保障性住房供給預(yù)測(cè)及分析★

郭玉華 肖文君 劉沛榕 黃 琴

(江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院，江西贛州 341000)

保障性住房供給預(yù)測(cè)及分析★

郭玉華 肖文君 劉沛榕 黃 琴

(江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院，江西贛州 341000)

從新增人口的“住房需要”測(cè)算了住房的潛在需求，并運(yùn)用非均衡市場(chǎng)模型，分析了保障性住房的合理保有量，在對(duì)比研究保障性住房供求關(guān)系的基礎(chǔ)上，對(duì)今后贛州市保障房建設(shè)工作提出了相關(guān)政策建議。

保障性住房，短邊法則，合理保有量，商品房

保障和改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問(wèn)題。保障性住房供應(yīng)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定而言是必要的。然而，保障性供應(yīng)過(guò)量，會(huì)導(dǎo)致地方財(cái)政不堪負(fù)重，也不利于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。因此，尋求保障性住房合理供應(yīng)量已成為政府亟需破解的難題。

1 研究背景

目前，很多學(xué)者就保障性住房的供應(yīng)對(duì)商品住房市場(chǎng)的影響做了相關(guān)研究，比如楊廣勇通過(guò)對(duì)2007年以來(lái)青島市保障性住房供給狀況進(jìn)行重點(diǎn)分析并利用灰色GM(1，1)模型預(yù)測(cè)其有效供給規(guī)模;蘇多永、張玉香從制度缺陷、土地財(cái)政和財(cái)政不足等方面論述了保障性住房供給不足的原因，并給出了相關(guān)的政策建議。

Malpezzi and Vandell通過(guò)構(gòu)建供需模型發(fā)現(xiàn)，美國(guó)公共住房補(bǔ)貼對(duì)住房供應(yīng)的影響。Malthew Bramley通過(guò)構(gòu)建不同地方當(dāng)局的截面模型，表明在地方層次上的土地可獲得性嚴(yán)重影響住房的產(chǎn)出。

雖然這些研究都比較成熟，然而專門針對(duì)保障房實(shí)證研究卻非常有限。本文基于市場(chǎng)非均衡理論構(gòu)建起了住房有效供求非均衡模型，對(duì)保障性住房的供求關(guān)系進(jìn)行了定量分析。

2 研究思路

商品房市場(chǎng)的均衡由商品房市場(chǎng)的供求兩方面決定，而實(shí)現(xiàn)商品房市場(chǎng)均衡的需求是有效需求［1］。當(dāng)支付能力不足時(shí)，其住房需求則只能依靠非完全市場(chǎng)，即保障房來(lái)彌補(bǔ)。

本文從總“住房需要”的角度量化研究各市場(chǎng)需求，即通過(guò)人口預(yù)測(cè)及人均住房情況，預(yù)測(cè)贛州市住房總“需要”;通過(guò)非均衡理論來(lái)確定商品房需求，最終用全社會(huì)住房總“需要”減去商品房需求確定保障房合理保有量，為政府保障房建設(shè)決策提供一定參考。

3 住房總需求預(yù)測(cè)

本文從新增人口數(shù)的統(tǒng)計(jì)與分析出發(fā)，通過(guò)人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)未來(lái)城鎮(zhèn)居民“住房需要”變化。根據(jù)某城市已有的基期城鎮(zhèn)人口數(shù)，預(yù)測(cè)報(bào)告期城鎮(zhèn)人口數(shù)，并結(jié)合人均居民面積的調(diào)查得出的人均居住面積，確定城鎮(zhèn)居民“住房需要”所需住房面積量。

3.1 人口的預(yù)測(cè)

灰色模型預(yù)測(cè)具有所需信息量少、預(yù)測(cè)精度高、實(shí)用性好等優(yōu)點(diǎn)，該模型對(duì)于短期人口預(yù)測(cè)模擬值與實(shí)際值較為接近［2］，因此，本文運(yùn)用灰色模型預(yù)測(cè)法，并通過(guò)matlab軟件實(shí)現(xiàn)對(duì)贛州市城鎮(zhèn)人口進(jìn)行預(yù)測(cè)。

建立城鎮(zhèn)人口時(shí)間序列如下:

運(yùn)用matlap統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)X(0)序列進(jìn)行一次累加，得到累加后的數(shù)列X(1):

模型求解得:

Y=243.984 1exp(－0.047 7×t)－224.753 7。

表1 還原模型數(shù)值表

由表1和圖1可以看出，模型的殘差百分比以及級(jí)比偏差都低于0.2，擬合情況較好，可用該模型進(jìn)行預(yù)測(cè)。

表2 城鎮(zhèn)人口預(yù)測(cè)表

由表2可以看出，該模型預(yù)測(cè)出的2014年新增城鎮(zhèn)人口為19.58萬(wàn)人，以2014年贛州市人均居住面積37.88 m2為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，則贛州市2014年住房總需要量為37.88×195 800= 741.69萬(wàn)m2。

圖1 預(yù)測(cè)效果擬合圖

3.2 商品房需求預(yù)測(cè)

1)商品房供求分析思路。在非均衡的狀態(tài)下，全部需求者總能通過(guò)自愿交換和市場(chǎng)效率同所有供給者相遇，市場(chǎng)上不會(huì)出現(xiàn)同時(shí)受制于需求者和供給者，交易量一定是取決于供給量與需求量中的較小者，受“短邊規(guī)則”支配。根據(jù)“短邊規(guī)則”的非均衡市場(chǎng)理論，提高保障性住房供應(yīng)效果的關(guān)鍵就是使保障性住房供給和需求之間的缺口減到最小。

2)商品房供求分析指標(biāo)選擇。為了合理確定保障性住房合理供應(yīng)量，本文采用1992年—2014年贛州市房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)基本面年度數(shù)據(jù)，共23個(gè)觀察點(diǎn)。變量包括商品房銷售面積(Dt)代表房品房的實(shí)際需求;商品房預(yù)售面積(St)代表商品房的實(shí)際供給;商品房銷售均價(jià)(Pt)代表商品房的供求狀況;經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出(GDPt)代表宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響;人均可支配收入(INCt)代表商品房消費(fèi)能力［3］;五年以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的實(shí)際值(MRt)代表信貸政策對(duì)商品房開(kāi)發(fā)的影響;商品房開(kāi)發(fā)投資額(INVt)代表開(kāi)發(fā)投資對(duì)商品房供應(yīng)的影響;城鎮(zhèn)人口(URt)代表城鎮(zhèn)人口變化對(duì)商品房需求的影響［4，5］。上述指標(biāo)中，用贛州市年度消費(fèi)價(jià)格指數(shù)定基比序列(CPIt，1992年為基期)將經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出和人均可支配收入變量調(diào)整為真實(shí)值。

3)商品房供求分析模型構(gòu)建。根據(jù)市場(chǎng)非均衡理論，構(gòu)建出贛州市商品房供給需求非均衡模型:

則市場(chǎng)上理論成交量為:

表3 贛州市各年住房需求與供給預(yù)測(cè)情況表

4)商品房供應(yīng)分析參數(shù)估計(jì)及檢驗(yàn)［6］。

本部分采用eviews軟件計(jì)算，得出以下方程:

R平方根:0.982 3，F(xiàn)統(tǒng)計(jì):236.180 7，AIC:－0.070 8，DW 值:2.198 4。

lnSt=1.891 1－1.083 4lnPt+1.783 5lnGDPt+0.474lnINVt－0.200 1lnMRt。

R平方根:0.983 4，F(xiàn)統(tǒng)計(jì):252.000 3，AIC:－0.147 22，DW 值:2.36。

由表3可以看出，運(yùn)用上述商品房市場(chǎng)非均衡模型得出2014年的Dt=547.62萬(wàn)m2，St=576.55萬(wàn)m2。根據(jù)“短邊規(guī)則”，贛州市商品房市場(chǎng)的有效需求為547.62萬(wàn)m2。

3.3 保障性住房合理保有量分析

用贛州市住房總需求量減去商品房有效需求，得出2014年保障性房合理保有量，即等于194.07萬(wàn)m2(即741.69萬(wàn)m2－547.62萬(wàn)m2)。根據(jù)2015年政府工作報(bào)告保障性住房建成面積以及回購(gòu)房數(shù)據(jù)來(lái)看，贛州市當(dāng)前保障性住房供應(yīng)基本上滿足保障性住房的需求。

4 政策建議

盡管從總量來(lái)看，贛州市保障性住房基本供求平衡，然而，保障性住房實(shí)際供應(yīng)離百姓的實(shí)際需求尚有明顯差距。結(jié)合當(dāng)前贛州市保障性住房建設(shè)方面存在的實(shí)際問(wèn)題，筆者就優(yōu)化保障性住房供應(yīng)空間布局以及完善配套設(shè)施等方面提出若干建議，以期為政府相關(guān)決策起到參考作用。

第一，政府應(yīng)將民生改善、緩解財(cái)政壓力和推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇統(tǒng)籌考慮，積極落實(shí)《關(guān)于推進(jìn)公共租賃住房以購(gòu)以租代建的實(shí)施辦法》，將贛州市一部分商品房轉(zhuǎn)為保障性住房，推動(dòng)商品房去庫(kù)存化，實(shí)現(xiàn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩不誤。

第二，優(yōu)化保障性住房建設(shè)的規(guī)模、區(qū)位［7］和進(jìn)度，應(yīng)將當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和低收入困難群體的數(shù)量、分布、出行公交線路以及居住生活設(shè)施配套建設(shè)與保障性住房或棚戶區(qū)改造規(guī)劃有機(jī)結(jié)合起來(lái)，盡量避免保障性住房建成后閑置。

第三，進(jìn)一步完善住房保障分配與配套管理體制機(jī)制的建設(shè)，著力解決保障房分配難、小區(qū)物業(yè)管理難、社區(qū)綜合管理難、動(dòng)態(tài)管理退出難等問(wèn)題，讓低收入住房困難群體充分感受到黨和政府的溫暖。

［1］ 楊 鑫.有效需求的理論與實(shí)踐研究——兼析中國(guó)當(dāng)前有效需求不足的原因［D］.昆明:云南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2006:1-2.

［2］ 葛懷志，張金隆.湖北省城鎮(zhèn)居民住房需求預(yù)測(cè)模型與實(shí)證［J］.統(tǒng)計(jì)與決策，2013(10):69-71.

［3］ 洪 濤，西 寶，高 波.房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域間聯(lián)動(dòng)與泡沫的空間擴(kuò)散——基于2000～2005年中國(guó)35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)［J］.統(tǒng)計(jì)研究，2007(8):65-67.

［4］ 謝 波，施建剛.房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡度與政府干預(yù)時(shí)機(jī)——基于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡模型與短邊規(guī)則的實(shí)證研究［J］.上海經(jīng)濟(jì)研究，2013(7):138-144.

［5］ 孫國(guó)鋒.基于“短邊規(guī)則”的房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡研究［J］.經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)，2010(5):42-46.

［6］ Edward W.Frees.Longitudinal and Panel Data:Analysis and Applications in the Social Sciences［M］.Cambridge University Press，2004:78-84.

［7］ 郭玉華，鄒 坦.城市土地開(kāi)發(fā)的規(guī)模、時(shí)間和區(qū)位優(yōu)化［J］.南方冶金學(xué)院學(xué)報(bào)，2005(1):47-51.

The supply forecast and analysis of affordable housing★

Guo Yuhua Xiao Wenjun Liu Peirong Huang Qin
(Jiangxi Applied Technology College，Ganzhou 341000，China)

From the newly increased population“housing need”to estimate the potential demand for housing，and used of non balanced market simulation，analyzed the reasonable inventory of affordable housing，base on comparison and research on affordable housing supply and demand relationship，put forward the relevant policy suggestions to future Ganzhou affordable housing construction work.

affordable housing，short side law，reasonable inventory，commercial housing

F293

A

1009-6825(2016)35-0219-03

2016-09-30

★:江西省高校人文社會(huì)科學(xué)研究2011年度規(guī)劃基金項(xiàng)目“城市保障性住房問(wèn)題研究——以贛州為例”(課題編號(hào):JC1113)

郭玉華(1975-)，男，副教授，高級(jí)工程師; 肖文君(1967-)，女，副教授