保障性住房供給預測及分析★

郭玉華 肖文君 劉沛榕 黃 琴

(江西應用技術職業學院，江西贛州 341000)

保障性住房供給預測及分析★

郭玉華 肖文君 劉沛榕 黃 琴

(江西應用技術職業學院，江西贛州 341000)

從新增人口的“住房需要”測算了住房的潛在需求，并運用非均衡市場模型，分析了保障性住房的合理保有量，在對比研究保障性住房供求關系的基礎上，對今后贛州市保障房建設工作提出了相關政策建議。

保障性住房，短邊法則，合理保有量，商品房

保障和改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題。保障性住房供應對社會穩定而言是必要的。然而，保障性供應過量，會導致地方財政不堪負重，也不利于房地產業的長期穩定發展。因此，尋求保障性住房合理供應量已成為政府亟需破解的難題。

1 研究背景

目前，很多學者就保障性住房的供應對商品住房市場的影響做了相關研究，比如楊廣勇通過對2007年以來青島市保障性住房供給狀況進行重點分析并利用灰色GM(1，1)模型預測其有效供給規模;蘇多永、張玉香從制度缺陷、土地財政和財政不足等方面論述了保障性住房供給不足的原因，并給出了相關的政策建議。

Malpezzi and Vandell通過構建供需模型發現，美國公共住房補貼對住房供應的影響。Malthew Bramley通過構建不同地方當局的截面模型，表明在地方層次上的土地可獲得性嚴重影響住房的產出。

雖然這些研究都比較成熟，然而專門針對保障房實證研究卻非常有限。本文基于市場非均衡理論構建起了住房有效供求非均衡模型，對保障性住房的供求關系進行了定量分析。

2 研究思路

商品房市場的均衡由商品房市場的供求兩方面決定，而實現商品房市場均衡的需求是有效需求［1］。當支付能力不足時，其住房需求則只能依靠非完全市場，即保障房來彌補。

本文從總“住房需要”的角度量化研究各市場需求，即通過人口預測及人均住房情況，預測贛州市住房總“需要”;通過非均衡理論來確定商品房需求，最終用全社會住房總“需要”減去商品房需求確定保障房合理保有量，為政府保障房建設決策提供一定參考。

3 住房總需求預測

本文從新增人口數的統計與分析出發，通過人口增長預測未來城鎮居民“住房需要”變化。根據某城市已有的基期城鎮人口數，預測報告期城鎮人口數，并結合人均居民面積的調查得出的人均居住面積，確定城鎮居民“住房需要”所需住房面積量。

3.1 人口的預測

灰色模型預測具有所需信息量少、預測精度高、實用性好等優點，該模型對于短期人口預測模擬值與實際值較為接近［2］，因此，本文運用灰色模型預測法，并通過matlab軟件實現對贛州市城鎮人口進行預測。

建立城鎮人口時間序列如下:

運用matlap統計軟件對X(0)序列進行一次累加，得到累加后的數列X(1):

模型求解得:

Y=243.984 1exp(－0.047 7×t)－224.753 7。

表1 還原模型數值表

由表1和圖1可以看出，模型的殘差百分比以及級比偏差都低于0.2，擬合情況較好，可用該模型進行預測。

表2 城鎮人口預測表

由表2可以看出，該模型預測出的2014年新增城鎮人口為19.58萬人，以2014年贛州市人均居住面積37.88 m2為標準進行測算，則贛州市2014年住房總需要量為37.88×195 800= 741.69萬m2。

圖1 預測效果擬合圖

3.2 商品房需求預測

1)商品房供求分析思路。在非均衡的狀態下，全部需求者總能通過自愿交換和市場效率同所有供給者相遇，市場上不會出現同時受制于需求者和供給者，交易量一定是取決于供給量與需求量中的較小者，受“短邊規則”支配。根據“短邊規則”的非均衡市場理論，提高保障性住房供應效果的關鍵就是使保障性住房供給和需求之間的缺口減到最小。

2)商品房供求分析指標選擇。為了合理確定保障性住房合理供應量，本文采用1992年—2014年贛州市房價和宏觀經濟基本面年度數據，共23個觀察點。變量包括商品房銷售面積(Dt)代表房品房的實際需求;商品房預售面積(St)代表商品房的實際供給;商品房銷售均價(Pt)代表商品房的供求狀況;經濟總產出(GDPt)代表宏觀經濟對房地產開發的影響;人均可支配收入(INCt)代表商品房消費能力［3］;五年以上商業貸款基準利率的實際值(MRt)代表信貸政策對商品房開發的影響;商品房開發投資額(INVt)代表開發投資對商品房供應的影響;城鎮人口(URt)代表城鎮人口變化對商品房需求的影響［4，5］。上述指標中，用贛州市年度消費價格指數定基比序列(CPIt，1992年為基期)將經濟總產出和人均可支配收入變量調整為真實值。

3)商品房供求分析模型構建。根據市場非均衡理論，構建出贛州市商品房供給需求非均衡模型:

則市場上理論成交量為:

表3 贛州市各年住房需求與供給預測情況表

4)商品房供應分析參數估計及檢驗［6］。

本部分采用eviews軟件計算，得出以下方程:

R平方根:0.982 3，F統計:236.180 7，AIC:－0.070 8，DW 值:2.198 4。

lnSt=1.891 1－1.083 4lnPt+1.783 5lnGDPt+0.474lnINVt－0.200 1lnMRt。

R平方根:0.983 4，F統計:252.000 3，AIC:－0.147 22，DW 值:2.36。

由表3可以看出，運用上述商品房市場非均衡模型得出2014年的Dt=547.62萬m2，St=576.55萬m2。根據“短邊規則”，贛州市商品房市場的有效需求為547.62萬m2。

3.3 保障性住房合理保有量分析

用贛州市住房總需求量減去商品房有效需求，得出2014年保障性房合理保有量，即等于194.07萬m2(即741.69萬m2－547.62萬m2)。根據2015年政府工作報告保障性住房建成面積以及回購房數據來看，贛州市當前保障性住房供應基本上滿足保障性住房的需求。

4 政策建議

盡管從總量來看，贛州市保障性住房基本供求平衡，然而，保障性住房實際供應離百姓的實際需求尚有明顯差距。結合當前贛州市保障性住房建設方面存在的實際問題，筆者就優化保障性住房供應空間布局以及完善配套設施等方面提出若干建議，以期為政府相關決策起到參考作用。

第一，政府應將民生改善、緩解財政壓力和推動房地產業復蘇統籌考慮，積極落實《關于推進公共租賃住房以購以租代建的實施辦法》，將贛州市一部分商品房轉為保障性住房，推動商品房去庫存化，實現民生改善和經濟發展兩不誤。

第二，優化保障性住房建設的規模、區位［7］和進度，應將當地經濟社會發展和低收入困難群體的數量、分布、出行公交線路以及居住生活設施配套建設與保障性住房或棚戶區改造規劃有機結合起來，盡量避免保障性住房建成后閑置。

第三，進一步完善住房保障分配與配套管理體制機制的建設，著力解決保障房分配難、小區物業管理難、社區綜合管理難、動態管理退出難等問題，讓低收入住房困難群體充分感受到黨和政府的溫暖。

［1］ 楊 鑫.有效需求的理論與實踐研究——兼析中國當前有效需求不足的原因［D］.昆明:云南大學碩士學位論文，2006:1-2.

［2］ 葛懷志，張金隆.湖北省城鎮居民住房需求預測模型與實證［J］.統計與決策，2013(10):69-71.

［3］ 洪 濤，西 寶，高 波.房地產價格區域間聯動與泡沫的空間擴散——基于2000～2005年中國35個大中城市面板數據的實證檢驗［J］.統計研究，2007(8):65-67.

［4］ 謝 波，施建剛.房地產市場非均衡度與政府干預時機——基于上海房地產市場非均衡模型與短邊規則的實證研究［J］.上海經濟研究，2013(7):138-144.

［5］ 孫國鋒.基于“短邊規則”的房地產市場非均衡研究［J］.經濟學動態，2010(5):42-46.

［6］ Edward W.Frees.Longitudinal and Panel Data:Analysis and Applications in the Social Sciences［M］.Cambridge University Press，2004:78-84.

［7］ 郭玉華，鄒 坦.城市土地開發的規模、時間和區位優化［J］.南方冶金學院學報，2005(1):47-51.

The supply forecast and analysis of affordable housing★

Guo Yuhua Xiao Wenjun Liu Peirong Huang Qin
(Jiangxi Applied Technology College，Ganzhou 341000，China)

From the newly increased population“housing need”to estimate the potential demand for housing，and used of non balanced market simulation，analyzed the reasonable inventory of affordable housing，base on comparison and research on affordable housing supply and demand relationship，put forward the relevant policy suggestions to future Ganzhou affordable housing construction work.

affordable housing，short side law，reasonable inventory，commercial housing

F293

A

1009-6825(2016)35-0219-03

2016-09-30

★:江西省高校人文社會科學研究2011年度規劃基金項目“城市保障性住房問題研究——以贛州為例”(課題編號:JC1113)

郭玉華(1975-)，男，副教授，高級工程師; 肖文君(1967-)，女，副教授