商品房買賣中的法律風險負擔

張佳敏

澳門科技大學法學院，澳門 999078

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商品房買賣中的法律風險負擔

張佳敏

澳門科技大學法學院，澳門 999078

商品房買賣合同風險值得是合同簽訂后責任雙方對于房屋所出現的“毀損、滅失”等不可抗力事件下，對于風險和責任負責方認定的風險分配問題。在社會中商品房屋買賣問題而引發的糾紛較為普遍，其中最為著名的就是2008年汶川大地震后，商品房買賣合同中的風險負擔問題成為了社會普遍關注的法律問題重點，因為風險負擔問題關系到了責任雙方的切身利益，也是較容易產生糾紛的關鍵問題，本文對于商品房買賣中的法律風險負擔的問題進行研究也具有廣泛的社會價值。

商品房；法律風險；前提條件

一、商品房買賣合同風險負擔的前提條件

關于商品房買賣合同風險負擔討論的商品房買賣的當事人在合同中沒有對風險進行約定的情形，需要依據合同法中的自治原則，考慮到各個國家對待“風險負擔立法模式”的方式是不同的，對于風險負擔可以允許當事人對約定的條款進行變更，同時也允許當事人根據風險負擔的規定進行法律規范的合理補充，而本文的論述前提是在沒有約定的條件下展開討論的。

同時，本文著重討論的是在正常范圍內商品房買賣雙方履行下的風險負擔問題。風險負擔可以劃分為“正常履行情形下的風險負擔”與“違約狀態下的風險負擔”，對于后者學術界的學者大多都認為是應當按照當事人各自的過錯承擔風險。而前者涉及到的問題要相對更加復雜，雙方都沒有過錯的前提下來判斷責任的歸屬往往是一個較難判斷的問題。再者，本文的討論主要圍繞“所有權主義”和“交付主義”風險負擔模式展開的，在各國的法律體系中，所有權主義和交付主義在各國的使用可謂勢均力敵，以此為前提下對我國商品房買賣合同中的風險負擔問題的論述更具有現實價值。

二、對我國商品房買賣合同風險負擔的幾點思考

(一)所有權主義下對風險負擔的見解

商品房買賣屬于債權形式主義物權變動模式下的產物，風險負擔中責任的歸屬往往受制于物權法的變動，而鑒于沒有明顯的證據證明我國采用了物權行為理論，所以對于風險負擔最有價值的討論依然是對于所有權主義與交付主義的討論，當前對于商品房該采取何種主義理論并沒有確切地定論，而所有權主義主張即使交付但未辦理過戶登記的仍由所有者承擔風險，所以筆者認為這也能從一個角度反映出所有權下所有者承擔風險的問題。

(二)商品房雙重買賣情形的風險負擔

商品房雙重買賣在如今的商品房交易法律中并不是一種常見的現象，但是在社會上卻較為普遍。比如甲先將房屋賣給乙，并由乙實際居住，此后甲又將房屋賣給丙，并且到房管局辦理了過戶登記。在此類糾紛案件中，發生風險需要房屋所有權擁有者丙來承擔。當然也有學者指出了這一判斷的疏漏：如果由丙來承擔責任風險，則在一定程度上是對雙重買賣違約行為的一種縱容。但是換個角度看，此類擔心是多余的，因為在此過程中乙無法預料到甲雙重買賣的違約行為，所以乙顯然是無辜的。而過錯明顯在于甲和丙，前者的過錯在于一房二賣的違規行為，而后者的過程在于沒有照顧好房子，并且已經完成了合法的過戶登記，所以甲無法對房子享有任何權利，而丙來承擔風險是其合同履行的必要要求。但是，雖然丙需要承擔商品房毀損、滅失的風險，但是同時甲也需要承擔一部分的責任，為違約責任的方式擔負部分風險責任。

(三)商品房按揭時的風險負擔

以按揭的方式購買商品房在如今商品房的購買中是一個常見的方式，與分期付款比較起來共同點是合同的履行期都比較長，差別在于按揭商品房的情形買受人在過戶后就成為了商品房的實際所有人，而此時的商品房必須抵押給銀行以擔保貸款的清償。從表面看來，雖然購買者已經成為了商品房的實際所有權，在房子發生意外性損毀時，也應該由其承擔風險責任，實際上對于按揭購買商品房的情形也不能一概而論而應區別對待。筆者認為對于風險負擔問題上，商品房的“交付”應理解為包括轉移占有和所有權轉移，商品房所有權轉換的標識在于“交鑰匙”的這一程序，這也是買受人獲得所有權的重要步驟，但是所有權的轉移才能作為風險轉移的標準。

三、結語

風險負擔是商品房買賣合同中是常見但是復雜的問題，在風險負擔中最主要的兩種立法形式是“交付主義”和“所有權主義”，二者的優缺點都較為明顯。在我國對商品房買賣合同中的風險負擔采用交付主義，但這是一種將錯就錯的做法。我國應采所有權主義，并對交付采廣義的解釋。總的來說，對于商品房買賣中法律風險負擔的問題，當前法律體系下還存在盲區，還有待進一步加以完善。

[1]趙家儀，陳華庭.我國買賣合同中的“交付”與“風險轉移”[J].法商研究，2003(02).

[2]劉宗勝.也論買賣合同中的風險負擔[J].云南大學學報(法學版)，2002(02).

[3]張曉紅.買賣合同中的風險負擔問題探析[J].黃河科技大學學報，2010(01).

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A

2095-4379-(2016)36-0285-01

張佳敏(1993-)，女，漢族，江蘇無錫人，澳門科技大學法學院，民商法專業碩士研究生在讀，研究方向：民商法。