訟請求不受法律的保護。實踐中，人們對于“兇宅”的避諱是封建迷信還是民間習(xí)俗直接影響了“兇宅”買賣合同的效力，這是“兇宅”買賣合同糾紛的開始。若是認為對于“兇宅”的忌諱只是一種封建迷信，那么“兇宅”買賣合同是具有法律效力的，買房人提出請求于法無據(jù)，不能得到法院的支持。

筆者認為人們對于“兇宅”的避諱屬于民間習(xí)俗而不是封建迷信。迷信是“對超自然的不存在的事物和純屬偶然的外部聯(lián)系的盲目信仰，以及在這種信仰驅(qū)動下的謬誤行為③。”民間習(xí)俗可以定義為一個國家或民族在歷史發(fā)展過程中由廣大民眾所創(chuàng)造、享有和傳承的生活文化。④可以說民俗是為社會大多人所接受的，并不是法律所禁止的對象。迷信和民間習(xí)俗都是從古代社會就有的，而迷信在現(xiàn)代社會早已被人們所拋棄，只有民間習(xí)俗有不息的生命力，流傳下來的民間習(xí)俗基本上都是一種善良無害的并且深深的根植與人們內(nèi)心的傳統(tǒng)習(xí)俗，不違背法律與道德，為大多數(shù)人所接受。對于“兇宅”的避諱也包含在這種善良無害的民間習(xí)俗里。人們是帶著對美好生活的向往去購買房屋的，這是每個人理所應(yīng)當具有的權(quán)利，而且住宅的人格化傾向也越來越明顯，住宅成為業(yè)主實施個人想法和風(fēng)格的空間，成為業(yè)主重要的人格財產(chǎn)，具有精神利益⑤。而房子里曾經(jīng)發(fā)生的惡性事件無疑會給買房人帶來恐懼不安的心理負擔，這和買房人的初衷是相違背的。

因此人們對于“兇宅”的避諱更應(yīng)該看成是一種善良無害的民間習(xí)俗，那么，民間習(xí)俗是否可以影響合同效力？

民間習(xí)俗是人們在長期的生活中得出的產(chǎn)物，這些行為習(xí)慣獨立于國家制定的法律之外，但又有廣泛的社會基礎(chǔ)，可以把這些民間習(xí)俗當成一種民事習(xí)慣來看待，而民事習(xí)慣在一定情況下又具有法律效力，在國家沒有具體的法律規(guī)定的情況下，可以適用民間習(xí)慣來解決民事糾紛。目前我國并沒有關(guān)于“兇宅”的相關(guān)法律規(guī)定，因此，在實際的司法實踐中就可以適用關(guān)于“兇宅”的民間習(xí)俗。

(二)將判例二和判例三合起來分析，因為這兩種判例都認為人們對于“兇宅”的避諱是民間習(xí)俗，理應(yīng)得到法院的支持，但對合同效力的認定及法律適用存在分歧。因此，就需要考慮欺詐和公序良俗原則哪一種更適宜用來解決“兇宅”買賣糾紛。

在“兇宅”買賣合同里，因為賣房人隱瞞了房子里曾經(jīng)發(fā)生過非正常死亡的事情，賣房人構(gòu)成欺詐。在實際的司法實踐中，大多數(shù)的“兇宅”買賣糾紛用欺詐就可以解決，但是也存在不足。

若想證明賣房人被告構(gòu)成欺詐，必須證明如下問題：其一，被告有故意隱瞞的行為，其目的是為了獲取更為高額的價款；其二，由于被告的隱瞞行為，造成原告誤認為房屋無瑕疵而買入。換言之，原告需要證明被告在締約過程中存在過錯，并且是違反法律以及誠實信用原則的過錯，這種過錯足以違反交易上要求的誠信⑥。在實際的“兇宅”買賣糾紛中，買房人陷入錯誤意思是很好證明的，但對于賣房人的欺詐故意的證明在有些情況下卻有些困難。現(xiàn)實中，即使是賣房人就是房屋的第一任主人時，也存在房主對于房子里曾經(jīng)發(fā)生的非正常死亡案件不知情的情況，例如，房子里的上一任租客在這間房子里殺人滅尸后退房，在案發(fā)之前，房主并不知道曾經(jīng)發(fā)生過兇殺案件，而后又租給了其他人，結(jié)果日后事發(fā)，房主才得知房子里發(fā)生過兇殺案件，無法推定他對于房屋內(nèi)是否發(fā)生過非正常死亡是知情的，賣房人的欺詐行為也存在爭議的。而當房屋的賣房人不是第一任房主時，可能是房屋的第三任或第四任房主，那證明賣房人對于“兇宅”是知情的就顯得更加困難，買房人就可能得不到救濟。

因此用欺詐的相關(guān)規(guī)定去解決“兇宅”有很大的不足，加上前面已經(jīng)分析過人們對于“兇宅”的避諱一種善良無害的民間風(fēng)俗，所以筆者認為公序良俗原則更適合解決“兇宅”的房屋買賣糾紛。

四、適用公序良俗原則來衡量“兇宅”買賣糾紛的法律意義

通說認為公序良俗包括公共秩序和善良風(fēng)俗兩個方面。公共秩序的內(nèi)容在大多數(shù)情況下就是一個國家里各個法律規(guī)范的內(nèi)容。

盡管善良風(fēng)俗的內(nèi)容一直在改變，但學(xué)者們還是希望研究出一個比較穩(wěn)定的關(guān)于善良風(fēng)俗的判斷標準，并且由此形成了兩種對立的學(xué)說觀點：經(jīng)驗主義與主觀主義。“前者主張應(yīng)當根據(jù)具體的時間和場合考察某一行為是否正常和符合習(xí)慣。因此，對善良風(fēng)俗標準的確定，不應(yīng)根據(jù)宗教的或哲學(xué)的思想，而只能根據(jù)事實和工作輿論。后者主張應(yīng)由法官根據(jù)社會中居主導(dǎo)地位的道德準則去判斷行為是否違反道德。因此，對行為是否合乎道德無須做具體考察，而只需作出判斷即可。”⑦對于“兇宅”買賣糾紛，按照經(jīng)驗主義的觀點，應(yīng)該關(guān)注事件的具體情況和社會輿論，若社會輿論都偏向于買房人一方，那么法官就應(yīng)該根據(jù)社會輿論去裁判這個案件；而以主觀主義的觀點，若“兇宅”買賣糾紛的一般解決方法是撤銷購房合同，退還房款，且這種做法也得到了社會的普遍認可，那么就可以直接根據(jù)這樣的解決方法來裁判案件。可以看出，如果單單依經(jīng)驗主義去裁判案件，會使得法律的權(quán)威性和穩(wěn)定性降低。因為無法保證社會輿論永遠都是正確和公正的，完全依照社會輿論去裁判案件，有些不法之徒可能會通過操縱社會輿論來減輕自己的責任，也不利于當事人權(quán)益的保護；完全依據(jù)主觀主義，就忽略了案件的實際情況，根據(jù)一般性的、占統(tǒng)治地位的道德去裁判，沒辦法做到具體問題具體分析，可能會使當事人的具體訴求得不到滿足，同樣不利于當事人的保護。因此，不應(yīng)該把經(jīng)驗主義和主觀主義完全區(qū)分開來，只選擇其中之一作為判斷的標準，應(yīng)該把經(jīng)驗主義和主觀主義結(jié)合起來，將社會中的占統(tǒng)治地位的道德作為大前提，將具體案件的實際情況和社會輿論作為小前提，綜合判斷，才可以的出最符合當事人和社會公共利益的結(jié)果。

人們對于“兇宅”的忌諱屬于善良風(fēng)俗，保護這種善良的民間習(xí)俗就等于保護社會公德，符合公序良俗原則。而關(guān)于當事人違背公序良俗的行為，通過各國的法律規(guī)定也可以看出，其他國家對于違背公序良俗的行為是認定無效的，這對我國的司法實踐有十分重要的借鑒意義。將善良風(fēng)俗的主觀主義和經(jīng)驗主義相結(jié)合，就可以很好解決“兇宅”的房屋買賣糾紛。因此，法院應(yīng)該根據(jù)民法基本原則之一的公序良俗原則來解決“兇宅”的房屋買賣糾紛。

[ 注 釋 ]

①念一.購買“兇宅”引發(fā)的官司[J].公民導(dǎo)刊，2010(4).

②誤買“兇宅”引發(fā)的官司[J].科學(xué)生活，2009(10).

③吳慧穎.“封建迷信”與“迷信”辯析[J].湖南社會科學(xué)，1989(5).

④陳耀東，張瑾.對“兇宅”交易的法律思考[J].中國房地產(chǎn)，2007(2).

⑤戴和平，陳卉.承租戶發(fā)生自殺事件房東可以索賠嗎[J].樓市，2007(14).

⑥楊代雄.民法總論專題[M].北京：清華大學(xué)出版社，2012：42-50.

⑦尹田.民法典總則之理論與立法研究[M].北京：法律出版社，2010：162-175.

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2095-4379-(2016)33-0065-02

鮑雨晨(1991-)，漢族，天津商業(yè)大學(xué)法學(xué)院，2014級民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生，研究方向：民商法。