探析街區(qū)制改革的法律與實(shí)踐問(wèn)題

李嘉然 戴 超

河南論衡律師事務(wù)所，河南 開(kāi)封 475000

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探析街區(qū)制改革的法律與實(shí)踐問(wèn)題

李嘉然 戴 超

河南論衡律師事務(wù)所，河南 開(kāi)封 475000

當(dāng)前，推行街區(qū)制改革在中國(guó)社會(huì)引起了激烈的討論。從世界城市化發(fā)展的趨勢(shì)與經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，街區(qū)制無(wú)疑比封閉小區(qū)更符合歷史發(fā)展的潮流，更有利于城市化的進(jìn)程。但是我國(guó)街區(qū)制改革所涉及的法律障礙與現(xiàn)實(shí)問(wèn)題也確實(shí)存在。本文旨在剖析我國(guó)街區(qū)制改革存在的法律障礙與實(shí)踐問(wèn)題的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)國(guó)情提出確定公共地役權(quán)、制定配套法律、法規(guī)等解決之道來(lái)解決其法律障礙和實(shí)踐問(wèn)題。

街區(qū)制；法律障礙；建筑物區(qū)分所有權(quán)；公共地役權(quán)

一、街區(qū)制的概念及現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

街區(qū)制是指市區(qū)大道環(huán)繞、街區(qū)道路串聯(lián)、交通四通八達(dá)、公共出行便利、住宅小區(qū)開(kāi)放、人員車(chē)輛可以隨意通行穿插、小區(qū)街道與城市主干道暢連的開(kāi)放式住宅區(qū)模式。在西方國(guó)家街區(qū)制已經(jīng)成為主流的小區(qū)住宅建造模式。在我國(guó)推行街區(qū)制有利于解決城市交通不暢，群眾出行困難的城市頑疾，有利于促進(jìn)城市的開(kāi)放程度，有利于城市人文精神的養(yǎng)成。但街區(qū)制的推廣也存在不容忽視的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題與法律障礙。如在城市中占絕大多數(shù)的私人住宅小區(qū)是業(yè)主花費(fèi)高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，小區(qū)中的道路、綠化、各種設(shè)施業(yè)主都支付了高昂的對(duì)價(jià)，現(xiàn)在突然把封閉的小區(qū)打開(kāi)變成人人共享、人人通行的街區(qū)，從法理和情理上無(wú)疑都很難讓小區(qū)業(yè)主接受。

二、在我國(guó)推行街區(qū)制的法律障礙

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)的沖突

根據(jù)現(xiàn)行的《物權(quán)法》可知，推行街區(qū)制強(qiáng)行打破封閉小區(qū)必然觸及小區(qū)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，侵犯其共有財(cái)產(chǎn)權(quán)。然而推行街區(qū)制就是對(duì)小區(qū)所有業(yè)主的集體共有的用益物權(quán)加以限制甚至剝奪，把一個(gè)原來(lái)相對(duì)獨(dú)立的小世界、小花園變成一個(gè)可以隨意通行的公共空間。這在街區(qū)制剛剛推行的時(shí)段內(nèi)勢(shì)必在一定程度上削弱了小區(qū)業(yè)主生活的舒適度、安全感，很難受到小區(qū)業(yè)主的支持。所以《物權(quán)法》無(wú)疑成為了推行街區(qū)制法律層面上的障礙。

(二)法律基本原則的違背

在民法中有誠(chéng)實(shí)信用原則，行政法中有信賴(lài)保護(hù)原則。這兩大原則貫穿于私法與公法兩大領(lǐng)域。政府立法使土地進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行交易，開(kāi)發(fā)商拿地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，然后出售給業(yè)主。根據(jù)《物權(quán)法》的調(diào)整業(yè)主支付對(duì)價(jià)獲得產(chǎn)權(quán)，這其中包括共有的小區(qū)道路的用益物權(quán)根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則這是雙方的真實(shí)意思表示理應(yīng)受到尊重。根據(jù)信賴(lài)保護(hù)原則和誠(chéng)實(shí)信用原則業(yè)主對(duì)政府有信賴(lài)?yán)妫绻謪^(qū)制改革不進(jìn)行法律上的準(zhǔn)備，沒(méi)有法律上的支持，只是通過(guò)簡(jiǎn)單的行政命令，沒(méi)有通過(guò)調(diào)整相關(guān)立法使人民的意愿上升為法律勢(shì)必會(huì)違反上述基本原則。

三、推行街區(qū)制改革的若干構(gòu)想

(一)確立公共地役權(quán)

確立公共地役權(quán)可以很好的克服《物權(quán)法》對(duì)街區(qū)制改革造成的法律障礙，同時(shí)也可以避免不適當(dāng)?shù)倪m用《物權(quán)法》中的征收、征用條款引起的法律問(wèn)題與現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

公共地役權(quán)的存在是為了公共利益，而不是為了私人利益。公共地役權(quán)的受益人具有不特定性，其范圍要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)地役權(quán)的范圍。它的受益人是社會(huì)公眾。所以如果我們?cè)诮謪^(qū)制改革的過(guò)程中，引入了公共地役權(quán)的概念就可以很好的解決小區(qū)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題。由于公共地役權(quán)的存在我們就可以在不剝奪小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)道路的建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部道路與城市道路的暢連。小區(qū)居民具有道路的用益物權(quán)，可以對(duì)道路進(jìn)行管理、在合理范圍內(nèi)進(jìn)行限制，而公眾則具有公共地役權(quán)賦予的通行權(quán)利。讓公眾看到街區(qū)改革并非是為了某些人的私利，而是為了公共利益。從而可以有效的降低街區(qū)制改革的輿論壓力，起到良好的宣傳教育作用。

(二)制定配套的街區(qū)法律法規(guī)

中共中央在不同的場(chǎng)合多次強(qiáng)調(diào)改革要法律先行，改革要于法有據(jù)，改革要靠法律而不是靠權(quán)力。我們要重視街區(qū)制改革后產(chǎn)生的一系列新的民事問(wèn)題、刑事問(wèn)題，相關(guān)的配套法律、法規(guī)要及時(shí)出臺(tái)。比如，以前的小區(qū)是封閉的，夜間相對(duì)比較靜謐。實(shí)現(xiàn)街區(qū)制后必然會(huì)影響居民休息，那么我們的治安法規(guī)就要制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)防止擾民現(xiàn)象的產(chǎn)生。再如，以前購(gòu)買(mǎi)住宅小區(qū)內(nèi)部的道路、綠化、都要支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，街區(qū)制度實(shí)行以后這部分費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單?這些問(wèn)題都亟待解決。從中我們可以看出街區(qū)制改革是一個(gè)系統(tǒng)問(wèn)題，并不是簡(jiǎn)單的把國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)照搬照抄就可以的，推行街區(qū)制改革，需要我們制定好一系列的配套的街區(qū)法律法規(guī)，這樣才能使公眾放心的接受街區(qū)制，充分發(fā)揮街區(qū)制度的優(yōu)勢(shì)。

[1]耿卓.地役權(quán)的現(xiàn)代發(fā)展及其影響[J].環(huán)球法律評(píng)論，2013.

[2]郭潔.土地資源保護(hù)與民事立法研究[M].北京：法律出版社，2002.

D923.2

A

2095-4379-(2016)33-0200-01

李嘉然(1972-)，男，河南開(kāi)封人，河南論衡律師事務(wù)所主任，中國(guó)民主促進(jìn)會(huì)會(huì)員、河南省律師協(xié)會(huì)民事委員會(huì)執(zhí)委、開(kāi)封市律師協(xié)會(huì)民事委員會(huì)主任、三級(jí)律師，研究方向：民商法學(xué)；戴超(1987-)，男，河南開(kāi)封人，中共黨員，鄭州大學(xué)法學(xué)院研究生，河南論衡律師事務(wù)所，律師，研究方向：行政法學(xué)。