我國以房養(yǎng)老制度困境與法律建構(gòu)

紀　倩

江南大學(xué)法學(xué)院，江蘇　無錫　214122

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我國以房養(yǎng)老制度困境與法律建構(gòu)

紀倩

江南大學(xué)法學(xué)院，江蘇無錫214122

我國目前的養(yǎng)老保障機制仍不健全，社會養(yǎng)老壓力較大。為此，我國引進了“以房養(yǎng)老”制度，積極推行試點，但收效甚微，問津者寥寥。以房養(yǎng)老模式的困境主要是受傳統(tǒng)理念、市場風(fēng)險、法律缺陷、政府缺位的因素導(dǎo)致。國家需要盡快進行法律制度構(gòu)建，推動該模式?jīng)_破發(fā)展瓶頸，以緩解養(yǎng)老壓力，構(gòu)建福利社會。

以房養(yǎng)老；制度困境；法律建構(gòu)

一、概述

(一)“以房養(yǎng)老”的定義

“以房養(yǎng)老”也稱為住房反向抵押貸款，是指達到一定年齡范圍的老年人，將其擁有完全所有權(quán)的住房抵押給貸款機構(gòu)，貸款機構(gòu)根據(jù)房產(chǎn)評估之后的貸款總額根據(jù)約定的方式定期給老年人給付貸款，為老年人提供短缺的養(yǎng)老金額的養(yǎng)老模式。與一般貸款買房的現(xiàn)金流向比較，“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)金流向正好相反，因此有的學(xué)者也形象地稱之為“倒按揭”。

(二)“以房養(yǎng)老”協(xié)議的內(nèi)容

一般來說，老年人需要與貸款機構(gòu)簽訂書面的“以房養(yǎng)老”協(xié)議，內(nèi)容主要包括：

1.借款人的權(quán)利、義務(wù)

(1)在去世前享有房屋所有權(quán)。只有在借款人去世后，房屋的所有權(quán)才歸貸款機構(gòu)。同時，由于借款人一直在抵押的房子里居住，這就要求借款人必須要盡到妥善保管房屋的義務(wù)。

(2)享有按照約定期限獲得貸款的權(quán)利。即便老人的壽命超過預(yù)估的年齡，仍然有權(quán)利獲得貸款。

(3)贖回權(quán)。借款人擁有潛在的選擇權(quán)。當(dāng)貸款期限結(jié)束時，借款人或其繼承人可以選擇將住房交由貸款人收回，也可以選擇把貸款本息還清將住房的抵押權(quán)贖回，從而結(jié)束借貸關(guān)系。

2.貸款人的權(quán)利、義務(wù)

(1)在借款人去世時對房屋享有所有權(quán)，可就房屋實現(xiàn)自己的債權(quán)。

(2)負有按照約定期限發(fā)放貸款的義務(wù)。除非存在違約或不可抗力的情況，貸款機構(gòu)不能免除發(fā)放貸款的責(zé)任。

(3)無追索權(quán)。“以房養(yǎng)老”協(xié)議標的物的價值低于借款人生前所享受到的貸款總額或者養(yǎng)老服務(wù)的總價值的，貸款機構(gòu)不享有追索權(quán)，無權(quán)請求就借款人的其他遺產(chǎn)償付差額。

二、我國以房養(yǎng)老制度建設(shè)的困境分析

在我國，“以房養(yǎng)老”不算是一個新鮮話題，國家今年公布的《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》明確提到“推進住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，早在幾年前，南京、上海等地就有做出嘗試，然而問津者寥寥，最后都是草草收場。筆者認為，我國一直難以推進以房養(yǎng)老制度，主要是存在以下原因：

(一)理念缺失

自古以來，我國就有“養(yǎng)兒防老”的思想傳統(tǒng)，但存方寸地，留于子孫耕。這種樸素的觀念，使得老年人更愿意將房產(chǎn)傳給子女，對“以房養(yǎng)老”的熱情不高。并且，子女爭奪房產(chǎn)的遺產(chǎn)糾紛不在少數(shù)，不少人都惦記著父母居住的房子，自然也不愿意以“倒按揭”的方式將快要到手的“燙山芋”拱手讓人。雖然他們有“贖回”的權(quán)利，但是也需要付出較高的費用，因此對該制度也頗有抵觸情緒。在上海，就發(fā)生一起子女請求法院撤銷老人與老年公寓所簽訂的“以房養(yǎng)老”協(xié)議的案件，法院最終判決撤銷養(yǎng)老協(xié)議。

(二)市場風(fēng)險

我國“以房養(yǎng)老”已經(jīng)試點兩年，各地的成效均不明顯。不僅是老人有擔(dān)憂，貸款機構(gòu)對此也并不看好，高風(fēng)險使得不少機構(gòu)望而卻步。

1.房地產(chǎn)市場發(fā)展波動

近幾年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的波動幅度較大，各地隨處可見“天價房”，在北京就有11.4平方米的學(xué)區(qū)房以530萬成交的新聞。誰也不知道明天房價是漲是跌，這就讓貸款機構(gòu)承擔(dān)了過高的風(fēng)險。由于沒有追索權(quán)，一旦在老人去世或合同解除時，現(xiàn)實的房價遠低于簽訂合同時的預(yù)估價格，最后的損失均由貸款機構(gòu)承擔(dān)。貸款機構(gòu)對此自然心存疑慮，不敢輕易嘗試。

2.長壽風(fēng)險

一般情況下，依據(jù)合同約定，貸款機構(gòu)只有等到老人去世之后，才可以拍賣房子以獲清償。但當(dāng)今醫(yī)療技術(shù)越來越發(fā)達，百歲老人越來越多。貸款機構(gòu)無法完全掌握借款人的身體信息，而身體越健康的老人定然越愿意貸款。如果老人的年齡超過了當(dāng)初預(yù)估的年齡，合同期限只能繼續(xù)延長，貸款機構(gòu)就需要承擔(dān)延期收回房屋的風(fēng)險。

3.信用風(fēng)險

“以房養(yǎng)老”制度的初衷在于減緩社會和國家養(yǎng)老的壓力，周期長，所涉金額大，因此，借款人的信用對貸款的安全性極為關(guān)鍵。若借款人將權(quán)利有瑕疵的房產(chǎn)作為抵押，抑或有其他欺詐、違約行為，則會給貸款機構(gòu)造成損失，危害“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的進一步開展。

(三)法律缺陷

1.經(jīng)營主體不明晰

根據(jù)《商業(yè)銀行法》第43條、《證券法》第6條的規(guī)定，證券業(yè)和銀行業(yè)、保險業(yè)等實行分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理。但如上文所述，“以房養(yǎng)老”存在較高的市場風(fēng)險，需要金融、保險等等行業(yè)的機構(gòu)共同協(xié)作。然而，什么樣的金融機構(gòu)可以承接這個業(yè)務(wù)，以及各行業(yè)之間應(yīng)該如何協(xié)作，都是需要法律來回答的問題。只有明確經(jīng)營主體，允許一定程度的混業(yè)經(jīng)營，才能產(chǎn)生效用最大化的效果。

2.住房用地使用權(quán)期限

盡管《物權(quán)法》明確規(guī)定，我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限是70年，使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。如果抵押的房子是老人一直居住，那么等到老人去世后貸款機構(gòu)取得所有權(quán)時，房屋年限可能已所剩無幾，而“續(xù)期”是有償還是無償、若有償?shù)脑捓m(xù)期費用多少，都是未知數(shù)，這將在很大程度上影響以房養(yǎng)老的運行成本。

(四)政府缺位

“以房養(yǎng)老”并非僅僅是一項金融業(yè)務(wù)，它承載著更多的社會屬性，因此就需要政府的積極扶持。雖然國內(nèi)各地也都有陸陸續(xù)續(xù)進行探索、嘗試，但始終不見成效，很大原因在于我國政府沒有建立配套措施，進行政策與資金支持。前期宣傳不到位，市場需求沒有充分開拓，也沒有沒有稅收優(yōu)惠、補償政策以降低市場風(fēng)險，消費者對此自然缺乏信心。縱觀國外，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)無一例外都是獲得了政府的大力扶持才得以順利開展。

三、我國以房養(yǎng)老的法律建構(gòu)

(一)當(dāng)事人的主體定位

1.借款人

國家開始推行“以房養(yǎng)老”試點是出于緩解社會養(yǎng)老壓力的考慮，因此，在該制度中，“養(yǎng)老”的色彩濃于“投資理財”，對借款人的資格也需要做出特別規(guī)定。具體來說，要滿足以下條件：

(1)必須是達到一定年齡以上的老人。女性是50周歲，男性是60周歲。這樣設(shè)置，也是為了和退休年齡保持一致，與我國養(yǎng)老保障制度接軌。

(2)借款人必須對房屋享有完全所有權(quán)，無其他權(quán)利瑕疵。為了保護業(yè)務(wù)雙方的利益，避免不要的糾紛，只有未設(shè)置過抵押權(quán)等無權(quán)利瑕疵的房屋，才有資格申請。

2.貸款機構(gòu)

如前所述，我國現(xiàn)行的“分業(yè)經(jīng)營”不利于以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開展。對于貸款機構(gòu)的設(shè)立，筆者認為，應(yīng)以商業(yè)銀行為主導(dǎo)，保險業(yè)為補充。以商業(yè)銀行為主導(dǎo)，是因為商業(yè)銀行有充足的資金儲備，并且原有的個人住房貸款業(yè)務(wù)也是由其主導(dǎo)。這說明，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融方面有較強的業(yè)務(wù)能力與風(fēng)險控制能力，其積累的豐富經(jīng)驗有益于順利開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

同時，基于“以房養(yǎng)老”市場的高風(fēng)險性，保險行業(yè)也必須作為有效的補充，以促成風(fēng)險在借、貸雙方之間的合理分配。對保險業(yè)的補充作用將在下文市場風(fēng)險防范機制中詳述。

(二)市場風(fēng)險防范機制

1.穩(wěn)定房地產(chǎn)

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是我國以房養(yǎng)老順利開展的必要條件，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展并不穩(wěn)定，政府應(yīng)該進行適當(dāng)調(diào)控，為以房養(yǎng)老的開展?fàn)I造良好的市場環(huán)境。

首先，政府部門盡快出臺相應(yīng)的法律法規(guī)以規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的主體資格，確認責(zé)任機制、監(jiān)管機制，以促進房地產(chǎn)市場的規(guī)范運作，提高房屋的建筑質(zhì)量。

其次，政府部門對市場要進行宏觀調(diào)控，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的增長，避免出現(xiàn)過大的波動起伏。具體來說：第一，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給，通過推進廉租房、經(jīng)濟適用房等的建設(shè)來調(diào)整房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。第二，制定合理的信貸和利率政策，為房地產(chǎn)的開發(fā)、買賣、租賃等營造良好的金融服務(wù)。

最后，政府部門還應(yīng)該建立全國房地產(chǎn)市場預(yù)警機制，以便準確及時地掌握房地產(chǎn)的動態(tài)發(fā)展，進而判斷房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r以制定合理的宏觀調(diào)控政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2.延期年金保費

對于長壽風(fēng)險，可以通過向保險公司繳納延期年金保費的方式加以解決。延期年金是指保險合同成立后，經(jīng)過一定時期或被保險人達到一定年齡后保險人才開始給付年金的年金保險，可累計用于特定期限后的養(yǎng)老保險金支付。因此，即使老人的壽命超過之前的預(yù)期，也可以滿足老人拿到足額的貸款，同時一定程度上減輕了貸款機構(gòu)的壓力。

3.征信體系建立

政府部門在《意見》中也提到加快社會信用體系建設(shè)的問題，但目前僅在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域有所涉及。而對于以房養(yǎng)老這種周期長、風(fēng)險大的模式，建立征信體系就十分必要。對此，筆者建議：

(1)設(shè)立全國信用信息“大數(shù)據(jù)庫”并完善共享平臺，利用大數(shù)據(jù)加強對借、貸雙方的事中事后監(jiān)管，強化守信激勵和失信懲戒機制。

(2)在個人信用制度建設(shè)方面，可依靠金融機構(gòu)設(shè)立個人信用賬戶，將個人所進行的每一筆信用交易都記錄下來，包括個人經(jīng)濟狀況、償債狀況等。同時對其進行累計信用評級，等級越高，其未來的信用消費額度就越髙。而對于信用記錄過于糟糕的人，可將其為信用交易“黑名單”，若有其他違法犯罪行為的，可提交行政機關(guān)或者司法機關(guān)處理。

(三)完善法律法規(guī)

1.完善《物權(quán)法》“70年產(chǎn)權(quán)”的規(guī)定

我國目前住宅70年產(chǎn)權(quán)以及續(xù)期的規(guī)定給以房養(yǎng)老帶來了很多不確定因素，立法機關(guān)應(yīng)盡快完善《物權(quán)法》的規(guī)定，明確規(guī)定住房的使用期限及續(xù)期問題，包括續(xù)期的方式、費用等等，以消除住房反向抵押貸款機構(gòu)和老年人的顧慮。

2.引進“遺產(chǎn)稅”

國外“以房養(yǎng)老”制度收到歡迎，很大緣由在于可以此規(guī)避“遺產(chǎn)稅”。因為遺產(chǎn)稅的稅率較高，房產(chǎn)對子女而言反而沒有太大吸引力。而若父母將住房反按揭給貸款機構(gòu)，則為子女節(jié)省了一大筆贍養(yǎng)費用，減輕了子女的負擔(dān)。因此，筆者認為立法機關(guān)應(yīng)盡快將“遺產(chǎn)稅”入法，這樣既能夠減少子女對父母房產(chǎn)的依賴，培養(yǎng)其獨立意識；又能有效推進以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開展，可謂一舉兩得。

(四)政府建立配套措施

首先，以房養(yǎng)老實行之初，政府部門應(yīng)該參與到其中，與商業(yè)銀行、保險公司等主體共同努力，探索出適合我國國情的運行機制。

其次，政府要加大扶持力度，通過稅收優(yōu)惠與補償政策，降低貸款機構(gòu)的運營成本，提供良好、穩(wěn)定的金融環(huán)境，以激勵產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。

最后，政府部門要強化監(jiān)管制度，設(shè)立專門的機構(gòu)監(jiān)管以房養(yǎng)老的施行，設(shè)置以房養(yǎng)老的市場準入資格，并在具體實施過程中持續(xù)監(jiān)督，保證公平、公正、公開，從而建立一個高效、規(guī)范、安全的市場交易體系。

四、結(jié)語

“以房養(yǎng)老”制度是對社會養(yǎng)老保障體制的有益補充，值得我國進行積極的嘗試。雖然目前在世界范圍來看仍算是“小眾產(chǎn)品”，但各國都在努力完善。由于我國“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)思想，加上市場高風(fēng)險、收益低保障，“以房養(yǎng)老”制度在我國遇冷，試點兩年不見成效。因此，建立并完善“以房養(yǎng)老”的法律制度建構(gòu)十分必要且重要。國家需要精準定位該制度的雙方主體，完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，建立配套制度，降低市場風(fēng)險，使之成為我國養(yǎng)老制度的有益補充。

[1]劉雄英.我國以房養(yǎng)老法律制度建設(shè)研究[D].中南大學(xué)法學(xué)院，2014.

[2]閔行法院否決涉案老年公寓"以房養(yǎng)老"做法恢復(fù)老人產(chǎn)權(quán)[EB/OL].http：//www.lawfirm021.com/ShowArticle.shtml?ID=201183121234685222.html.

[3]十一平賣五百多萬 京"學(xué)區(qū)房"頻頻上演神話[EB/OL].http：//bj.house.163.com/16/0316/10/BI97CSJV00074OK2.html.

[4]汪莉莉.人口老齡化背景下我國城市以房養(yǎng)老的困境與對策研究[D].安徽大學(xué)，2015.

D922.29；D922.1

A

2095-4379-(2016)25-0023-03

紀倩(1995-)，女，漢族，江蘇泰州人，江南大學(xué)法學(xué)院，本科，研究方向：民商法。