淺析“兇宅”買賣糾紛

鮑雨晨

天津商業大學法學院，天津 300134

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淺析“兇宅”買賣糾紛

鮑雨晨

天津商業大學法學院，天津 300134

隨著我國房地產市場的不斷發展，二手房的交易數量也不斷上漲，由此引發了許多的“兇宅”買賣糾紛。“兇宅”是指曾經發生過非正常死亡事件的房屋。人們對于“兇宅”的避諱不是封建迷信，而是一種民間習俗，理應得到法院的支持。以賣房人欺詐為由解決“兇宅”買賣糾紛，在某些情況下難以適用，以民法基本原則之一的公序良俗原則來解決“兇宅”買賣糾紛更為合理。

兇宅；民間習俗；欺詐；公序良俗

一、問題的提出

李先生買了一套二手房后得知幾年前，原房主劉某夫婦的兒子曾在該房內將一名的女孩殺害并肢解。李先生向當地警方查證鄰居的說法屬實。由于原房主劉某夫婦未告知這一情況，在多次協商無果的情況下，李先生將原房主劉某夫婦訴至法院，要求返還房款并賠償相關費用。劉某夫婦認為，他們在買賣過程中沒有義務主動告訴李先生有關“兇宅”的情況，李先生以“兇宅”為理由要求退房不合情理。經審理法院做出一審判決，撤銷雙方合同，李先生將房屋退還給劉某夫婦，劉某夫婦退還李先生購房款。

需要我們思考的問題有：應該如何界定“兇宅”？人們對于“兇宅”的避諱是否會影響合同的效力？若人們對于“兇宅”的避諱是屬于封建迷信，還是善良風俗，亦或是宗教信仰？

二、“兇宅”的界定

筆者認為“兇宅”的認定標準有三：

(一)應限于一定的時間里

不能把曾經發生過非正常死亡的房屋永遠當作“兇宅”，否則的話不僅不利于房屋的正常買賣，也損害了房屋主人的利益。對于這個時間段，應該視具體的非正常死亡的事件而定。

(二)非正常死亡的事件一定要發生在房屋內

不能以房屋的前居住人曾經在別的地方被人殺害，或者房屋外的樓道里、樓頂有人被殺害為由認為該套房屋為“兇宅”。非正常死亡的事件從開始到結束必須有一個過程發生在房屋內，即尸體必須曾經在涉案房屋內出現過。

(三)發生的死亡事件必須是非正常死亡

曾經有案例是房屋的前居住人是在陽臺墜樓身亡的，法院認為這種意外死亡事件不屬于刑事案件，駁回了原告的請求。筆者以為這種對“兇宅”的界定欠妥，應該把所有的除了正常的老死、病死之外的死亡都定義為非正常死亡，不應把非刑事案件排除出去。認為在房屋內發生的不是刑事案件就不是“兇宅”是狹隘的，因為在現實生活中，房屋內發生的非刑事案件如自殺也同樣會給買房人帶來了心理上的壓力。需要指出的是，對于發生不同的死亡情形的“兇宅”買賣糾紛，在法院判決上也不適宜以統一的標準進行裁判，法院可以根據一般的正常人的感受，對各種具體的非正常死亡事件進行不同的判決。

三、關于“兇宅”的司法判例及評析

在現實的司法實踐中，由于對“兇宅”的內涵界定及法律適用還有很多爭議，所以不同的法官對于“兇宅”的房屋買賣糾紛會作出不同的司法判決。主要有以下三種判決①：

判例一：購房合同有效，駁回原告起訴。理由是我國法律只規定了原房主必須向購房人明確告知其房產產權無查封、無抵押及債務糾紛等情況，并提供房屋質量、設施及是否涉訴等情況。沒有明確規定“兇宅”信息屬原房主應盡的告知義務②；

判例二：購房合同無效。理由是隱瞞“兇宅”損害了社會公共利益；

判例三：購房合同可撤銷。理由是賣房者故意隱瞞“兇宅”這一事實構成欺詐，屬于可變更可撤銷合同。

可以看出，導致判決不同的爭議點在于對“兇宅”的避諱是封建迷信還是民間習俗？如果人們對于“兇宅”的避諱屬于民間習俗，那么應該適用欺詐、還是應該適用公序良俗原則來解決糾紛？

我國的司法界對于“兇宅”的房屋買賣糾紛的定性不統一，法院判決的不確定，會導致人們對司法公正性的不信任。所以，筆者希望通過以下的分析，可以使“兇宅”的房屋買賣糾紛的解決得以統一。

(一)判例一：購房合同有效，駁回原告起訴。購房合同是雙方當事人真實意思的表示，法律也沒有明確規定“兇宅”信息屬原房主應盡的告知義務，房屋買賣合同合法有效。原告認為涉案房屋是“兇宅”純屬封建迷信。因此原告的訴訟請求不受法律的保護。實踐中，人們對于“兇宅”的避諱是封建迷信還是民間習俗直接影響了“兇宅”買賣合同的效力，這是“兇宅”買賣合同糾紛的開始。若是認為對于“兇宅”的忌諱只是一種封建迷信，那么“兇宅”買賣合同是具有法律效力的，買房人提出請求于法無據，不能得到法院的支持。

筆者認為人們對于“兇宅”的避諱屬于民間習俗而不是封建迷信。迷信是“對超自然的不存在的事物和純屬偶然的外部聯系的盲目信仰，以及在這種信仰驅動下的謬誤行為③。”民間習俗可以定義為一個國家或民族在歷史發展過程中由廣大民眾所創造、享有和傳承的生活文化。④可以說民俗是為社會大多人所接受的，并不是法律所禁止的對象。迷信和民間習俗都是從古代社會就有的，而迷信在現代社會早已被人們所拋棄，只有民間習俗有不息的生命力，流傳下來的民間習俗基本上都是一種善良無害的并且深深的根植與人們內心的傳統習俗，不違背法律與道德，為大多數人所接受。對于“兇宅”的避諱也包含在這種善良無害的民間習俗里。人們是帶著對美好生活的向往去購買房屋的，這是每個人理所應當具有的權利，而且住宅的人格化傾向也越來越明顯，住宅成為業主實施個人想法和風格的空間，成為業主重要的人格財產，具有精神利益⑤。而房子里曾經發生的惡性事件無疑會給買房人帶來恐懼不安的心理負擔，這和買房人的初衷是相違背的。

因此人們對于“兇宅”的避諱更應該看成是一種善良無害的民間習俗，那么，民間習俗是否可以影響合同效力？

民間習俗是人們在長期的生活中得出的產物，這些行為習慣獨立于國家制定的法律之外，但又有廣泛的社會基礎，可以把這些民間習俗當成一種民事習慣來看待，而民事習慣在一定情況下又具有法律效力，在國家沒有具體的法律規定的情況下，可以適用民間習慣來解決民事糾紛。目前我國并沒有關于“兇宅”的相關法律規定，因此，在實際的司法實踐中就可以適用關于“兇宅”的民間習俗。

(二)將判例二和判例三合起來分析，因為這兩種判例都認為人們對于“兇宅”的避諱是民間習俗，理應得到法院的支持，但對合同效力的認定及法律適用存在分歧。因此，就需要考慮欺詐和公序良俗原則哪一種更適宜用來解決“兇宅”買賣糾紛。

在“兇宅”買賣合同里，因為賣房人隱瞞了房子里曾經發生過非正常死亡的事情，賣房人構成欺詐。在實際的司法實踐中，大多數的“兇宅”買賣糾紛用欺詐就可以解決，但是也存在不足。

若想證明賣房人被告構成欺詐，必須證明如下問題：其一，被告有故意隱瞞的行為，其目的是為了獲取更為高額的價款；其二，由于被告的隱瞞行為，造成原告誤認為房屋無瑕疵而買入。換言之，原告需要證明被告在締約過程中存在過錯，并且是違反法律以及誠實信用原則的過錯，這種過錯足以違反交易上要求的誠信⑥。在實際的“兇宅”買賣糾紛中，買房人陷入錯誤意思是很好證明的，但對于賣房人的欺詐故意的證明在有些情況下卻有些困難。現實中，即使是賣房人就是房屋的第一任主人時，也存在房主對于房子里曾經發生的非正常死亡案件不知情的情況，例如，房子里的上一任租客在這間房子里殺人滅尸后退房，在案發之前，房主并不知道曾經發生過兇殺案件，而后又租給了其他人，結果日后事發，房主才得知房子里發生過兇殺案件，無法推定他對于房屋內是否發生過非正常死亡是知情的，賣房人的欺詐行為也存在爭議的。而當房屋的賣房人不是第一任房主時，可能是房屋的第三任或第四任房主，那證明賣房人對于“兇宅”是知情的就顯得更加困難，買房人就可能得不到救濟。

因此用欺詐的相關規定去解決“兇宅”有很大的不足，加上前面已經分析過人們對于“兇宅”的避諱一種善良無害的民間風俗，所以筆者認為公序良俗原則更適合解決“兇宅”的房屋買賣糾紛。

四、適用公序良俗原則來衡量“兇宅”買賣糾紛的法律意義

通說認為公序良俗包括公共秩序和善良風俗兩個方面。公共秩序的內容在大多數情況下就是一個國家里各個法律規范的內容。

盡管善良風俗的內容一直在改變，但學者們還是希望研究出一個比較穩定的關于善良風俗的判斷標準，并且由此形成了兩種對立的學說觀點：經驗主義與主觀主義。“前者主張應當根據具體的時間和場合考察某一行為是否正常和符合習慣。因此，對善良風俗標準的確定，不應根據宗教的或哲學的思想，而只能根據事實和工作輿論。后者主張應由法官根據社會中居主導地位的道德準則去判斷行為是否違反道德。因此，對行為是否合乎道德無須做具體考察，而只需作出判斷即可。”⑦對于“兇宅”買賣糾紛，按照經驗主義的觀點，應該關注事件的具體情況和社會輿論，若社會輿論都偏向于買房人一方，那么法官就應該根據社會輿論去裁判這個案件；而以主觀主義的觀點，若“兇宅”買賣糾紛的一般解決方法是撤銷購房合同，退還房款，且這種做法也得到了社會的普遍認可，那么就可以直接根據這樣的解決方法來裁判案件。可以看出，如果單單依經驗主義去裁判案件，會使得法律的權威性和穩定性降低。因為無法保證社會輿論永遠都是正確和公正的，完全依照社會輿論去裁判案件，有些不法之徒可能會通過操縱社會輿論來減輕自己的責任，也不利于當事人權益的保護；完全依據主觀主義，就忽略了案件的實際情況，根據一般性的、占統治地位的道德去裁判，沒辦法做到具體問題具體分析，可能會使當事人的具體訴求得不到滿足，同樣不利于當事人的保護。因此，不應該把經驗主義和主觀主義完全區分開來，只選擇其中之一作為判斷的標準，應該把經驗主義和主觀主義結合起來，將社會中的占統治地位的道德作為大前提，將具體案件的實際情況和社會輿論作為小前提，綜合判斷，才可以的出最符合當事人和社會公共利益的結果。

人們對于“兇宅”的忌諱屬于善良風俗，保護這種善良的民間習俗就等于保護社會公德，符合公序良俗原則。而關于當事人違背公序良俗的行為，通過各國的法律規定也可以看出，其他國家對于違背公序良俗的行為是認定無效的，這對我國的司法實踐有十分重要的借鑒意義。將善良風俗的主觀主義和經驗主義相結合，就可以很好解決“兇宅”的房屋買賣糾紛。因此，法院應該根據民法基本原則之一的公序良俗原則來解決“兇宅”的房屋買賣糾紛。

[ 注 釋 ]

①念一.購買“兇宅”引發的官司[J].公民導刊，2010(4).

②誤買“兇宅”引發的官司[J].科學生活，2009(10).

③吳慧穎.“封建迷信”與“迷信”辯析[J].湖南社會科學，1989(5).

④陳耀東，張瑾.對“兇宅”交易的法律思考[J].中國房地產，2007(2).

⑤戴和平，陳卉.承租戶發生自殺事件房東可以索賠嗎[J].樓市，2007(14).

⑥楊代雄.民法總論專題[M].北京：清華大學出版社，2012：42-50.

⑦尹田.民法典總則之理論與立法研究[M].北京：法律出版社，2010：162-175.

D923

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2095-4379-(2016)33-0065-02

鮑雨晨(1991-)，漢族，天津商業大學法學院，2014級民商法學專業碩士研究生，研究方向：民商法。