民法典編纂背景下的不動產登記研究

景琳婕

河南財政金融學院，河南 鄭州 451464

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民法典編纂背景下的不動產登記研究

景琳婕

河南財政金融學院，河南 鄭州 451464

本文從不動產分散登記問題分析著手，明確了不動產分散登記的現狀、成因及弊端，之后著重探討了民法典編纂背景下不動產統一登記的實施思路，旨在為相關研究和實踐提供參考。

民法典編纂；不動產登記；統一登記

為貫徹黨的十八屆四中全會精神，做好民法典編纂的配合工作，2016年9月28日，國土資源部不動產登記中心與中國人民大學不動產法研究中心和中國民法學研究會聯合召開了民法典編纂中不動產登記問題研討會，關于不動產登記的問題引發了新一輪的熱議。

一、不動產分散登記問題分析

(一)不動產分散登記現狀及成因

當前，中國由不同登記機關來負責各類不動產的登記工作，例如國土部門負責登記集體土地所有權、建設用地使用權，農業部門負責登記農村土地承包經營權，林業部門登記林地及林木所有權和使用權，房管部門負責登記房屋權屬。各部門在登記不動產的過程中，在登記類型、程序、效力及權利證書等方面都存在著一定的差異性。

現行不動產分散等級與分散的不動產行政管理體制有著密不可分的關系。改革開放之后，中國建立了眾多不動產行政管理體制，缺乏統一規劃，各類不動產主管部門不同，同時賦予各部門不動產登記職權。

(二)不動產分散登記弊端分析

首先，是登記錯誤的問題。不動產分散登記模式下，不同登記機關的依據標準有著一定的差異性，不可避免的會出現不一致之處，從而出現大量錯誤登記的情況[1]；第二，不同不動產登記機關之間的登記信息流通不足，影響了權利公示效果，對保護當事人不動產權益、交易安全等方面有著不利影響；第三，不動產登記是不動產開發利用監管中的關鍵環節，而在不動產分散登記體系下，往往難以實現對不動產開發利用的有效監管；第四，分散登記不動產的過程中，使得登記機關重疊設置，這不僅增加了政府的財政支出，且降低了整個行政效率。

二、不動產統一登記的實施思路

民法典編纂對于不動產登記改革有著重要的作用，在此背景下，應當明確不動產統一登記改革的實施思路，為民法典關于不動產登記的相關內容編纂提供指導，從而為不動產統一登記改革保駕護航。

(一)以土地所有權登記為基礎推進不動產統一登記

不動產所有權、擔保物權及用益物權都屬于不動產物權的范疇，從法理方面來看，不動產所有權是其擔保物權與用益物權的基礎，而不動產的基礎則是土地，因此，要想推行不動產統一，應當以土地所有權登記為基礎。首先，應當明確土地所有權的惟一性，無論按采用何種管理方式，由哪個部門來管理，都應當統一進行土地所有權的登記[2]；第二，各類不動產擔保物權及用益物權等物權由當前相關部門負責進行登記，但需要以土地所有權統一登記為基礎。

(二)統一協調和行使兩項職權

統一協調和行使兩項職權主要包括“不動產界址劃定”職權和“不動產權利類型認定”職權，以此來解決不動產登記沖突與矛盾的問題。在當前不動產登記的過程中，各個登記機關的不動產權類型認定標準有著一定的差異性，這就不可避免的導致認定結果存在差異或存在重疊和遺漏之處，從而產生各類不動產登記沖突。統一協調、行使上述兩項職權之后，可以延續現有各個登記機關登記不懂產權情況，為統一登記形成過渡期，對各類不動產登記之間的關系進行有效協調，從而分散等級下的矛盾和沖突。需要注意的是，兩項職權涉及到的部門眾多，因此，需要以國務院為中心，統一協調，構建聯合工作機制，發揮國土部門的牽頭作用。

(三)建立協調統一的不動產登記信息系統

不動產統一登記的實施是一項系統性的工程，涉及到登記效力、程序及制度等多方面問題，在實施的過程中，上述各方面條件尚未成熟，因此，需要從登記資料管理及應用的角度來著手。不動產統一登記實施必然有一個過渡過程，不可能一蹴而就，其應當以確保統一登記土地所有權為核心內容，協調各類不動產物權登記，在法律制度上提供保障，在技術方面也有給予支持，實現不動產調查和登記信息的協調一致與共享[3]。這就需要建立協調統一的不動產登記信息系統，各登記機關以此信息平臺為依托，以土地所有權認定、界址劃定及登記結果等相關信息數據為基礎，開展不動產登記工作，核發權利證書，這不僅能夠保證不動產登記信息的完整性，同時促進了各個登記機關登記信息的共享，有效避免了各類不動產登記之間的矛盾問題出現，這對于推進不動產統一登記的實施有著積極的意義。

三、結論

綜上所述，在現金物權法下，不動產分散登記實施存在著諸多問題，而在民法典編纂背景下，應當積極明確不動產登記方面存在的問題，并提出改革思路，以此來為民法典編纂中物權法關于不動產等級制度的修改和完善提供建設性建議。

[1]王利明.全面深化改革中的民法典編纂[J].中國法學，2015，04：25-40.

[2]費安玲.論我國民法典編纂活動中的四個關系[J].法制與社會發展，2015，05：97-109.

[3]茅少偉.尋找新民法典：“三思”而后行 民法典的價值、格局與體系再思考[J].中外法學，2013，06：1137-1155.

D

A

2095-4379-(2016)36-0249-01

景琳婕(1988-)，女，漢族，河南鄭州人，碩士研究生，河南財政金融學院，助教，研究方向：民商法學。