以房養老在我國實施的困境及對策

李曉燕

北京郵電大學公共管理學院，北京　100876

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以房養老在我國實施的困境及對策

李曉燕

北京郵電大學公共管理學院，北京100876

摘要：截止到2015年，我國60歲以上的老年人口高達2億多，超過了總人口的15%。我國已經逐漸進入老齡化，隨之而來的養老問題也成為了社會關注的熱點。如何給老年人一個舒適、體面的晚年，成了大家共同關注的重要話題。“以房養老”是一種新型的養老模式，也是養老模式中爭議頗多的，本文將討論“以房養老”在我國推行中所面臨的困境以及解決的對策。

關鍵詞：以房養老；困境；對策

早在2006年的兩會期間，就有代表提出在我國推行“倒按揭”式的以房養老。不久前，國家發改委公布《關于2016年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出將推進住房反向抵押養老保險試點。中國保監會表示，今年要在四個試點城市的基礎上，選擇經濟條件較好、房地產市場較為規范、當地政府支持的城市和地區納入試點范圍。

一、以房養老的內涵

以房養老主要針對一些空巢老人，在家庭養老和社會養老的基礎上，以政府為主導，發揮商業銀行、保險公司、房地產機構的優勢，以房產交易抵押養老貸款的形式實現養老[1]。

從廣義來講，以房養老是老人通過對房產的靈活處置來獲取一定的養老金或者養老福利。在我國，“倒按揭”(又稱住房反向抵押貸款)是最為人們認可的以房養老模式，除此之外，還有“售后出租”“住宅出典”等等模式。本文所述主要是住房反向貸款抵押。所謂住房反向貸款抵押是指超過一定年齡并擁有房產的老年人，將房產抵押給金融機構，由金融機構一次性或按周期發放貸款給老年人直至去世，此間老年人擁有房屋的居住權，去世后，出售房屋所得資金用于歸還貸款本金和利息[2]。

二、我國以房養老模式實施的阻礙和困境

隨著我國養老問題的日益突出，傳統的養老模式已經不能滿足養老需求，在加上我國社會保障制度覆蓋有限，人們開始思考中國養老的出路。通過對國外養老制度的研究，我國也引進了以房養老，其中，以南京留園模式、上海以房養老模式、北京養老房屋銀行等最為有名，然而這些試點制度的實施并不盡如人意，仍然有許多阻礙以房養老實施的因素存在。

(一)觀念之困——傳統思想根深蒂固

在國外，由于高額的遺產稅，人們在“以房養老”和把房產留給子女同時繳納高額遺產稅之間較容易作出選擇，大多數人會選擇以房養老而非支付大額稅金。但在我國現行稅制下，人們沒有動力，老人們更希望將房產留給子孫。

受中國傳統觀念的影響，老人“養兒防老”的思想根深蒂固，房屋作為財產的一部分，理應當留給后代，這也是中華民族的一種傳統。以房養老會對家庭親情造成沖擊，老人擔心以房養老會受到子女的埋怨，尤其在當今社會，大多城市子女都是獨生子女，以房養老很有可能惡化了與唯一子女的關系。而且在老人看來，自己吃點苦沒關系，子女幸福最重要，因此他們更傾向于將房屋留給子女，希望他們過得幸福[3]。

(二)制度之困——土地政策的限制

首先，關于房屋的產權，我國規定土地的使用權為70年，70年后土地收歸國有。雖然物權法修訂后規定住宅建筑用地到70年后可以自動續期，制度相當不完善。這就意味著，如果采取以房養老，那么房產滿期后，金融機構的盈利空間就會大大縮水，這樣一來，金融機構就不會愿意從事以房養老這項業務。

其次，民政部認為以房養老應為社會公益機構來運作，但目前我國存在的以房養老的幾種模式大多是由金融機構展開的。此外，以房養老需要一個公開、透明的環境，需要有明確的法律制度作保障，才能被更多的人接受。目前，我國政府對以房養老的管理以及法律法規的制定還不夠完善。

美國在1987年就頒布了《國家住房法案》規范了住房反向抵押貸款的實施。政府還不斷對其進行完善，進行宣傳教育工作。相比之下，我國相關法律保障的不完善成為促成以房養老難以真正實施的重要原因。

(三)操作之困——金融機構業務割裂和技術問題

首先，以房養老的做法非常復雜，金融保險業務割裂。當前時期，我國的金融機構分工比較細。各個金融機構之間，不能跨界經營，運營機制僵化，容易造成金融保險業務的割裂。以房養老涉及到多個領域，需要各個領域之間相互配合共同完成，而這種割裂造成了以房養老實施的困難性。

其次，技術上的阻礙。以房養老的成功實施與金融機構的業務能力息息相關，辦理業務，需要進行綜合詳細的評估，包括房子的市值和未來價值、老年人的財產和信用情況、以及老年人的預估壽命等多個方面。我國房地產的評估有一定的欠缺，缺乏統一的標準和管理，評估差距大，對制度的實施造成了阻礙。

(四)房產之困——房地產市場的波動無常

在以房養老中，房屋是整個模式的核心。當房產價格比較低的時候，借款人會擔心將來房屋會漲價而不愿意出售；與此同時，當房產價值比較高的時候，金融機構也會擔心將來房價下跌給自己帶來損失。因此，穩定的房地產市場是以房養老能夠實現的重要保障。

近些年，我國國民經濟穩步增長，百姓對住房的需求量增加，刺激了房地產交易市場，同時也造成房地產的波動。以房養老是一種周期很長的金融產品，房地產市場的波動對借貸雙方利益都有很多影響。但也應看到目前政府已出臺宏觀調控政策控制房價的過快增長，相信隨著信息體系的健全、市場監管力度的加大，房產市場會趨于平穩。

(五)風險之困——運營過程中風險重重

以房養老是一種市場行為，不可避免存在著風險，由于以房養老的運作過程中所涉及的市場主體很多，受國家政策的影響大，而且存在著貸款期限的不確定性，因此，對貸款人和金融機構來說，都面臨著巨大的風險。由于各種不確定因素的影響，在金融機構經營住房反向抵押貸款業務的過程中，使得參與主體造成一定的損失。貸款機構主要是面臨市場效益的風險，而對于擁有房產的老年人則要面臨信用風險。

以房養老在房產評估的過程當中難免會有計算的偏差。在借貸形成到結束這段時間內，也存在著很多可變因素，比如說宏觀經濟的變動、房產價值的大幅度變動等，都會影響評估誤差。這些風險就需要政府的調節機制進行彌補，國家的制度和政策的完善有助于將貸款人和借款人的風險降到最低。

三、以房養老發展的對策和建議

以房養老工程量大，涉及面廣，不僅僅是包含了金融業、保險業、房地產等等，還涉及到政府機關以及相關部門，需要各方的共同努力。

(一)加大宣傳，培養新型養老觀念

以房養老推行的一個大難題就是傳統養老觀念的束縛，強化理財教育和以房養老的宣傳，提高人們對以房養老模式的認同感。提高以房養老模式的透明度和社會的認知度，鼓勵和培養老年人自我養老的積極意識，使老年人能夠在不移居他處的前提下，通過合理利用自己的住房獲得穩定的經濟收入，實現老年人自我養老新模式。

(二)建立完善的政策法律支撐體系

以房養老是最為新型的養老模式，其運作模式的規范性還有待提高。國家應當制定相關的法律法規進行規范。無論是現存的房產制度還是對以房養老的規定都不夠完善，規范以房養老的市場操作和交易，建立健全相關法規，為以房養老營造一個良好的外部環境[4]。

(三)完善以房養老的風險規避體系

規范房地產市場，降低因房地產波動造成的風險。建立獨立的二手房評估和交易體系，防止不法機構哄抬房價；與較大的房產中介機構合作，將房產交易的評估業務交給中介機構，借助中介機構來降低房產交易的成本，同時提高交易效率。

建立完善的擔保體系，對消費者負責。建立健全對年老者的保護機制，使其老有所依，對各類參與機構的保護使其愿意為其利益參與其中，各取所需。

完善金融市場，各機構相互配合。建立以商業銀行為主體，保險公司和社保機構為補充，房地產商參與的以房養老機構設置。以房養老的實施需要資金的支持，銀行不僅能夠提供項目所需資金，其熟悉貸款抵押業務，因此商業銀行的參與十分重要。以房養老涉及房產交易，房地產商介入其中，做中間估價協調必不可少。保險公司和社保機構的參與對于規避風險起到了至關重要的作用。任何一個機構單獨開展以房養老都是不合適的，要多方協調才能實現規模效益。

(四)加強信用體系建設

目前我國信用體系建設還不完善，借款者和貸款人之間存在著諸多不信任。雙方對國家政策也存在著不了解和不信任的情況。這就要求國家的參與，政府監督和指導，以政府的信譽作為擔保，讓雙方都能放心。

此外，國家還要明確借貸雙方的責任。規范借貸雙方的行為。在以房養老實施的過程中存在著，金融機構錯誤估計房價盈利的事件，也存在借款人用價值較低的房產抵押換取較高的現金的問題。因此，需要政府做好防范工作和保障工作，使交易雙方沒有后顧之憂。

[參考文獻]

[1]楊明.住房反向抵押貸款在中國發展應用分析[J].首都經濟貿易大學學報，2007(6)：36-38.

[2]陳盛淦.外部性視角下住房反向抵押貸款政府責任分析[J].哈爾濱學院學報，2014(10)：59-61.

[3]劉楠楠.“以房養老”模式在中國受挫的原因及其政策建議研究[J].勞動保障世界，2013(12)：185-186.

[4]張鵬，王慧麗.反向住房抵押貸款的可行性分析及對策研究[J].改革與戰略，2011(11)：74-76.

中圖分類號：F299.23；D669.6

文獻標識碼：A

文章編號：1006-0049-(2016)13-0149-02